令和8年1月5日　提出 川崎多摩 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -12 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.

鑑定評価額 91,200,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番 ｢宿河原２－２０－２４｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ3 マンションと一般住 宅が混在する住宅地 域 西7m市道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 向ヶ丘遊園駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅、一般住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩区の主として鉄道各駅から徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者は、都心部へ通勤する３０～ ４０代の一次取得者層が中心であるが、画地規模が大きい場合には、マンション業者等の需要も想定される。登戸駅も 利用可能で利便性に優り、総額を抑えた物件の需要が堅調で、ミニ開発による小規模画地の新築戸建分譲の取引が増え ている。市場の価格帯は、土地の大きさにもよるが新築戸建住宅で総額５，０００万円台程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価 格はやや低位に求められた。周辺には収益目的の共同住宅も多いものの、取引は自用目的が主体であり、比準価格は市 場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考 量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    319,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [ 74.8] [101.0] 100 431,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    412,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策の効果等から緩やかに回復し ている。ただし、海外景気の下振れ、米国の 政策動向、物価上昇、金融市場の変動等に留 意が必要である。 登戸駅も利用可能で住宅需要は底堅く、周辺 での纏まった画地ではマンションとしての土 地利用が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％