別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
川崎中原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月１丁目４５７番５
｢木月１－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ商業地域
 南7.3m市道 水道、ガス、下水 元住吉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  17.4 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 元住吉駅西方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 元住吉駅ブレーメン通り商店街内で繁華性が高い商業地域で、当分の間現状のままで推移するものと思料する。
数少ない好立地の小売飲食店街のため需要は強く、今後地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市内及び横浜市内で東急東横線各駅の商業地域と判定する。近隣地域は、元住吉駅周辺商業地のう
ちもっとも繁華性が高い「ブレーメン通り」商店街に存する。小売飲食店が連担し顧客通行量が多く繁華性が高い。需
要者は、全国的なチェーン店や事業法人・投資家等と思料する。立地条件の良さからテナントの入れ替え程度で供給は
ほとんど無い。商業地の性格上取引は個別的事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は市内で活気ある商店街の一角を占めている。商業地の性格上広範囲に事例を収集し選択し、必要とされる補
修正を行い比準価格が求められている。一方収益価格は、高い賃貸需要が見込まれる対象標準地上に商業ビルを建築・
賃貸することを想定し総収益を求め、必要とされる総費用を控除して、試算されており合理性が認められる。よって、
比準価格と収益価格とを相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎中原 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,340,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。商況は回復傾
向にある。収益用不動産・マンション用地需
要は強いが、供給は少ない。賃料水準は上昇
傾向にある。

ブレーメン通りの商業地で、顧客通行量は多
く、繁華性が高いことから需要は強い。地価
は堅調な不動産投資需要を反映し、上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０４
-16		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０８０１
０１Ｄ
-19		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０８０１
０８Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北3.7m、角地
商業

(100,400)
d １０８０１
１０Ｄ
-17		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０８０１
０８
-19		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北14m県道、
南4.1m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,073,555  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,156,219 		 100
[  76.5]
1,511,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,052,023  		 100
[ 100.0]		 [ 134.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,419,179 		 100
[  65.0]
2,183,352 
2,180,000 
c (　           ) 
1,800,380  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,952,720 		 100
[ 132.6]
1,472,640 
1,470,000 
d (　    261,481) 
871,603  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,025,468 		 100
[  73.0]
1,404,751 
1,400,000 
e (　           ) 
807,899  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
833,783 		 100
[  58.5]
1,425,270 
1,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



川崎中原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,407,846 
4,450,996 
12,956,850 
7,526,400 
5,430,450 		 （　0.9606）
5,216,490 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    158,075,455 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 95.00 ＲＣ4 365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   125 ㎡      7.3 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建の店舗兼事務所ビルで、１階、２階はフロア貸し、３階以上は分割テナントを想定。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
7,200 
547,200 		 6.0  3,283,200 
0.0  0 

 2～  		 店舗
90.00 
90.0 
81.00 
4,200 
340,200 		 3.0  1,020,600 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
90.00 
90.0 
81.00 
3,830 
310,230 		 3.0  930,690 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
365.00 
87.4 
319.00 

1,507,860 		 6,165,180 
0 
⑨年額支払賃料      1,507,860 円　×　12ヶ月　＝　      18,094,320 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     319.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         765,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,859,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,508,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,351,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,165,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,407,846 円　　　　（　       139,263 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,024,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 942,996 円  　　　       18,859,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,450,996 円　（　　　　　　        35,608 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0554 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,526,400 円  
（　　　　　        60,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,407,846 円      
②総費用 4,450,996 円      
③純収益　①－② 12,956,850 円      
④建物等に帰属する純収益 7,526,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,430,450 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,216,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,075,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月一丁目４５７番５
 0201000110500-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
川崎中原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月１丁目４５７番５
｢木月１－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ商業地域
 南7.3m市道 水道、ガス、下水 元住吉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 元住吉駅から延びる繁華性の
高い商店街		 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 元住吉駅西方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 背後地の顧客を対象とする、小売店舗、飲食店等が連担する駅前通り商店街で、当面現状の集客・繁華性を維持
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び隣接区内の駅前商業地域である。需要者は飲食、娯楽施設、物販・サービス店舗等の事業者、
不動産運用を目的とする不動産投資家等、地縁を有する個人まで幅広い。需要が根強いものの、その供給は限定的で取
引は少ない。このため物件の規模、立地条件により価格が異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性のある駅前商店街で、収益性からの検討は重要であるが、比準価格は、同一需給圏の類似地域に存す
る代替競争関係にある取引事例との比較に基づいており、市場性を反映した実証的な価格である。このような状況から
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中原 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,340,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、収益用不動産の投資
需要は依然として強く、地価は上昇傾向にあ
る。また川崎市の人口は増加している。


小売店舗が連坦する駅前商業地域で、立地の
希少性、不動産への資金流入等を反映し、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０５Ｄ
-7		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０８０１
０６Ｄ
-11		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地
商業

(100,246)
c １０８０１
０９Ｄ
-6		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d １０８０１
０４
-16		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 122.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,587,818 		 100
[  99.2]
1,600,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,215,420  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,273,981 		 100
[  89.8]
1,418,687 
1,420,000 
c (　           ) 
1,482,702  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
1,477,760 		 100
[  95.0]
1,555,537 
1,560,000 
d (　           ) 
1,073,555  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,156,219 		 100
[  84.8]
1,363,466 
1,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



川崎中原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,941,044 
3,414,026 
12,527,018 
7,092,400 
5,434,618 		 （　0.9606）
5,220,494 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    158,196,788 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 93.00 ＲＣ4 372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   125 ㎡      7.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅、共同住宅は専有面積３５～４０㎡程度、間取りは１ＤＫを想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.00 
85.0 
79.05 
7,000 
553,350 		 10.0  5,533,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
93.00 
90.0 
83.70 
4,200 
351,540 		 6.0  2,109,240 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
93.00 
90.0 
83.70 
2,900 
242,730 		 4.0  970,920 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
93.00 
90.0 
83.70 
2,900 
242,730 		 4.0  970,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.00 
88.8 
330.15 

1,390,350 		 9,584,580 
0 
⑨年額支払賃料      1,390,350 円　×　12ヶ月　＝　      16,684,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,684,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       834,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,849,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,584,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,941,044 円　　　　（　       127,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 714,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 500,526 円  　　　       16,684,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      950,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,414,026 円　（　　　　　　        27,312 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     372.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,092,400 円  
（　　　　　        56,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,941,044 円      
②総費用 3,414,026 円      
③純収益　①－② 12,527,018 円      
④建物等に帰属する純収益 7,092,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,434,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,220,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,196,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月一丁目４５７番５
 0201000110500-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考