別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
川崎多摩 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区生田１丁目２７３番１
｢生田１－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 904  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東20m県道、北西側道 水道、ガス、下水 中野島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 中野島駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持して
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北西部を中心とする商業地域一帯と判定した。需要者は沿道施設等の店舗用地を求める地元の中小
事業者又はマンション業者等が中心である。駅徒歩圏で住宅需要は比較的堅調な中、周辺でのマンション用地は供給が
少なく希少性があり、需要は底堅い。取引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的事情等により開差が大
きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では投資目的の収益物件が一部に見受けられ、投資採算性を表す収益価格は重視すべきである。しかし、上階
を共同住宅と想定していること等により地価に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。市
場の実態を反映した比準価格は実証的で、市場参加者の観点から相対的に説得力を有すると判断する。以上から比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    311,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.8]		 [102.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    314,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は各種政策の効果等から緩やかに回復し
ている。ただし、海外景気の下振れ、米国の
政策動向、物価上昇、金融市場の変動等に留
意が必要である。

成熟した路線商業地域であり、特段の変化は
見られない。商況の回復、周辺住宅需要の下
支えもあり、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０２
０７
-1		 川崎市多摩区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０８０２
０４Ｄ
-28		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０８０２
０７Ｄ
-8		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
南11.5m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
d １０８０２
０４Ｄ
-10		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西30m市道、
北東6.7m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
e １０８０２
０１Ｄ
-1		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m県道、
西1m、角地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,322  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
361,210 		 100
[  99.0]
364,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
372,000 
b (　           ) 
374,719  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
333,188 		 100
[ 100.0]
333,188 
340,000 
c (　           ) 
251,040  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
248,410 		 100
[  80.8]
307,438 
314,000 
d (　           ) 
411,245  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
416,036 		 100
[  87.3]
476,559 
486,000 
e (　           ) 
246,281  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
256,522 		 100
[ 101.0]
253,982 
259,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,017,272 
9,314,324 
38,702,948 
28,969,500 
9,733,448 		 （　0.9571）
9,315,883 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    245,154,816 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 361.00 ＲＣ5 1,805.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   904 ㎡     34.3 m x   26.4 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階以上は平均専有面積約４８㎡（２ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
361.00 
93.1 
336.00 
3,150 
1,058,400 		 6.0  6,350,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,150 
722,400 		 1.0  722,400 
1.0  722,400 

 4～ 4		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,200 
739,200 		 1.0  739,200 
1.0  739,200 

 5～ 5		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,250 
756,000 		 1.0  756,000 
1.0  756,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,805.00 
93.1 
1,680.00 

3,998,400 		 9,290,400 
2,940,000 
⑨年額支払賃料      3,998,400 円　×　12ヶ月　＝　      47,980,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,980,800 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   6.3 ％　＝　　     3,128,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,532,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,290,400 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,940,000 円　×　　  93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,398,051 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,017,272 円　　　　（　        53,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,325,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,489,824 円  　　　       49,660,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      617,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,500 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,314,324 円　（　　　　　　        10,303 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,805.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,969,500 円  
（　　　　　        32,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,017,272 円      
②総費用 9,314,324 円      
③純収益　①－② 38,702,948 円      
④建物等に帰属する純収益 28,969,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,733,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,315,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    245,154,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区生田一丁目２７３番１
 0212000100988-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎多摩 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区生田１丁目２７３番１
｢生田１－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 904  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東20m県道、北西側道 水道、ガス、下水 中野島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 中野島駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は沿道型店舗、店舗付マンション等が混在する地域であり、路線商業地域として成熟している。当面は
現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、主に多摩区および周辺市区を中心とした路線商業地域である。主な需要者は沿道サービス
業や物販・飲食業を行う法人、広域的に営業網を有する法人が中心となるが、収益不動産を求める投資家等も需要者と
なりうる。マンション建築費の高騰により、立地の劣るマンション用地に対する需要は、低下したが、郊外の沿道地域
では、商業繁華性、交通量等による選別が進んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 郊外型の路線商業地域であるが、準住居地域で容積率が２００％に制限されているため、収益価格は低めに試算された
。法人が需要の中心となっており、不動産市場での実際の取引事例から求められた比準価格は実証的である。そこで、
市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額と
の関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    311,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.8]		 [102.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    314,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

成熟した路線商業地域であり、沿道型店舗、
営業所、店舗兼共同住宅等の需要が認められ
る。


幹線道路に存する街路及び環境条件等に係る
個別的要因に関して、特段の変化は見られな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０２
０４Ｄ
-18		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,180)
b １０８０２
０５
-10		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西4m、北4m、
三方路
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
c １０８０２
０１
-14		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０８０２
０３Ｄ
-28		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０８０２
０１
-20		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(61,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
693,967  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
702,052 		 100
[ 147.5]
475,967 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
485,000 
b (　           ) 
595,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
565,227 		 100
[ 139.5]
405,181 
413,000 
c (　           ) 
257,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,939 		 100
[  86.6]
304,779 
311,000 
d (　           ) 
237,058  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
244,569 		 100
[  79.7]
306,862 
313,000 
e (　           ) 
220,952  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
237,984 		 100
[  78.7]
302,394 
308,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,783,958 
9,045,226 
38,738,732 
27,785,800 
10,952,932 		 （　0.9571）
10,483,051 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    275,869,763 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 361.00 ＲＣ5 1,805.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   904 ㎡     34.3 m x   26.4 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を住宅とする店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
361.00 
93.1 
336.00 
3,280 
1,102,080 		 6.0  6,612,480 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,110 
708,960 		 1.0  708,960 
1.0  708,960 

 3～ 3		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,220 
745,920 		 1.0  745,920 
1.0  745,920 

 4～ 4		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,240 
752,640 		 1.0  752,640 
1.0  752,640 

 5～ 5		 住宅
361.00 
93.1 
336.00 
2,260 
759,360 		 1.0  759,360 
1.0  759,360 

計
1,805.00 
93.1 
1,680.00 

4,068,960 		 9,579,360 
2,966,880 
⑨年額支払賃料      4,068,960 円　×　12ヶ月　＝　      48,827,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,827,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,192,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,315,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,579,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,966,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,380,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,783,958 円　　　　（　        52,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,230,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,515,226 円  　　　       50,507,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      617,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,791,000 円  　　　　    446,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,045,226 円　（　　　　　　        10,006 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 446,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,805.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,785,800 円  
（　　　　　        30,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,783,958 円      
②総費用 9,045,226 円      
③純収益　①－② 38,738,732 円      
④建物等に帰属する純収益 27,785,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,952,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,483,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,596 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,869,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区生田一丁目２７３番１
 0212000100988-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考