令和8年1月15日　提出 川崎多摩 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅北浦２丁目２６０８番３ ｢菅北浦２－８－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1.5 共同住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東7m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が比較的良好な平坦 地の既成の住宅地域 街 路 基準方位・北７ｍ市 道 交通 施設 稲田堤駅南西方 600m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した駅徒歩圏の住宅地域で、近隣環境も概ね良好であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。先 行き金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南武線沿線及び京王相模原線沿線の徒歩圏住宅地域で、概ね川崎市多摩区を中心とする圏域である。 需要者は東京都心部や横浜・川崎への通勤者等で３０～４０歳代の１次及び２次取得者の自用目的が中心である。土地 の細分化が可能な法規制下、土地１００㎡未満の小規模な建売住宅の供給も比較的多く、土地単価も割高になり易い。 中心となる価額帯は土地建物総額で４５００～５５００万円程度である。地価上昇下、根強い需要が認められた。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より居住の快適性と総額 とのバランスを重視して価格が形成されている。そこで、比準価格を重視し収益価格を参酌の上、単価と総額との関連 にも留意し、代表標準地との検討をも考量して、さらに今後、先行き金利上昇の懸念もある住宅地の需給動向をも十分 に検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は首都圏のベッドタウン。人口は微増で 推移。高齢化人口比率は市平均より低い。景 気は回復基調で推移。先行き、金利の上昇が 懸念されている。 ＪＲ稲田堤駅より６００ｍ圏内にあり、その 他の生活利便性も良好な住宅地域である。根 強い需要から、地価は上昇傾向で推移した。 北東道路ではあるが、２分割可能な形状を有 している。希少性もあり、市場競争力はやや 優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％