鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
川崎幸 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

TEL.

鑑定評価額

80,600,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ5	飲食店、小売店舗等が多い駅前通りの商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	鹿島田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 79 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近く、繁華性がやや
高い商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鹿島田駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からの接近性に優り、周辺地域では店舗、事務所等の集積性も認められる商業地域である。地域要因に変
動は特に見られず、地域は現状で推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 832,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする商業地域一円である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も需要者となる。市場
での需給動向は、地域の繁華性、商況等が取引に当たり重視される傾向にある。商業地では繁華性、集積性及び画地規
模等の差によって、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収集した取引事例の中から地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断し
た。店舗兼事務所の賃貸を想定した収益価格は比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では重視すべき価格で
あるが、画地規模を前提に想定建物の１階当たりの有効面積が小さいことから価格の精度には留意が必要である。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[110.2]
100

100
[100.0]

100
[136.7]

[100.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    933,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

現下の資金調達環境は良好で、商業地への投
資環境は良好な状態が続いている。上階を共
同住宅として利用可能であれば素地取得需要
も期待できる。

最寄駅から至近に位置する商業地域で、人通
りも多く、店舗、事務所共に需要が強く認め
られ、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０１０１Ｄ -8	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8.5m市道、南東4m、角地		近商 (90,300)
b	１０８０１１０Ｄ -24	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
c	１０８０１０８ -40	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	１０８０１０４ -26	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	１０８０１０８ -19	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	北14m県道、南4.1m、二方路		近商高度3種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,125,975	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,197,823	100 [ 102.2]	1,172,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 838,355	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	885,463	100 [ 85.8]	1,032,008		1,030,000
c	(　 ) 1,172,113	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,227,202	100 [ 96.1]	1,277,005		1,280,000
d	(　 ) 797,671	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	835,162	100 [ 83.0]	1,006,219		1,010,000
e	(　 ) 807,899	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	839,274	100 [ 76.1]	1,102,857		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

川崎幸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,839,204	2,383,051	8,456,153	6,198,400	2,257,753	（　0.9606） 2,168,798	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	65,721,152 円　　　　（　 832,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	63.00	ＲＣ5	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	79 ㎡	5.5 m x 15.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階はフロア貸しの店舗、３階から上階は事務所を想定

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	60.0	37.80	6,000	226,800	6.0	1,360,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	63.00	75.0	47.25	4,300	203,175	6.0	1,219,050
							0.0	0
3～ 5	事務所	63.00	75.0	47.25	3,650	172,463	3.0	517,389
							0.0	0
～

～

計		315.00	72.0	226.80		947,364		4,132,017
								0

⑨年額支払賃料	947,364 円　×　12ヶ月　＝　 11,368,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 226.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,368,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 568,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,799,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,132,017 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,839,204 円　　　　（　 137,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,040 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,051 円	11,368,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 430,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,383,051 円　（　　　　　　 30,165 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9606

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,198,400 円（　　　　　 78,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,839,204 円
②総費用	2,383,051 円
③純収益　①－②	8,456,153 円
④建物等に帰属する純収益	6,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,257,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,168,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,721,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 832,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎幸 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６	0201000029664-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
川崎幸 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　坂元　陽

TEL.

鑑定評価額

79,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ5	飲食店、小売店舗等が多い駅前通りの商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	鹿島田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鹿島田駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は小売店、飲食店舗等が建ち並ぶ駅至近の商業地域であり、特段の変動要因は見込まれないことから、
当面は現状維持で推移すると予測する。なお、回復基調の商況等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 819,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地に係る同一需給圏を、川崎市主要駅周辺を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として
自用の店舗、事務所等を需要する事業者のほか賃貸収入を目的とする不動産事業法人等が想定され、周辺地域における
商況及び需要は回復傾向を示している。また、住環境に優る地域等にあっては、マンション建設を前提とした需要も競
合するなど需要の底堅さがみられる。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格が低位に求められたが、賃料の遅行性、各種想定要素の不確実
性等に起因するもので、現時の取引市場においては下支えとしての性格を有すると思料する。よって、現実の市場参加
者における意思決定過程を忠実に再現した比準価格を重視し、理論的な収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の
推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,270,000 円／㎡

[110.2]
100

100
[100.0]

100
[139.4]

[100.0]
100

1,000,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

概ね堅調な建設関連、旅行関連需要などを中
心に景気は改善基調を示すが、長期金利の上
昇、米国の関税、為替変動などのリスク要因
が指摘される。

地域内に特段の変動はないが、商況の回復感
、商業地における優良物件の需給バランス等
の相互作用により地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０１０９ -10	川崎市中原区		更地	（　）	不整形	東13.5m市道、南東12m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
b	１０８０１０９Ｄ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,300)
c	１０８０１０１Ｄ -9	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ台形	北13.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０８０１０７ -12	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 542,594	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	594,844	100 [ 66.2]	898,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	899,000
b	(　 ) 562,743	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	630,272	100 [ 59.7]	1,055,732		1,060,000
c	(　 ) 624,130	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	672,812	100 [ 59.9]	1,123,225		1,120,000
d	(　 ) 1,060,706	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,105,256	100 [ 95.0]	1,163,427		1,160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

川崎幸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,628,114	2,346,468	8,281,646	5,989,900	2,291,746	（　0.9599） 2,199,847	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	64,701,382 円　　　　（　 819,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.34	ＲＣ5	311.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	79 ㎡	5.5 m x 15.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所：フロア貸し

⑦有効率　 69.7 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.34	52.1	32.48	5,821	189,066	6.0	1,134,396
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.34	74.1	46.19	4,657	215,107	6.0	1,290,642
							0.0	0
3～ 3	事務所	62.34	74.1	46.19	3,784	174,783	4.0	699,132
							0.0	0
4～ 4	事務所	62.34	74.1	46.19	3,784	174,783	4.0	699,132
							0.0	0
5～ 5	事務所	62.34	74.1	46.19	3,784	174,783	4.0	699,132
							0.0	0

計		311.70	69.7	217.24		928,522		4,522,434
								0

⑨年額支払賃料	928,522 円　×　12ヶ月　＝　 11,142,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,142,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 557,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,585,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,522,434 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,628,114 円　　　　（　 134,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,850 円/㎡　月額支払賃料（　 5,821 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,500 円	99,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	334,268 円	11,142,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 845,700 円	99,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,346,468 円　（　　　　　　 29,702 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9599

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,500,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 311.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,989,900 円（　　　　　 75,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,628,114 円
②総費用	2,346,468 円
③純収益　①－②	8,281,646 円
④建物等に帰属する純収益	5,989,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,291,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,199,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,701,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 819,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎幸 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６	0201000029664-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考