鑑定評価書

令和8年1月5日　提出
川崎多摩 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -14

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月4日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区栗谷３丁目６１２７番２４｢栗谷３－２４－１５｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	生田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 130 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

生田駅南西方

600m

法令

規制

１低専
(50,100)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 279,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区及び隣接区内の小田急小田原線各駅から概ね徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、
都心部へ通勤する３０代から４０代の一次取得者で、圏外からの流入は比較的少ない。やや起伏の多い地勢であるが、
駅徒歩圏のため需給動向は安定している。需要の中心となる価格帯は画地規模によって異なるが、土地で４，０００万
円前後、新築建売で５，０００万円～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が建ち並び、周辺にはアパート等も見られるが、居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であ
り、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格は低位に求められた。収益物件の取引は少なく自用目的の取
引がほとんどで、市場の実態を反映した実証的な比準価格は説得力を有する。以上から比準価格を標準に、収益価格を
参考とし、単価と総額との関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    268,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は各種政策の効果等から緩やかに回復し
ている。ただし、海外景気の下振れ、米国の
政策動向、物価上昇、金融市場の変動等に留
意が必要である。

駅徒歩圏の利便性、住環境等は良好な戸建住
宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。南道路で日照等に
優り、競争力を有する。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０２０６ -20	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０８０２０８ -10	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ台形	南1.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
c	１０８０２０７ -4	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	１０８０２０５Ｄ -18	川崎市多摩区		底地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		近商 (86,280)
e	１０８０２０１ -22	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、東4m、三方路		１中専高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,396	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	270,573	100 [ 98.0]	276,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 214,869	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	239,902	100 [ 90.3]	265,672		274,000
c	(　 ) 255,151	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	254,160	100 [ 90.3]	281,462		290,000
d	(　 99,066) 247,665	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	249,589	100 [ 96.5]	258,641		266,000
e	(　 ) 238,148	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	226,483	100 [ 100.9]	224,463		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

川崎多摩 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,462,148	451,020	2,011,128	1,363,230	647,898	（　0.9722） 629,886	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	15,747,150 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	11.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４ＬＤＫの木造２階建、戸建住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,950	214,500	1.0	214,500
							1.0	214,500
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		214,500		214,500
								214,500

⑨年額支払賃料	214,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,574,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,574,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,360,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	214,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,462,148 円　　　　（　 16,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,220 円	2,574,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,020 円　（　　　　　　 3,007 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,363,230 円（　　　　　 9,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,462,148 円
②総費用	451,020 円
③純収益　①－②	2,011,128 円
④建物等に帰属する純収益	1,363,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	647,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	629,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,747,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎多摩 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市多摩区栗谷三丁目６１２７番２４	0212000113852-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
川崎多摩 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -14

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　基久

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区栗谷３丁目６１２７番２４｢栗谷３－２４－１５｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	生田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 130 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小田急小田原線生田駅と読売
ランド前駅との中間の、軌道
南側の丘陵地域に位置する。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

私鉄小田急小田原線　
生田駅南西方
600m

法令

規制

１低専
(50,100)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域において特段の地域要因の変動は認められないことから暫く現状のまま推移するものと予測する。物価
高騰に因る実質賃金低下、国際紛争の帰趨等、懸念材料が価格水準の上昇基調に翳りを落とすものと思料する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区中西部及び南部等にて「生田」「読売ランド前」駅等、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする徒歩
圏及び徒歩限界圏内の戸建住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広
げざるを得ない。）需要者は新宿方面等に通勤する給与取得者等で中小規模の建売住宅を希求する３０～４０歳前半の
一次取得者が中心である。市場では土地は３８百万円前後、新築戸建物件は５５百万円前後が需要の中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格に内在する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内は中規模一般住宅
が建ち並ぶ現況にて案件としては自用目的での取引が中心である。他方、収益物件の取引は少なく、賃貸市場の熟成度
は相対的に低い。以上を鑑み比準価格を標準として収益価格は参酌に留め、半年間及び年間の推移を考量した後、資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    268,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

（毎年３月更新）最新資料に依れば多摩区（
川崎市）人口の自然増減率は△０．１１（△
０．２１）％、社会増減率は１．０７（０．
５９）％である。

「生田」駅から徒歩圏に存する戸建住宅地域
である。駅接近性は極めて良好であり、それ
故、需要は堅調である。価格水準は上昇基調
で推移している。

戸建住宅地としての接面方位は南のため日照
の確保に優れ、居住の快適性は極めて良好で
ある。当該優位性は将来的にも維持されて推
移すると考える。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０２０６Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０８０２０６ -14	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
c	１０８０２０６ -20	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０８０２０４ -32	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	袋地等	北東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０８０２０２ -24	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,331	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,490	100 [ 80.8]	199,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 182,772	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	207,751	100 [ 78.9]	263,309		271,000
c	(　 ) 267,396	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	269,514	100 [ 99.9]	269,784		278,000
d	(　 ) 190,982	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	225,666	100 [ 86.4]	261,188		269,000
e	(　 ) 247,716	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	246,502	100 [ 80.5]	306,214		315,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

川崎多摩 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,298,715	445,837	1,852,878	1,363,230	489,648	（　0.9722） 476,036	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	11,900,900 円　　　　（　 79,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	51.84	Ｗ2	103.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	11.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	103.68	100.0	103.68	1,930	200,102	2.0	400,204
							1.0	200,102
～

～

～

～

計		103.68	100.0	103.68		200,102		400,204
								200,102

⑨年額支払賃料	200,102 円　×　12ヶ月　＝　 2,401,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,401,224 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,201,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,204 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,102 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,123 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,298,715 円　　　　（　 15,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,015 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,037 円	2,401,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	維持費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,837 円　（　　　　　　 2,972 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,363,230 円（　　　　　 9,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,298,715 円
②総費用	445,837 円
③純収益　①－②	1,852,878 円
④建物等に帰属する純収益	1,363,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	476,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎多摩 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市多摩区栗谷三丁目６１２７番２４	0212000113852-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考