令和8年1月15日　提出 川崎多摩 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -34 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.

鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅北浦４丁目８番８ ｢菅北浦４－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       227 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 京王稲田堤駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状 を維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区及び隣接区内の住宅地域であるが、このうち特に価格牽連性が高いのは、多摩区内にあってＪＲ南 武線あるいは小田急小田原線沿線等に位置する低層住居を主とする丘陵地の住宅地域である。需要者の中心は区内在住 の一次取得者や買い替え層が挙げられる。取引の中心価格帯は中古、新築で総額４，０００万円台～６，０００万円台 程度である。昨今、周辺地域では画地の細分化がみられ、総額を抑えた物件の引き合いが強まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とする丘陵上の住宅地域である。収益目的での土地需要はほとんど見られず、自宅の敷地など の取引が中心となっている。したがって、賃貸需要は弱く、賃貸市場があまり形成されていないため収益還元法の適用 は断念した。本件では規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判 断してこれを採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は増加傾向にある。増加率は市平均 を上回る。隣接自治体が子育て支援策を次々 と打ち出しており、今後も人口動態に注視を 要する。 駅から徒歩可能な丘陵地の住宅地域である。 利便性が相対的に劣るため引き合いに強さは みられないが、居住環境は良好であり需要増 大が期待される。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％