別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎中原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 816,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町９２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵小杉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内を代表する商業地域の一
角		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小杉駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵小杉駅北側では医療機関が移設され、跡地は再開発事業が進行中である。文教施設の充実など町並み整備は
続いており、今後更なる発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市、横浜市の高度及び準高度を含む商業地域一円、間接的には東京区部も含む。需要者は小規模なも
のは個人資産家、投資家も考えられるが、中心となるのは一定の資本力を有する法人と見込まれる。武蔵小杉駅周辺は
、再開発等により街全体が形成される地域であり、その整備区域も対象標準地の存する北側に移っている。周辺のタワ
ーマンションに代表される厚い購入者層による商業地への貢献度は大きく、今後の発展期待から、底堅い市場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は都心接近性に優れた武蔵小杉駅前広場に面する商業地域にある。需要者の多くは収益性は勿論のこと、町
並み整備が続く当地域の発展性や位置的な希少性にも着目して取引意思を決定する。両試算価格の信頼度は同等である
が、上記のような市場を考慮し、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格に重きを置い
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも配慮しつつ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,250,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[103.0]		 100
[109.5]		 [104.9]
100		 3,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物
価高による実質所得の押し下げリスク、金融
資本市場の変動による不動産への影響には留
意が必要である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
資産効果も手伝って注目エリアの一つでもあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０８Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北3.7m、角地
商業

(100,400)
b １０８０１
０９Ｄ
-6		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c １０８０１
０７
-19		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.6m市道、
中間画地
商業

(100,240)
d １０８０１
１０
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
e １０８０１
０５Ｄ
-7		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,800,380  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,938,871 		 100
[  62.4]
3,107,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
3,260,000 
b (　           ) 
1,482,702  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,755,519 		 100
[  54.2]
3,238,965 
3,400,000 
c (　           ) 
1,343,207  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,461,409 		 100
[  42.4]
3,446,719 
3,620,000 
d (　           ) 
1,721,333  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
1,759,074 		 100
[  52.7]
3,337,901 
3,500,000 
e (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,612,365 		 100
[  50.2]
3,211,882 
3,370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,450,000 円／㎡]  



川崎中原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,472,017 
15,668,941 
58,803,076 
32,419,800 
26,383,276 		 （　0.9426）
24,868,876 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    777,152,375 円　　　　（　  3,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 183.00 ＲＣ8 1,464.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     18.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。各階、フロア貸し。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
8,180 
1,197,552 		 10.0  11,975,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
6,140 
898,896 		 8.0  7,191,168 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
183.00 
80.0 
146.40 
4,930 
721,752 		 6.0  4,330,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,464.00 
80.0 
1,171.20 

6,426,960 		 45,149,760 
0 
⑨年額支払賃料      6,426,960 円　×　12ヶ月　＝　      77,123,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,123,520 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,084,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,038,579 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,149,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         433,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,472,017 円　　　　（　       303,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,248 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,790,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,084,941 円  　　　       77,123,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,935,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,743,000 円  　　　　    558,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,668,941 円　（　　　　　　        63,955 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 558,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0547 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,419,800 円  
（　　　　　       132,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,472,017 円      
②総費用 15,668,941 円      
③純収益　①－② 58,803,076 円      
④建物等に帰属する純収益 32,419,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,383,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,868,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    777,152,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町９２２番１
 0201000155386-0000
2 　川崎市中原区新丸子町９２２番３
 0201000155388-0000
3 　川崎市中原区新丸子町９２２番４
 0201000155389-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月6日　提出
川崎中原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 811,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町９２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵小杉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小杉駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小杉一丁目の再開発に伴い、駅前広場やペデストリアンデッキの一体的整備が予定されており、駅周辺の回遊性
、都市機能の一段の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市及び横浜市内の駅周辺の商業地域一帯と把握した。需要者の中心は自用目的で店舗事務所用地を求
める法人事業者や投資用の店舗事務所用地を求める不動産開発業者等が想定される。再開発等により発展が期待される
エリアを中心に投資需要が旺盛で、地価が上昇している。商業地の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の
個別性等により幅が見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前広場に面した商業地域で、自用店舗事務所地としての取引のほか、賃貸店舗事務所ビル等の収益目的の
取引も見られる。商業地の取引において収益価格は重要な指標となるが、試算の過程において各種の想定項目を含み、
やや流動的な側面があることから、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、
更に、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,250,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[103.0]		 100
[110.9]		 [104.9]
100		 3,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等の景気下押しリスクや金融資本市
場の変動に注意を要するものの、優良な物件
に対する投資家の投資意欲は依然堅調である
。

小杉一丁目の再開発に伴う駅前整備により、
顧客の動線や回遊パターンの変化が予測され
、これらが周辺地域に及ぼす影響に注視する
必要がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
１０
-501		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,324)
b １０８０１
０１Ｄ
-24		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c １０８０１
０６Ｄ
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.6m市道
、中間画地
商業

(100,396)
d １０８０３
０３Ｄ
-11		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東40m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,801,120  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
2,340,013 		 100
[  72.7]
3,218,725 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
3,380,000 
b (　           ) 
2,264,243  		 100
[ 100.0]		 [ 136.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,088,427 		 100
[  88.5]
3,489,748 
3,660,000 
c (　           ) 
2,194,424  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,495,060 		 100
[  75.5]
3,304,715 
3,470,000 
d (　           ) 
2,358,979  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,517,031 		 100
[  78.2]
3,218,710 
3,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,410,000 円／㎡]  



川崎中原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,676,259 
15,357,023 
57,319,236 
31,548,300 
25,770,936 		 （　0.9426）
24,291,684 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    759,115,125 円　　　　（　  3,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 183.00 ＲＣ8 1,464.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     18.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階はフロア貸し店舗、３階～７階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
7,934 
1,161,538 		 10.0  11,615,380 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
6,347 
929,201 		 8.0  7,433,608 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
183.00 
80.0 
146.40 
4,760 
696,864 		 6.0  4,181,184 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,464.00 
80.0 
1,171.20 

6,271,923 		 44,136,092 
0 
⑨年額支払賃料      6,271,923 円　×　12ヶ月　＝　      75,263,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,263,076 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,010,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,252,553 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,136,092 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         423,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,676,259 円　　　　（　       296,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,934 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,715,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,010,523 円  　　　       75,263,076　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,930,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,615,500 円  　　　　    543,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,357,023 円　（　　　　　　        62,682 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 543,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0547 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,548,300 円  
（　　　　　       128,769 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,676,259 円      
②総費用 15,357,023 円      
③純収益　①－② 57,319,236 円      
④建物等に帰属する純収益 31,548,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,770,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,291,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    759,115,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町９２２番１
 0201000155386-0000
2 　川崎市中原区新丸子町９２２番３
 0201000155388-0000
3 　川崎市中原区新丸子町９２２番４
 0201000155389-0000
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備考