令和8年1月15日　提出 川崎川崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎川崎 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.

鑑定評価額 2,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市川崎区千鳥町１２番 ｢千鳥町９－２｣ ②地積 　(㎡) 28,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 工場 大規模な石油化学工 場が多い臨海工業地 域 南東25m市道 水道、ガス 川崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    29,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 川崎駅南東方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は川崎区臨海部に位置する熟成度の高い大規模工業地域であり、当該地域において特段の変動要因は認 められず、当面は現状維持で推移すると見込まれる。なお、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、川崎市及び横浜市における臨海工業地域を中心とした工業地域一円と把握した 。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、重工業を中心とした大手製造事業法人等が想定される。なお、 当該不動産市場における特性として、需給ともに限定的であり、個別的な事情を多分に含むこと等に起因して中心価格 帯の把握は極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は大規模工場を中心とする工業地域であり、自社の事業に特化した工場等を自ら建築、使用することが一般的 であることから、賃貸市場の成熟の程度は相当に低く、収益還元法の適用を断念した。即ち、当該地域における取引は 専ら自己の事業用不動産であることを踏まえ、比準価格を標準とし、下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎川崎 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 概ね堅調な建設関連、旅行関連需要などを中 心に景気は改善基調を示すが、長期金利の上 昇、米国の関税、為替変動などのリスク要因 が指摘される。 熟成度の高い工業地域で、地域要因に特段の 変動はないが、供給物件の不足及び利便性の 高い立地等を背景に、地価水準は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％