別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 3,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区堀川町７２番２外
 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

5.5:1		 ホテル

ＳＲＣ8		 大規模商業施設等が
見られる駅前商業地
域		 北西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 川崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 川崎駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅近接の有効性の高い商業地域であり、希少性も特に高いことからも、需要に関する懸念も特になく、今後
とも現状は維持され、地価の上昇傾向は継続すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は川崎市及び横浜市内の中心商業地域であるが、より広域的には東京区部も含まれる。需要者は小規模なも
のは個人資産家、投資家も考えられるが、中心となるのは、その総額等により一定の資本力を有する法人になると見込
まれる。なお、その希少性により、各種目的での需要が発生しており、地価は相当の上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は都心接近性にも優れており、需要者の多くは収益性とともに、位置的な希少性や、都区部との比較におけ
る価格廉価性にも着目して意思決定を行うものであり、また、上記のような市場状況を考慮するならば、実証的な価格
である比準価格をより重視すべきと考える。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、
更に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,250,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.1]		 [100.0]
100		 4,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替状況、物価上昇、アメリカの関税政策等
により、日本経済は総じて不安定化している
。政府の各種施策によっても、将来予測は困
難な状況にある。

駅に近い繁華な商業地域であり、その希少性
、将来的な発展期待もあり、十分な需要が見
込まれ、地価は相当の上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０８
-40		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b １０８０１
０７
-12		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０８０１
１０
-9		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d １０８０１
０３Ｄ
-19		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e １０８０１
１０Ｄ
-40		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,172,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,214,309 		 100
[  24.6]
4,936,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,940,000 
b (　           ) 
1,060,706  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,105,256 		 100
[  23.1]
4,784,658 
4,780,000 
c (　           ) 
1,894,505  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,996,808 		 100
[  38.8]
5,146,412 
5,150,000 
d (　           ) 
1,894,939  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,008,635 		 100
[  40.9]
4,911,088 
4,910,000 
e (　           ) 
1,791,843  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,942,358 		 100
[  38.5]
5,045,086 
5,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -28.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -67.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -28.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,970,000 円／㎡]  



川崎幸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

336,936,676 
120,962,120 
215,974,556 
123,753,000 
92,221,556 		 （　0.9426）
86,928,039 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,716,501,219 円　　　　（　  3,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 592.20 ＲＣ10 5,922.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   723 ㎡     58.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～１０階事務所、各階フロア貸を想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考として判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.20 
74.5 
441.28 
9,000 
3,971,520 		 12.0  47,658,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
592.20 
79.3 
469.40 
6,700 
3,144,980 		 12.0  37,739,760 
0.0  0 

 3～10		 事務所
592.20 
79.3 
469.40 
5,300 
2,487,820 		 8.0  19,902,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,922.00 
78.8 
4,665.88 

27,019,060 		 244,618,480 
0 
⑨年額支払賃料     27,019,060 円　×　12ヶ月　＝　     324,228,720 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,665.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,995,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       352,224,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    17,611,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 334,612,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       244,618,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,323,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     336,936,676 円　　　　（　       466,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,650,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,789,120 円  　　　      352,224,000　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   42,158,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,105,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     120,962,120 円　（　　　　　　       167,306 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   5,922.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0547 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,753,000 円  
（　　　　　       171,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 336,936,676 円      
②総費用 120,962,120 円      
③純収益　①－② 215,974,556 円      
④建物等に帰属する純収益 123,753,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,221,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,928,039 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      120,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,716,501,219 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区堀川町７２番２
 0201000054862-0000
2 　川崎市幸区堀川町１０６５番２
 0201000055019-0000
3 　川崎市幸区堀川町１９５番４
 0201000054885-0000
4 　川崎市幸区堀川町１９６番１１
 0201000054895-0000
5 　川崎市幸区堀川町１９６番４
 0201000054888-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 3,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区堀川町７２番２外
 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

5.5:1		 ホテル

ＳＲＣ8		 大規模商業施設等が
見られる駅前商業地
域		 北西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 川崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では再開発も進む駅前商
業地域。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 川崎駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅近接の優位性を有する商業地域であり、今後も現環境を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市、横浜市の主要ターミナル駅等の繁華性の高い商業地域である。需要者は不動産賃貸運用を目的と
する法人が中心である。取引の中心となる価格帯については、需要者の業種、画地規模等によってまちまちであり、一
律的な把握は困難であるが、駅に近く希少性を有することから、地価は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算にあたっ
て想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的で市場
性を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,250,000 円／㎡		 [110.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.1]		 [100.0]
100		 4,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。


駅に接近して商業地としての地位、希少性も
高く維持され、地価は堅調に推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０２
-7		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
北東10m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０８０１
０１Ｄ
-24		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c １０８０４
０８
-21		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,492)
d １０８０３
１０
-501		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、中間画地
商業

(90,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,961,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,164,924 		 100
[  78.0]
5,339,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,340,000 
b (　           ) 
2,264,243  		 100
[ 100.0]		 [ 125.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,848,418 		 100
[  60.1]
4,739,464 
4,740,000 
c (　           ) 
2,992,603  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,157,196 		 100
[  60.1]
5,253,238 
5,250,000 
d (　           ) 
2,801,120  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,033,613 		 100
[  58.9]
5,150,447 
5,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,120,000 円／㎡]  



川崎幸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

339,549,961 
103,659,322 
235,890,639 
132,888,000 
103,002,639 		 （　0.9426）
97,090,288 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  3,034,071,500 円　　　　（　  4,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 592.20 ＲＣ10 5,941.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   723 ㎡     58.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～１０階事務所、各階２区画を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.20 
74.5 
441.28 
8,911 
3,932,246 		 12.0  47,186,952 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
592.20 
79.3 
469.40 
6,238 
2,928,117 		 12.0  35,137,404 
0.0  0 

 3～10		 事務所
592.20 
79.3 
469.40 
5,347 
2,509,882 		 8.0  20,079,056 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.04 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,941.04 
78.5 
4,665.88 

26,939,419 		 242,956,804 
0 
⑨年額支払賃料     26,939,419 円　×　12ヶ月　＝　     323,273,028 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,665.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,995,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       351,268,308 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    14,050,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 337,217,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       242,956,804 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,332,385 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     339,549,961 円　　　　（　       469,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,911 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,300,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,421,222 円  　　　      351,268,308　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,208,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,210,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     103,659,322 円　（　　　　　　       143,374 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   5,941.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 132,888,000 円  
（　　　　　       183,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 339,549,961 円      
②総費用 103,659,322 円      
③純収益　①－② 235,890,639 円      
④建物等に帰属する純収益 132,888,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,002,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 97,090,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      134,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,034,071,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区堀川町７２番２
 0201000054862-0000
2 　川崎市幸区堀川町１０６５番２
 0201000055019-0000
3 　川崎市幸区堀川町１９５番４
 0201000054885-0000
4 　川崎市幸区堀川町１９６番１１
 0201000054895-0000
5 　川崎市幸区堀川町１９６番４
 0201000054888-0000
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備考