別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
川崎中原 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉町１丁目５１３番１外
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西9m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 武蔵小杉駅周辺の再開発が進
む商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 武蔵小杉駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 選好性の高い最寄駅からの接近性に優り、周辺地域では店舗等の需要も認められる商業地域である。地域要因に
影響を及ぼす要因は見られず、地域は現状で推移するものと思料する。地価は上昇傾向での推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    875,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする商業地域一円である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も需要者となる。市場
での需給動向は、地域の繁華性、商況等が取引に当たり重視される傾向にある。商業地では繁華性、集積性及び画地規
模等の差によって、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例から地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断した。
店舗兼共同住宅の賃貸を想定した収益価格は比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では重視すべき価格であ
るが、上階を収益性よりも居住の快適性等を重視する居宅と判断したことから価格の精度には留意が必要であると判断
した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,270,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 1,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境は良好で、商業地への投
資環境は良好な状態が続いている。上階を共
同住宅として利用可能であれば素地取得需要
も期待できる。

選好性の高い最寄駅へ徒歩圏の商業地で、周
辺で開発が進む等、店舗需要等の他に上階を
共同住宅とする利用可能性等もあり、地価は
上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０３
-4		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０８０１
０６Ｄ
-11		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地
商業

(100,246)
c １０８０１
０７
-12		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０８０１
０４
-16		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e １０８０１
０４
-22		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,293  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,019,818 		 100
[  87.3]
1,168,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
1,215,420  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,429,334 		 100
[  91.7]
1,558,707 
1,560,000 
c (　           ) 
1,060,706  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,133,895 		 100
[  93.9]
1,207,556 
1,210,000 
d (　           ) 
1,073,555  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,168,028 		 100
[  96.4]
1,211,647 
1,210,000 
e (　           ) 
1,246,661  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,356,367 		 100
[ 108.9]
1,245,516 
1,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



川崎中原 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,042,665 
6,054,364 
23,988,301 
17,641,600 
6,346,701 		 （　0.9416）
5,976,054 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    181,092,545 円　　　　（　    875,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ8 820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   207 ㎡     14.3 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階から上階は専有面積５０㎡程度のファミリータイプの居宅を想定 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
70.0 
91.00 
6,000 
546,000 		 8.0  4,368,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
3,330 
311,355 		 1.0  311,355 
1.0  311,355 

 3～ 6		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
3,400 
317,900 		 1.0  317,900 
1.0  317,900 

 7～ 8		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,500 
208,250 		 1.0  208,250 
1.0  208,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
820.00 
82.6 
677.50 

2,545,455 		 6,367,455 
1,999,455 
⑨年額支払賃料      2,545,455 円　×　12ヶ月　＝　      30,545,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     677.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,545,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,527,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,018,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,367,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,999,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         963,987 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,042,665 円　　　　（　       145,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,480,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 916,364 円  　　　       30,545,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      550,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,516,000 円  　　　　    296,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,054,364 円　（　　　　　　        29,248 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 296,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,641,600 円  
（　　　　　        85,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,042,665 円      
②総費用 6,054,364 円      
③純収益　①－② 23,988,301 円      
④建物等に帰属する純収益 17,641,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,346,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,976,054 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,092,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     875,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区小杉町一丁目５１３番１
 0201000137312-0000
2 　川崎市中原区小杉町一丁目５１５番２
 0201000137315-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎中原 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉町１丁目５１３番１外
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西9m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の西側地域で再開発
事業中。		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 武蔵小杉駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺で再開発が進む商業地域。相対的地位の変化は認められず、今後も現環境を維持するものと予測。商業地と
してのほかマンション用地としても需要が見込まれ、地価は強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市中部から南部にかけての各駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者は商業ビル等の不動産運
用投資を目的とする投資家等が中心である。熟成した地域であるため、土地のみの供給は少なく、中古ビルの供給が多
い。中心となる価格帯は事業目的、物件の規模等により異なり、一律的な把握は困難である。駅に近いマンション等も
見られる商業地であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向で維持している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層賃貸マンションも見られる商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価
格は、試算にあたって想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定
された実証的で市場性を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,270,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.9]		 [100.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。


周辺で再開発が進む商業地域。マンション立
地としての需要もあり、地価は堅調に推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０３
-4		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０８０１
０２Ｄ
-3		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
c １０８０１
１０Ｄ
-17		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
北4m、角地
近商

(90,300)
d １０８０１
０１Ｄ
-18		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m国道、
南西3.1m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,009,324 		 100
[  86.3]
1,169,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
860,585  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
976,149 		 100
[  77.2]
1,264,442 
1,260,000 
c (　    261,481) 
871,603  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
972,303 		 100
[  87.5]
1,111,203 
1,110,000 
d (　           ) 
557,781  		 100
[ 100.0]		 [ 124.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
725,696 		 100
[  61.1]
1,187,718 
1,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



川崎中原 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,849,656 
6,723,129 
27,126,527 
19,727,600 
7,398,927 		 （　0.9416）
6,966,830 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    211,116,061 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 132.47 ＲＣ8 893.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   207 ㎡     14.3 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗としてフロアー貸し、２～８階は専有面積３５㎡前後の居室を１フロアあたり２又は３戸を想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.47 
71.2 
94.30 
5,464 
515,255 		 8.0  4,122,040 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
122.57 
85.4 
104.69 
3,661 
383,270 		 1.0  383,270 
1.0  383,270 

 3～ 4		 共同住宅
122.57 
85.4 
104.69 
3,661 
383,270 		 1.0  383,270 
1.0  383,270 

 5～ 6		 共同住宅
122.57 
85.4 
104.69 
3,825 
400,439 		 1.0  400,439 
1.0  400,439 

 7～ 8		 共同住宅
73.94 
75.8 
56.06 
3,825 
214,430 		 1.0  214,430 
1.0  214,430 

計
893.20 
81.7 
729.87 

2,894,803 		 6,501,588 
2,379,548 
⑨年額支払賃料      2,894,803 円　×　12ヶ月　＝　      34,737,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     729.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,737,636 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,084,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,653,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,501,588 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,379,548 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,135,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,849,656 円　　　　（　       163,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,464 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,655,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,042,129 円  　　　       34,737,636　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      550,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,723,129 円　（　　　　　　        32,479 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     893.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,727,600 円  
（　　　　　        95,302 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,849,656 円      
②総費用 6,723,129 円      
③純収益　①－② 27,126,527 円      
④建物等に帰属する純収益 19,727,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,398,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,966,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,116,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区小杉町一丁目５１３番１
 0201000137312-0000
2 　川崎市中原区小杉町一丁目５１５番２
 0201000137315-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考