別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎中原 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 603,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区今井南町５７５番４
｢今井南町２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 東5.2m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位・北５．２
ｍ市道		 交通

施設		 武蔵小杉駅南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。武蔵小杉駅徒歩圏の商店街背後に位
置し、利便性は非常に良好であるため、住宅需要は旺盛であり、今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    627,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接区内の最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心や川崎及び横浜中心部
に通勤する一次取得者層である。中原区内でも人気の高い武蔵小杉駅徒歩圏の住宅地域であり、駅前には各種商業施設
が充実し、利便性は非常に良好であるため、住宅需要は底堅い。市場の中心価格帯は、新築の小規模戸建住宅で５５０
０万～６５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺に
はアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。当
該地域は武蔵小杉駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから
、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    470,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 82.6]		 [102.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は緩やかに回復し、不動産市場は活
発で地価も堅調に推移しているが、世界的な
金融市場の動向等を注視する必要がある。


武蔵小杉駅徒歩圏の住宅地域であり、住宅需
要は底堅く、地価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０６
-11		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.9m未舗装
私道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０１
１０Ｄ
-13		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０８０１
０７
-4		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０８０１
０７
-24		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.6m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０８０１
１０
-42		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
440,824  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
458,457 		 100
[  74.7]
613,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
626,000 
b (　           ) 
580,215  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
456,286 		 100
[  69.2]
659,373 
673,000 
c (　           ) 
309,278  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
353,951 		 100
[  60.5]
585,043 
597,000 
d (　           ) 
427,330  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
423,181 		 100
[  74.3]
569,557 
581,000 
e (　           ) 
393,767  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
400,005 		 100
[  61.8]
647,257 
660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    627,000 円／㎡]  



川崎中原 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,827,848 
974,229 
4,853,619 
2,827,620 
2,025,999 		 （　0.9745）
1,974,336 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     50,624,000 円　　　　（　    456,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   111 ㎡      7.8 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ごと、１ＤＫタイプ３０㎡／戸を２戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,677 
160,620 		 1.0  160,620 
1.0  160,620 

 2～ 2		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,732 
163,920 		 1.0  163,920 
1.0  163,920 

 3～ 3		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,759 
165,540 		 1.0  165,540 
1.0  165,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

490,080 		 490,080 
490,080 
⑨年額支払賃料        490,080 円　×　12ヶ月　＝　       5,880,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,880,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,586,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,280 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,827,848 円　　　　（　        52,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,732 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,000 円  　　　　     41,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,429 円  　　　        5,880,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      351,900 円  　　　　     41,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,400 円  　　　　     41,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,400 円  　　　　     41,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         974,229 円　（　　　　　　         8,777 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,827,620 円  
（　　　　　        25,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,827,848 円      
②総費用 974,229 円      
③純収益　①－② 4,853,619 円      
④建物等に帰属する純収益 2,827,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,025,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,974,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,624,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     456,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区今井南町５７５番４
 0201000090177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
川崎中原 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 66,800,000 円  １㎡当たりの価格 602,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区今井南町５７５番４
｢今井南町２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 東5.2m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．２ｍ市道		 交通

施設		 武蔵小杉駅南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏で利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると思料される。今後の地価動向は根
強い不動産需要を反映して微増傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    476,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区内で主に東急東横線及びＪＲ南武線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域と判定する。需要者は川崎
市内のほか東京都区部や横浜市内へ通勤する二次取得者及び自営業者等である。土地のみの供給はほとんどなく、小規
模開発及び一棟売共同住宅による供給が大部分である。近隣地域及び周辺地域は需要が高く、高層マンションと需要が
競合している。取引の中心となる価格帯は土地建物の総額で６０００万円～７０００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅徒歩圏商店街背後で利便性に優り、希少性が高い住宅地域である。収益価格はマンションを建築賃貸す
ることを想定した。賃料水準は上昇しているものの、建築費の上昇等から、収益価格は低位に試算された。一方、不動
産取引市場の動向を反映した比準価格は、実証的かつ信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    470,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 82.6]		 [102.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。個人消費は持
ち直しの動きが見られるが住宅投資は弱含ん
でいる。首都圏の不動産は安定した需要が認
められる。

近隣地域周辺の中古住宅・マンション用地需
要は武蔵小杉駅徒歩圏で強い、供給はほとん
どない。地価は引き続き上昇傾向を示してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０７
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西8.2m市道
、北1.2m、
角地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
b １０８０１
０９
-9		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０８０１
０７
-28		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０８０１
０１
-24		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,029  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
660,670 		 100
[ 110.0]
600,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
613,000 
b (　           ) 
867,878  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.9]
679,584 		 100
[ 100.0]
679,584 
693,000 
c (　           ) 
504,751  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
513,837 		 100
[  95.1]
540,312 
551,000 
d (　    256,289) 
366,127  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.4]
305,007 		 100
[ 101.0]
301,987 
308,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 親族間取
引
 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    619,000 円／㎡]  



川崎中原 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,211,854 
1,187,215 
5,024,639 
2,909,580 
2,115,059 		 （　0.9745）
2,061,125 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     52,849,359 円　　　　（　    476,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   111 ㎡      7.8 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階専有面積約３０㎡程度の１ＤＫタイプ合計６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
92.0 
59.80 
2,970 
177,606 		 1.0  177,606 
1.0  177,606 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,000 
180,000 		 1.0  180,000 
1.0  180,000 

 3～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
3,030 
181,800 		 1.0  181,800 
1.0  181,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
97.2 
179.80 

539,406 		 539,406 
539,406 
⑨年額支払賃料        539,406 円　×　12ヶ月　＝　       6,472,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     179.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,472,872 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       517,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,955,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           539,406 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          539,406 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         251,849 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,211,854 円　　　　（　        55,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,800 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 258,915 円  　　　        6,472,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,100 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,187,215 円　（　　　　　　        10,696 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,909,580 円  
（　　　　　        26,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,211,854 円      
②総費用 1,187,215 円      
③純収益　①－② 5,024,639 円      
④建物等に帰属する純収益 2,909,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,115,059 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,061,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,569 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,849,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     476,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区今井南町５７５番４
 0201000090177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考