別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
川崎川崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-17 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 778,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区榎町６番３
｢榎町６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗事務所
、マンションが多い
商業地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 川崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの商業地域 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 川崎駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅に比較的近い路線沿いの商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状
にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    798,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市を圏域とする路線及び普通商業地域一帯である。需要者の中心は事業又は投資目的で店舗用地等を
求める事業者、不動産業者等で、規模によってはマンションデベロッパーも含まれる。主要幹線道路に面し、川崎駅か
ら徒歩圏である立地の希少性、容積率、用途の多様性等により需要は底堅い。商業地の取引は、取引当事者間の個別的
事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、貸店舗や賃貸マンション等が多く、収益性も重視さ
れる地域である。一方、現実の取引価格を基礎として試算された比準価格は、市場性を反映した実証的な価格であり、
規範性が高い。以上より、比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び
単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [115.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [ 97.0]
100		 775,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、米国の政策
動向等による下振れリスク、物価上昇、金利
上昇等の不動産市場への影響に留意が必要で
ある。

繁華性は中程度であるが、川崎駅から徒歩圏
で高度利用可能性、用途の多様性等から、地
価は上昇傾向である。地域要因に特段の変動
はない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０１Ｄ
-25		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
b １０８０１
０４Ｄ
-18		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０８０１
０６
-17		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東23m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d １０８０１
０９
-38		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０８０１
０４
-29		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
北4m、二方路
近商

(100,282)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,613  		 100
[ 100.0]		 [ 128.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
786,677 		 100
[  91.5]
859,756 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
834,000 
b (　           ) 
709,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
766,284 		 100
[  88.9]
861,962 
836,000 
c (　           ) 
589,677  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
681,405 		 100
[  86.4]
788,663 
765,000 
d (　           ) 
532,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,916 		 100
[  72.0]
804,050 
780,000 
e (　           ) 
525,770  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
533,502 		 100
[  66.6]
801,054 
777,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    798,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,457,766 
4,081,664 
16,376,102 
12,762,400 
3,613,702 		 （　0.9405）
3,398,687 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     99,961,382 円　　　　（　    649,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 87.00 ＲＣ8 686.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     11.8 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅　１階店舗はフロア貸し。２～８階は住宅、ファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡、全１４戸。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 周辺の同種建物の有効率等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
80.0 
61.60 
4,512 
277,939 		 10.0  2,779,390 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,580 
202,014 		 1.0  202,014 
1.0  202,014 

 3～ 5		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,630 
205,929 		 1.0  205,929 
1.0  205,929 

 6～ 8		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,690 
210,627 		 1.0  210,627 
1.0  210,627 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
686.00 
88.9 
609.70 

1,729,621 		 4,231,072 
1,451,682 
⑨年額支払賃料      1,729,621 円　×　12ヶ月　＝　      20,755,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,755,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,037,773 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,717,679 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,231,072 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,451,682 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         699,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,457,766 円　　　　（　       132,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,512 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 622,664 円  　　　       20,755,452　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,081,664 円　（　　　　　　        26,504 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     686.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,762,400 円  
（　　　　　        82,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,457,766 円      
②総費用 4,081,664 円      
③純収益　①－② 16,376,102 円      
④建物等に帰属する純収益 12,762,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,613,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,398,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,961,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     649,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区榎町６番３
 0201000190283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎川崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-17 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区榎町６番３
｢榎町６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗事務所
、マンションが多い
商業地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 川崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道　 交通

施設		 川崎駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅から徒歩圏の商業地域である。商況は普通であり、上層階は共同住宅の利用が進んでいる。特別の変動要
因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    652,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区の商業地域である。主な需要者は、賃貸事業物件としての開発、販売を目的とする
不動産業者や投資家等の投資目的の需要者と店舗や事務所として自己使用する目的の需要者双方がいる。市場の需給関
係は、成熟した商業地であり安定している。中心となる価格帯は、敷地規模等で相当異なるため見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は川崎駅を最寄駅とする類似地域に存する商業地等の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を
反映している。収益価格は最有効使用に基づく賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業地
の評価においては重視すべき価格である。したがって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、更に代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [115.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 [ 97.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。


川崎駅徒歩圏の地域であり、マンション用地
としての需要も含め地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０１
-1		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8m市道、
東6m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０８０１
０５
-20		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０８０１
０４
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
d １０８０１
１０Ｄ
-49		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南25m国道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,433  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
589,771 		 100
[  65.2]
904,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
877,000 
b (　           ) 
436,811  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,836 		 100
[  52.0]
886,223 
860,000 
c (　           ) 
433,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
454,004 		 100
[  58.6]
774,751 
752,000 
d (　           ) 
361,101  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
391,433 		 100
[  50.5]
775,115 
752,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    810,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,238,730 
4,582,112 
17,656,618 
14,026,600 
3,630,018 		 （　0.9405）
3,414,032 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    100,412,706 円　　　　（　    652,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 87.00 ＲＣ8 686.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     11.8 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、上層階を１Ｋタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
70.0 
53.90 
4,314 
232,525 		 10.0  2,325,250 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
87.00 
90.0 
78.30 
3,020 
236,466 		 1.0  236,466 
1.0  236,466 

 3～ 5		 居宅
87.00 
90.0 
78.30 
3,063 
239,833 		 1.0  239,833 
1.0  239,833 

 6～ 8		 居宅
87.00 
90.0 
78.30 
3,106 
243,200 		 1.0  243,200 
1.0  243,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
686.00 
87.8 
602.00 

1,918,090 		 4,010,815 
1,685,565 
⑨年額支払賃料      1,918,090 円　×　12ヶ月　＝　      23,017,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     602.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,017,080 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,611,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,405,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,010,815 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,685,565 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         795,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,238,730 円　　　　（　       144,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,314 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,165,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 690,512 円  　　　       23,017,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      280,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,980,500 円  　　　　    233,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,582,112 円　（　　　　　　        29,754 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     686.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,026,600 円  
（　　　　　        91,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,238,730 円      
②総費用 4,582,112 円      
③純収益　①－② 17,656,618 円      
④建物等に帰属する純収益 14,026,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,630,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,414,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,412,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     652,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区榎町６番３
 0201000190283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考