令和8年1月14日　提出 川崎多摩 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 43,400,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅馬場２丁目３８８３番４ ｢菅馬場２－４－４５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西7m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ‘馬場’の地名は、その昔、 寺尾若狭守居城至近に存在し た「馬術場」を由来とする。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ南武線　　　　　 稲田堤駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域において特段の地域要因の変動は認められないことから当面は現状のまま推移すると予測する。物価高 騰に起因する実質賃金低下、国際情勢等の懸念材料が価格水準の上昇トレンドに翳りを落とすものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区北東部一帯にて「稲田堤」駅等、ＪＲ南武線沿線駅等を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低 層住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広げざるを得ない。）需要 者は東京都心部等へ通勤する給与所得者等で３０～４０歳前半の一次取得者が中心である。「稲田堤」駅での南北自由 通路が近年供用開始となり、利便性が増した。市場においては新築戸建住宅は５千万円前後が需要の中心と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内ではアパート等も存在 するが、案件としては自用目的での取引が中心である。地主の節税対策としての収益物件に関して土地価格に照応する 賃料市場が十分に形成されていない。以上から比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を 踏まえ、資料の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [112.9] [102.0] 100 263,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] （毎年３月更新）最新資料に依れば多摩区（ 川崎市）人口の自然増減率は△０．１１（△ ０．２１）％、社会増減率は１．０７（０． ５９）％である。 （「稲田堤」「京王稲田堤」）の２駅から徒 歩圏内に位置する。利便性等から近隣地域へ の需要は堅調であり、価格水準は上昇基調を 示し続けている。 接面方位は南西故、低層住宅地としても日照 の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好で ある。当該優位性は将来的にも維持されて推 移すると考える。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％