別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
川崎川崎 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区大島５丁目１１番１６
｢大島５－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南25m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は準幹線道路沿いの路線商業地域で、一部に住宅転用も見られるものの商業性は維持されている。当面
現状を維持しつつ推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び幸区内の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は、飲食業、小売業等を中心と
した事業者のほか、地元企業や地縁のある個人等が挙げられる。最近はマンション建設を目的としたデベロッパーや建
設会社の取得も見られるが、商業性が低位にある地域においては商住併用あるいは住宅利用への転用も散見される。土
地価格は規模、形状など個別条件により大きく異なり、㎡当たり３０万円台後半～５０万円台の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は重要な取引の指標となるが、近隣地域は商業繁華性が低い幹線沿いの近隣商業地域であり、収益性のみを重
視して価格形成がされている市場ではないため低位に求められた。需要の中心は自用の店舗事務所地としての取引が中
心であるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.7]		 [100.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、収益用不動産の投資
需要は依然として強く、地価は上昇傾向にあ
る。また川崎市の人口は増加している。


準幹線道路沿いの路線商業地域で、近隣住民
への日用品販売が中心の近隣商業地域。地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
１０Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東32m県道、
中間画地
商業

(100,500)
b １０８０１
１０Ｄ
-49		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南25m国道、
中間画地
近商

(100,300)
c １０８０１
０３
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東14.8m市
道、北西7m、
角地
近商

(100,300)
d １０８０１
０４
-34		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
499,225  		 100
[  90.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
601,843 		 100
[ 134.8]
446,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
361,101  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,822 		 100
[  88.0]
440,707 
441,000 
c (　           ) 
486,322  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
491,988 		 100
[ 108.9]
451,780 
452,000 
d (　           ) 
375,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
383,669 		 100
[  85.4]
449,261 
449,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    447,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,926,956 
5,250,618 
18,676,338 
15,712,200 
2,964,138 		 （　0.9585）
2,841,126 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     78,920,167 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.00 ＲＣ6 835.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   280 ㎡     12.1 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅、１～２階店舗、各階部分貸し５０～７０㎡程度、共同住宅は専有面積３２～３４㎡程度、間取り１Ｋを想定。 ⑦有効率　  94.3 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.00 
85.0 
124.95 
3,500 
437,325 		 6.0  2,623,950 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.00 
90.0 
132.30 
2,700 
357,210 		 4.0  1,428,840 
0.0  0 

 3～ 3		 住居
138.00 
98.0 
135.24 
2,460 
332,690 		 2.0  665,380 
0.0  0 

 4～ 5		 住居
138.00 
98.0 
135.24 
2,490 
336,748 		 2.0  673,496 
0.0  0 

 6～ 6		 住居
127.00 
98.0 
124.46 
2,530 
314,884 		 2.0  629,768 
0.0  0 

計
835.00 
94.3 
787.43 

2,115,605 		 6,694,930 
0 
⑨年額支払賃料      2,115,605 円　×　12ヶ月　＝　      25,387,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     787.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,387,260 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,523,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,864,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,694,930 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,926,956 円　　　　（　        85,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 761,618 円  　　　       25,387,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      490,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,250,618 円　（　　　　　　        18,752 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     835.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0574 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,712,200 円  
（　　　　　        56,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,926,956 円      
②総費用 5,250,618 円      
③純収益　①－② 18,676,338 円      
④建物等に帰属する純収益 15,712,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,964,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,841,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,147 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,920,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区大島五丁目１１番１６
 0201000198985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川崎川崎 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区大島５丁目１１番１６
｢大島５－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南25m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 用途の多様性が認められる地域。繁華性は高くはないが、その分底堅い居住目的の土地活用も見込める関係にあ
る。かかる状況は今後も継続すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び周辺区の路線商業地域又は近隣商業地域。事業用途、居住用途が混在する圏域であり、需要者
の中心は自己利用目的の個人、小規模法人のほか、建物賃貸業を考える個人、法人等多種に亘る。立地の選定には目が
厳しくなりつつあるが、条件によってはマンション開発業者の参入も考えられる。土地取引価格は利用目的によってま
ちまちであり中心的なものは見出し難いが、坪１００万円～１８０万円のものは見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は準幹線道路沿いに様々な利用目的の建物が見られる地域であり、収益獲得を目的とする取引も
みられる一方、自用目的の物件も多く収益性主体の価格が形成されているとは言えない。求められた両試算価格は各々
正しい指向であるが、市場参加者が重視する要因は市場性主体である。本件鑑定評価額を、収益価格は比較考量するも
のの、市場性をより反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意を払い、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [100.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物
価高による実質所得の押し下げリスク、金融
資本市場の変動による不動産への影響には留
意が必要である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
市場環境は安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０４
-29		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
北4m、二方路
近商

(100,282)
b １０８０１
０８Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南40m県道、
東8m、角地
近商

(100,300)
c １０８０１
０９Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m県道、
中間画地
近商

(100,300)
d １０８０１
０６Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m県道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
525,770  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
511,882 		 100
[ 110.1]
464,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
465,000 
b (　           ) 
442,133  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
441,307 		 100
[  93.1]
474,014 
474,000 
c (　           ) 
261,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
352,529 		 100
[  96.9]
363,807 
364,000 
d (　           ) 
406,528  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
432,139 		 100
[ 104.7]
412,740 
413,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,646,558 
5,250,556 
19,396,002 
15,773,100 
3,622,902 		 （　0.9585）
3,472,552 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     96,459,778 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.88 ＲＣ6 837.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   280 ㎡     12.2 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は部分貸し店舗、３階～６階は各階３戸（約４２㎡～約４６㎡）を想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.88 
67.5 
99.82 
3,550 
354,361 		 6.0  2,126,166 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.88 
89.3 
132.06 
2,840 
375,050 		 3.0  1,125,150 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
138.08 
100.0 
138.08 
2,500 
345,200 		 1.0  345,200 
1.0  345,200 

 4～ 5		 住宅
138.08 
100.0 
138.08 
2,530 
349,342 		 1.0  349,342 
1.0  349,342 

 6～ 6		 住宅
127.68 
100.0 
127.68 
2,560 
326,861 		 1.0  326,861 
1.0  326,861 

計
837.68 
92.4 
773.80 

2,100,156 		 4,622,061 
1,370,745 
⑨年額支払賃料      2,100,156 円　×　12ヶ月　＝　      25,201,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     773.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,201,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,260,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,941,778 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,622,061 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,370,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         660,870 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,646,558 円　　　　（　        88,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,568 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,295,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 756,056 円  　　　       25,201,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      480,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,201,500 円  　　　　    259,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,250,556 円　（　　　　　　        18,752 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 259,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     837.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0574 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,773,100 円  
（　　　　　        56,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,646,558 円      
②総費用 5,250,556 円      
③純収益　①－② 19,396,002 円      
④建物等に帰属する純収益 15,773,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,622,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,472,552 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,402 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,459,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区大島五丁目１１番１６
 0201000198985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考