別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
川崎高津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区諏訪１丁目３６１番４外
｢諏訪１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 58  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:1.2		 店舗

Ｗ2F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 二子新地近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.9 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        58 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 二子新地駅近接の商業地域 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 二子新地駅東方近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 二子新地駅近接の駅前商業地域であり、当該駅の利用者等、人通りや商況に恵まれている。地域要因に変動要因
は特になく、当分の間は現状を維持すると予測する。周辺状況等を反映し地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    802,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    647,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする普通商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も参加者と
なる。市場での需給動向は、地域の商業集積度、繁華性等が重視される傾向にある。商業地では用途の多様性、繁華性
及び画地規模等に応じて、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から、地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断
する。店舗兼共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では重視すべ
き価格であるが、上階を住宅系の用途と想定し、画地規模も踏まえ価格の精度には留意が必要と判断した。従って、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 757,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境は良好で、商業地への投
資環境は良好な状態が続いている。上階を共
同住宅として利用可能であれば素地取得需要
も期待できる。

沿線の選好性も高く、最寄駅への接近性及び
視認性等に優れ、店舗等の需要は相応に認め
られており、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０２
-9		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m国道、
東2.2m、角地
商業

(100,400)
b １０８０１
０２Ｄ
-6		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.3m県道
、中間画地
商業

(100,358)
c １０８０１
０３
-1		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西4m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
d １０８０１
０６
-40		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e １０８０１
０２Ｄ
-5		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
834,773  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
935,476 		 100
[ 119.8]
780,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
781,000 
b (　           ) 
668,349  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
791,994 		 100
[ 100.4]
788,839 
789,000 
c (　           ) 
873,336  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
894,961 		 100
[ 108.9]
821,819 
822,000 
d (　           ) 
831,318  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
887,016 		 100
[ 108.8]
815,272 
815,000 
e (　           ) 
1,022,077  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,211,161 		 100
[ 112.0]
1,081,394 
1,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    802,000 円／㎡]  



川崎高津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,942,901 
667,603 
3,275,298 
1,936,220 
1,339,078 		 （　0.9531）
1,276,275 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     37,537,500 円　　　　（　    647,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 38.50 Ｓ3 115.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   58 ㎡      6.9 m x    8.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
38.50 
80.0 
30.80 
5,000 
154,000 		 8.0  1,232,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
38.50 
90.0 
34.65 
2,600 
90,090 		 1.0  90,090 
1.0  90,090 

 3～ 3		 住宅
38.50 
90.0 
34.65 
2,680 
92,862 		 1.0  92,862 
1.0  92,862 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.50 
86.7 
100.10 

336,952 		 1,414,952 
182,952 
⑨年額支払賃料        336,952 円　×　12ヶ月　＝　       4,043,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,043,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,841,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,414,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          182,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          88,206 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,942,901 円　　　　（　        67,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 121,303 円  　　　        4,043,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,100 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         667,603 円　（　　　　　　        11,510 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9531    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     115.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 35 ％　＋　0.0699 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,936,220 円  
（　　　　　        33,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,942,901 円      
②総費用 667,603 円      
③純収益　①－② 3,275,298 円      
④建物等に帰属する純収益 1,936,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,339,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,276,275 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,537,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     647,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区諏訪一丁目３６１番４
 0212000402620-0000
2 　川崎市高津区諏訪一丁目３６２番２３
 0212000402637-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎高津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区諏訪１丁目３６１番４外
｢諏訪１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 58  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:1.2		 店舗

Ｗ2F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 二子新地近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.9 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        58 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 二子新地近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い小規模な商業地域ではあるが、駅利用者、地域住民等の人通りは比較的に多く、商業地域としての有効
性は十分認められる。地域性の変動要因も特になく、当面は現状の地域性のままでの推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    778,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    596,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は高津区及び周辺区の近隣型、普通商業地域一円である。駅近商業地としては小規模であり、地域内には低
層建物が多く見られるが、駅に近いことから、相応の繁華性、顧客流動性は認められ、一部を居住目的仕様とする開発
業者を含め、各種需要者の参入が期待できる状況にある。地域内には各種規模の不動産が所在し、駅距離等による価格
差も大きいため、その中心価格帯を見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模店舗が多い商店街を形成する商業地域である。業務用途の自用目的取引が多く、賃貸収益性に着目し
た投資目的取引は限定的であるため、収益性主体の価格形成が成熟しているとは言い難い。したがって、本件において
は収益価格は比較考量するものの、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格を標準とし、更に、代表標準地
からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [100.0]
100		 748,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替状況、物価上昇、アメリカの関税政策等
により、日本経済は総じて不安定化している
。政府の各種施策によっても、将来予測は困
難な状況にある。

駅に近い商業地域であり、その希少性は高い
。地域性の変動要因は特にないが、安定した
収益性が見込まれるため、地価は相当の上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０３
-1		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西4m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０８０１
０７
-6		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8.4m県道
、南東5.5m、
北東4.6m、
三方路
近商

(100,300)
c １０８０１
０６Ｄ
-15		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8.4m県道
、中間画地
近商

(90,300)
d １０８０１
０２Ｄ
-1		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
873,336  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
884,149 		 100
[ 110.7]
798,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
799,000 
b (　           ) 
492,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
495,567 		 100
[  65.2]
760,072 
760,000 
c (　           ) 
437,848  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
486,887 		 100
[  61.3]
794,269 
794,000 
d (　           ) 
409,357  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
473,267 		 100
[  62.3]
759,658 
760,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    778,000 円／㎡]  



川崎高津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,724,542 
1,019,572 
2,704,970 
1,501,500 
1,203,470 		 （　0.9762）
1,174,827 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     34,553,735 円　　　　（　    596,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 Ｓ3 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   58 ㎡      6.9 m x    8.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は共同住宅（２ＤＫ）を想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
70.0 
28.00 
4,550 
127,400 		 5.0  637,000 
1.0  127,400 

 2～ 2		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,550 
91,800 		 1.0  91,800 
1.0  91,800 

 3～ 3		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,600 
93,600 		 1.0  93,600 
1.0  93,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
89.3 
100.00 

312,800 		 822,400 
312,800 
⑨年額支払賃料        312,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,753,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,753,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,565,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           822,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,813 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          312,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         150,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,724,542 円　　　　（　        64,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,761 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,072 円  　　　        3,753,600　×　　　　   2.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  1.00 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  1.00 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,019,572 円　（　　　　　　        17,579 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0699 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,501,500 円  
（　　　　　        25,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,724,542 円      
②総費用 1,019,572 円      
③純収益　①－② 2,704,970 円      
④建物等に帰属する純収益 1,501,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,203,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,174,827 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,553,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     596,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区諏訪一丁目３６１番４
 0212000402620-0000
2 　川崎市高津区諏訪一丁目３６２番２３
 0212000402637-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考