別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎中原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 359,000,000 円  １㎡当たりの価格 658,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月４丁目１２７６番１
｢木月４－３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗兼共同住宅、事
業所等が多い路線商
業地域		 北西25m県道、北側道 水道、ガス、下水 元住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 元住吉駅南方

800m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 用途の多様性が認められる商業地域。様々な利用方法、競争により市場が形成されている。かかる状況は今後も
継続するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、自社利用目的の一般事業法
人のほか、賃貸経営による収益獲得目的の法人、個人が挙げられ、マンション開発業者も含まれる。圏内のマンション
用地に対する需要は根強く、また、近時のコスト上昇の影響もあり価格転嫁が可能と見込まれる最寄駅徒歩圏の路線商
業地は競争が激しくなる傾向にある。取引価格の中心帯を見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は、幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、事業所等が混在する地域であり、収益獲得を目的とする取
引もみられる一方、自社利用目的の事業所も多く、収益性主体の価格形成が成熟しているとまではいえない。本件では
、このような地域特性及び圏内の市場特性に鑑み、収益価格は比較考量するものの、実証的な比準価格を標準に、代表
標準地から求めた価格との均衡に十分留意を払い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 [102.0]
100		 661,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物
価高による実質所得の押し下げリスク、金融
資本市場の変動による不動産への影響には留
意が必要である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
土地利用の汎用性が高く、売主主導の市場環
境にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０３
-4		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０８０１
０９Ｄ
-1		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
c １０８０１
０８Ｄ
-7		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,240)
d １０８０１
０８Ｄ
-2		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m市道、
南7.5m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
e １０８０１
０４Ｄ
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
中間画地
準住居
高度地区3種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,004,554 		 100
[ 117.3]
856,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
874,000 
b (　           ) 
562,743  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
636,639 		 100
[  96.0]
663,166 
676,000 
c (　           ) 
346,667  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
429,867 		 100
[  63.8]
673,773 
687,000 
d (　           ) 
356,379  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
364,764 		 100
[  58.7]
621,404 
634,000 
e (　           ) 
620,843  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
676,029 		 100
[  96.0]
704,197 
718,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    679,000 円／㎡]  



川崎中原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,302,070 
10,142,644 
39,159,426 
30,880,500 
8,278,926 		 （　0.9405）
7,786,330 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    229,009,706 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ7 1,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     28.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階～７階は各階４戸、ファミリータイプを想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
85.0 
204.00 
3,950 
805,800 		 6.0  4,834,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,570 
555,120 		 1.0  555,120 
1.0  555,120 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,600 
561,600 		 1.0  561,600 
1.0  561,600 

 6～ 7		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,630 
568,080 		 1.0  568,080 
1.0  568,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,680.00 
89.3 
1,500.00 

4,175,400 		 8,204,400 
3,369,600 
⑨年額支払賃料      4,175,400 円　×　12ヶ月　＝　      50,104,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,104,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,505,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,599,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,204,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,369,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,624,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,302,070 円　　　　（　        90,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,595,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,503,144 円  　　　       50,104,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      595,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,411,500 円  　　　　    519,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,142,644 円　（　　　　　　        18,610 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 519,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0560 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,880,500 円  
（　　　　　        56,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,302,070 円      
②総費用 10,142,644 円      
③純収益　①－② 39,159,426 円      
④建物等に帰属する純収益 30,880,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,278,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,786,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    229,009,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月四丁目１２７６番１
 0201000123285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
川崎中原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 360,000,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月４丁目１２７６番１
｢木月４－３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗兼共同住宅、事
業所等が多い路線商
業地域		 北西25m県道、北側道 水道、ガス、下水 元住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに位置する商業
地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 元住吉駅南方

800m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。東京方面へ延びる幹線道路沿いに位置しており、最寄駅へ
の接近性等の地域性から、周辺では店舗併用共同住宅も見られる等、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする普通商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も参加者と
なる。市場での需給動向は、地域の商業集積度、繁華性等が重視される傾向にある。商業地では用途の多様性、繁華性
及び画地規模等に応じて、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から、街路条件等、類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いもの
と判断する。店舗兼共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では
重視すべき価格であるが、上階を住宅系の用途と想定しており、収益性が反映し得ないと判断した。したがって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [102.0]
100		 658,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境は良好で、商業地への投
資環境は良好な状態が続いている。上階を共
同住宅として利用可能であれば素地取得需要
も期待できる。

選好性の認められる最寄駅へ徒歩圏の商業地
で、店舗需要等の他に上階を共同住宅とした
利用可能性等が認められ、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０９
-10		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東13.5m市道、
南東12m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０８０１
０９Ｄ
-1		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
c １０８０１
０４Ｄ
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
中間画地
準住居
高度地区3種20m
(70,200)
d １０８０１
０９
-33		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
542,594  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
575,759 		 100
[  84.9]
678,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
692,000 
b (　           ) 
562,743  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,166 		 100
[  99.0]
680,976 
695,000 
c (　           ) 
620,843  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
700,932 		 100
[  98.8]
709,445 
724,000 
d (　           ) 
570,175  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
628,368 		 100
[  93.0]
675,665 
689,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



川崎中原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,791,435 
10,866,718 
41,924,717 
32,963,000 
8,961,717 		 （　0.9599）
8,602,352 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    253,010,353 円　　　　（　    464,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ7 1,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     28.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造７階建、１階を店舗、２階以上を専有面積約５４㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
85.0 
204.00 
4,300 
877,200 		 6.0  5,263,200 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,720 
587,520 		 1.0  587,520 
1.0  587,520 

 4～ 6		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,780 
600,480 		 1.0  600,480 
1.0  600,480 

 7～ 7		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,860 
617,760 		 1.0  617,760 
1.0  617,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,680.00 
89.3 
1,500.00 

4,471,440 		 8,857,440 
3,594,240 
⑨年額支払賃料      4,471,440 円　×　12ヶ月　＝　      53,657,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,657,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,682,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,974,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,857,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,594,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,732,873 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,791,435 円　　　　（　        96,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,770,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,609,718 円  　　　       53,657,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      670,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,709,000 円  　　　　    554,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,866,718 円　（　　　　　　        19,939 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0560 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,963,000 円  
（　　　　　        60,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,791,435 円      
②総費用 10,866,718 円      
③純収益　①－② 41,924,717 円      
④建物等に帰属する純収益 32,963,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,961,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,602,352 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,010,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     464,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月四丁目１２７６番１
 0201000123285-0000
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備考