別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜都筑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
｢茅ケ崎中央２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ8		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 センター南

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 センター南駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    836,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    602,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区及び周辺区を含む横浜市北部の商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファン
ド及び機関投資家、またはマンション開発を行う事業者などが中心である。最寄駅に近い商業地域では、マンション用
地としての需要もあり、需要は堅調である。駅に近い商業地域での取引は少なく、取引当事者相互の事情により取引価
格の変動が大きいため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗兼事務所、マンション等が混在する地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手
法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格
を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    821,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.8]		 [100.0]
100		 816,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向を示しているが、米国の通商
政策、物価上昇、金利の動向等が不動産の需
給動向に与える影響を注視する必要がある。


センター南駅に近い商業地域で、地域要因に
格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０６
-3		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
北5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０８０３
１２Ｄ
-24		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０８０３
１０Ｄ
-503		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０８０３
０６Ｄ
-17		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e １０８０３
０３
-2		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
595,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
569,774 		 100
[  68.9]
826,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
827,000 
b (　           ) 
574,680  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
577,964 		 100
[  68.9]
838,845 
839,000 
c (　           ) 
544,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
540,039 		 100
[  64.4]
838,570 
839,000 
d (　           ) 
523,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
541,140 		 100
[  64.3]
841,586 
842,000 
e (　           ) 
573,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
634,072 		 100
[  75.8]
836,507 
837,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    836,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,183,551 
10,732,890 
35,450,661 
29,343,300 
6,107,361 		 （　0.9374）
5,725,040 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    154,730,811 円　　　　（　    602,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ7F1B 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画		 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所、４～７階共同住宅。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
4,810 
673,400 		 10.0  6,734,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
4,137 
703,290 		 6.0  4,219,740 
0.0  0 

 4～ 7		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,982 
483,084 		 1.0  483,084 
1.0  483,084 
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
75.2 
1,128.00 

4,012,316 		 17,105,816 
1,932,336 
⑨年額支払賃料      4,012,316 円　×　12ヶ月　＝　      48,147,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,147,792 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,923,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,123,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,105,816 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,932,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         902,208 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,183,551 円　　　　（　       179,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,355,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,452,390 円  　　　       49,047,792　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      980,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,003,500 円  　　　　    471,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,732,890 円　（　　　　　　        41,762 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 471,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,343,300 円  
（　　　　　       114,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,183,551 円      
②総費用 10,732,890 円      
③純収益　①－② 35,450,661 円      
④建物等に帰属する純収益 29,343,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,107,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,725,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,730,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     602,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
 0224001122860-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜都筑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 814,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
｢茅ケ崎中央２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ8		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 センター南

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 センター南駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 センター南駅に近い高層店舗・事務所・マンションが立ち並ぶ商業地域で、特段の地域要因の変動はないが需要
は堅調である。今後も地価水準は強含みをベースに、経済状況に左右されながら推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    839,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    607,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部に存する商業地域である。近隣地域は駅近で取引物件の少ない商業地域で、需要は堅調であ
る。需要者の中心は、地元及び全国規模の法人事業者、マンション開発事業者等で、賃貸ビル等の収益を目的とした投
資家・不動産業者等も想定される。商業地は、繁華性、用途、規模等により取引水準が大きく異なることから一定の価
格水準を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、高層の店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映
した価格で規範性は高い。収益価格は、商業地域で賃貸物件は比較的多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いなく低位に試算された。本件では、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場分析の結
果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    821,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.2]		 [100.0]
100		 821,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模金融緩和から金利のある世界に移行、
不動産価格は上昇から維持傾向への変化の兆
しがある。不動産市場は地域・用途等により
多極化が進行。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
１２Ｄ
-25		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０８０３
１０Ｄ
-503		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０８０３
１０Ｄ
-501		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.4m市道
、北西5.4m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,324)
d １０８０３
１３Ｄ
-6		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西12m県道、
北東1.9m、
南東2.8m、
三方路
近商
高度地区6種最高
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
653,411  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
674,346 		 100
[  82.8]
814,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
814,000 
b (　           ) 
544,185  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
555,808 		 100
[  62.2]
893,582 
894,000 
c (　           ) 
1,029,366  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,079,855 		 100
[ 137.3]
786,493 
786,000 
d (　           ) 
1,322,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,334,011 		 100
[ 154.6]
862,879 
863,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    839,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,048,335 
9,427,628 
33,620,707 
27,596,800 
6,023,907 		 （　0.9578）
5,769,698 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    155,937,784 円　　　　（　    607,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ7F1B 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上７階・地下１階建ビル、１階店舗、２～３階事務所、４～７階共同住宅、地下駐車場を想定。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 類似建物を参考に、標準的な有効率を査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
4,661 
652,540 		 10.0  6,525,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
3,729 
633,930 		 6.0  3,803,580 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
3,729 
633,930 		 6.0  3,803,580 
0.0  0 

 4～ 7		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,797 
453,114 		 2.0  906,228 
1.0  453,114 
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
75.2 
1,128.00 

3,732,856 		 17,757,472 
1,812,456 
⑨年額支払賃料      3,732,856 円　×　12ヶ月　＝　      44,794,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,794,272 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,655,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,038,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,757,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,812,456 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         846,236 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,048,335 円　　　　（　       167,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,661 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,240,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,370,828 円  　　　       45,694,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,112,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,808,000 円  　　　　    448,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,427,628 円　（　　　　　　        36,683 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 448,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,596,800 円  
（　　　　　       107,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,048,335 円      
②総費用 9,427,628 円      
③純収益　①－② 33,620,707 円      
④建物等に帰属する純収益 27,596,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,023,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,769,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,937,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     607,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
 0224001122860-0000
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備考