別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
川崎川崎 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -7 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区京町２丁目２３９番９
｢京町２－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西7.2m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地理的な最寄駅までは徒歩限
界圏に位置する住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　７
．２ｍ市道		 交通

施設		 川崎駅南方

2.5km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からはバス圏の住宅地域で住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、地域は現在の環境を
維持するものと予測する。地理的な最寄駅への距離も反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市南部を中心として、主に川崎駅からバス便又は京急沿線各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で
あり、主な需要者は同一需給圏内に居住する取得者層が多い。取引市場では、需要者層に合わせ総額を抑えるため、敷
地の細分化が多く見られる。市場での中心価格帯は、分割前の１５０㎡程度の更地では４５００万円から６０００万円
程度、敷地細分化後の分譲戸建住宅で総額３０００万円台後半～５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数収集した取引事例の中から地域の類似性が高い取引事例を選択し、適切に要因比較等を行って得た比準価格は規範
性が高いものと判断する。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便
性を指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたと判断する。以
上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    323,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 [102.0]
100		 337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利動向に変化が見られるが、相対的には依
然として低金利であり、徒歩圏住宅地の需要
は堅調で周辺もその影響を受け、地価は上昇
基調にある。

最寄駅からはバス便であるが、都心への接近
性、徒歩圏住宅地の影響を受け、地価はやや
上昇傾向で推移している。周辺では画地の細
分化も見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０１
-8		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０８０１
０１
-9		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０８０１
０４Ｄ
-12		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
西6m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,200)
d １０８０１
０６Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.3m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０８０１
０４
-36		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,114  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
301,409 		 100
[  88.2]
341,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
339,504  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
351,047 		 100
[  99.0]
354,593 
362,000 
c (　           ) 
321,655  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
337,738 		 100
[  97.9]
344,983 
352,000 
d (　           ) 
355,342  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,107 		 100
[  93.1]
395,389 
403,000 
e (　           ) 
326,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,210 		 100
[ 100.7]
333,873 
341,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    351,000 円／㎡]  



川崎川崎 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,179,992 
927,616 
4,252,376 
2,977,880 
1,274,496 		 （　0.9745）
1,241,996 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     31,846,051 円　　　　（　    265,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 ＬＳ3 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡      9.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造３階建、専有面積約３３㎡程度のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,130 
140,580 		 1.0  140,580 
1.0  140,580 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,200 
145,200 		 1.0  145,200 
1.0  145,200 

 3～ 3		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,270 
149,820 		 1.0  149,820 
1.0  149,820 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
100.0 
198.00 

435,600 		 435,600 
435,600 
⑨年額支払賃料        435,600 円　×　12ヶ月　＝　       5,227,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,227,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,965,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           435,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          435,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         210,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,179,992 円　　　　（　        43,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,000 円  　　　　     43,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,816 円  　　　        5,227,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      370,600 円  　　　　     43,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         927,616 円　（　　　　　　         7,730 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,977,880 円  
（　　　　　        24,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,179,992 円      
②総費用 927,616 円      
③純収益　①－② 4,252,376 円      
④建物等に帰属する純収益 2,977,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,274,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,241,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,846,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     265,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区京町二丁目２３９番９
 0201000221132-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月6日　提出
川崎川崎 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -7 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区京町２丁目２３９番９
｢京町２－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西7.2m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　７．２
ｍ市道		 交通

施設		 川崎駅南方

2.5km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在するバス便利用の熟成した住宅地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認め
られず今後も現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び隣接市区内の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、川崎市内や東京、横浜方面に通勤す
る圏内在住の一次取得者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。土地のみの供給は少なく、総額を抑えた小規模
な建売住宅が供給の中心となっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，５００万円～５，０００万円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが、バス便の住宅地域で土地価格と建築費に見合う賃料水準が形成
されていないことから収益価格は低位に試算された。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、収益性より居住の快
適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更
に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    323,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 [102.0]
100		 336,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都内での不動産価格の高騰により、隣接
する川崎市へ需要が波及している。川崎区の
人口は微減、世帯数は増加しており住宅需要
は堅調である。

熟成した住宅地域で特別な変動要因はない。
川崎駅よりバス便の地域であるが住宅需要は
堅調で地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０１
０５
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5.5m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０８０１
０９
-39		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０８０１
０３Ｄ
-12		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０８０１
１０Ｄ
-36		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,075  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
359,253 		 100
[  98.0]
366,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
473,851  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 147.3]
331,342 		 100
[ 106.0]
312,587 
319,000 
c (　           ) 
399,935  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
341,121 		 100
[ 102.0]
334,432 
341,000 
d (　           ) 
407,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
417,838 		 100
[ 101.0]
413,701 
422,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



川崎川崎 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,165,829 
944,187 
4,221,642 
3,114,480 
1,107,162 		 （　0.9745）
1,078,929 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,664,846 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.11 ＬＳ3 198.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３３㎡程度の１ＤＫタイプ、３階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.11 
100.0 
66.11 
2,139 
141,409 		 1.0  141,409 
1.0  141,409 

 2～ 2		 居宅
66.11 
100.0 
66.11 
2,205 
145,773 		 1.0  145,773 
1.0  145,773 

 3～ 3		 居宅
66.11 
100.0 
66.11 
2,227 
147,227 		 1.0  147,227 
1.0  147,227 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.33 
100.0 
198.33 

434,409 		 434,409 
434,409 
⑨年額支払賃料        434,409 円　×　12ヶ月　＝　       5,212,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,212,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,645 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,952,263 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           434,409 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          434,409 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         209,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,165,829 円　　　　（　        43,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,205 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     45,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,387 円  　　　        5,212,908　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      387,600 円  　　　　     45,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,600 円  　　　　     45,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,600 円  　　　　     45,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         944,187 円　（　　　　　　         7,868 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     198.33 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,114,480 円  
（　　　　　        25,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,165,829 円      
②総費用 944,187 円      
③純収益　①－② 4,221,642 円      
④建物等に帰属する純収益 3,114,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,107,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,078,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,664,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区京町二丁目２３９番９
 0201000221132-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考