令和8年1月15日　提出 川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -12 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.

鑑定評価額 1,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 905,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ ②地積 　(㎡) 1,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ5 マンション、一般住 宅、事業所等が多い 住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 武蔵小杉駅から徒歩圏にある住宅地域。交通及び生活利便性に優り、町並み整備も相俟って、根強い人気を博す る。今後も更なる発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    936,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              872,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市及び隣接市においてファミリータイプ分譲マンション適地となる住宅地域一円。需要者は中堅、大 手のマンション開発業者であり、都内に通勤するファミリー層への分譲販売を目論む。武蔵小杉駅周辺では対象標準地 のある駅北側の町並み整備が進行中であり、周辺のタワーマンションや商業施設と相俟って一定の知名度を有し需要は 底堅い。昨今の建築費動向、工期の長期化等の影響下にあるが、素地としての選好度は高い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引価格を基礎とした試算価格であり、市場性を反映している。開発法による価格は投資採算性を反 映した試算価格であり、対象標準地の最有効使用に準拠している。両試算価格の信頼度は同等であるが、現実の市場を 鑑みるに、開発法想定収支を上回って取得が可能となる地域性にある。以上検討のうえ、本件鑑定評価額を、比準価格 をやや重視するものの、開発法による価格も比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    470,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [ 53.8] [100.0] 100 902,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    846,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物 価高による実質所得の押し下げリスク、金融 資本市場の変動による不動産への影響には留 意が必要である。 この一年間で地域要因に大きな変動はない。 一般経済動向に絡みマンション素地に対する 選別の目は厳しくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％