鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

TEL.

鑑定評価額

1,340,000,000 円

１㎡当たりの価格

495,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月3日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５｢牛久保東１－３３－５３｣				②地積　(㎡)	2,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	センター北 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 58.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港北ニュータウン内の共同住
宅地

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

センター北駅徒歩圏の共同住宅地域として熟成している。居住環境も良好で、今後も安定的に推移するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 523,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 483,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部における沿線各駅を最寄とする住宅・住商混在地域一帯。画地規模から需要者は大手を中心
とするマンションデベロッパーに限定される。ターミナル駅徒歩圏立地で都内への接近性と良好な居住環境から高い需
要が見込まれる。近年のマンション需要の高まりを受けつつ、マンション素地は各種条件等に影響される面が大きいた
め、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション素地の価格は、デベロッパー等の投資採算性に基づき形成される側面が強く、各種の想定が適切に行われた
開発法による価格は高い説得力が認められる。一方で対象標準地と代替、競争関係にある多数の大規模地の取引事例か
ら求めた比準価格についても、客観的且つ実証的な価格として高い説得力を有する。よって、開発法による価格と比準
価格を関連付けて標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 493,000 円／㎡

[108.9]
100

100
[102.0]

100
[108.5]

[102.0]
100

495,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    462,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費者物価や建築コストは上昇継続。予定さ
れる各種事業の見直しや延期等の動向及び、
堅調な不動産向け融資に対する金利上昇時の
動向に留意。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０３０３ -20	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０８０３０３Ｄ -9	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０８０３０３ -27	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０８０３１０Ｄ -5	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南東5.4m市道、南西4.3m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０８０３１３ -19	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、北西5m、角地		２中専高度地区3種最高 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 642,492	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	664,979	100 [ 125.0]	531,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	543,000
b	(　 ) 608,906	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	650,288	100 [ 118.8]	547,380		558,000
c	(　 ) 509,599	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,665	100 [ 110.0]	490,605		500,000
d	(　 ) 563,051	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	551,082	100 [ 110.0]	500,984		511,000
e	(　 ) 542,960	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	543,482	100 [ 110.0]	494,075		504,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 523,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,772,169,629	2,460,612,174	12	920,000	5,030.00	395,000	5,800.00
⑧開発法による価格	1,311,557,455 円　　　　（　 483,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	ｍｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

920,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域にある取引事例等の価格を比較検討の上、査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 920,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 4,627,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,627,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 406,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物や建設事例等を勘案して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 406,850 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,359,730,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づく
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,627,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 462,760,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,822,490,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利、開発利益、リスク等を勘案して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	416,484,000 円	( 9 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 358,092,943 円
	販売総額(2期)	3,748,356,000 円	( 81 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 3,045,164,414 円
	販売総額(3期)	462,760,000 円	( 10 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 368,912,272 円
収入合計		－	－	－	－	3,772,169,629 円
支出	建築工事費(1期)	707,919,000 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 656,382,497 円
	建築工事費(2期)	707,919,000 円	( 30 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 614,402,900 円
	建築工事費(3期)	943,892,000 円	( 40 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 766,817,861 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	277,656,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 262,357,154 円
	販売管理費(2期)	185,104,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 160,651,762 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,460,612,174 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,772,169,629 円　　－　　　　　　 2,460,612,174 円　　＝　　　　　 1,311,557,455 円 483,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜都筑 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市都筑区牛久保東一丁目３３番２５	0224001174692-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

1,340,000,000 円

１㎡当たりの価格

495,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５｢牛久保東１－３３－５３｣				②地積　(㎡)	2,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	センター北 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 58.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港北ニュータウン内の共同住
宅地

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

センター北駅徒歩圏の住宅地域で熟成している。特段、地域要因の変動は見られない。駅の利便性も良く、住環
境も良好であることから今後も需要は安定している。地価は今後も安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 472,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北部、西部、川崎市南部の共同住宅地と判断した。需要者は東京都心へ通勤するマンション取得者
が中心ではあるが、同一需給圏外からの転入者も多い傾向にある。駅徒歩圏の共同住宅が多く見られる住宅地域である
。近年、マンション用地の取引が少なくなり、マンション価格も値上がり傾向にある。取引価格は立地、使用可能容積
率、画地規模によって開差が生じやすく、中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格はマンション開発業者が開発用地を取得する際の事業計画に基づくや採算性を表した価格で一定の規
範性が認められる。一方、比準価格は同一需給圏内の大規模画地の実際の取引事例を複数採用した実証的な価格で説得
力を有する。よって、本件では比準価格をやや重視し、開発法による価格を関連付けることが妥当であると判断した。
また、代表標準地からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 493,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[102.0]

100
[108.7]

[102.0]
100

493,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や為替の変動、関税交渉の影響で景
気の下振れリスクは見られるが、今後も景気
は緩やかに回復傾向にある。

地域要因の変動は見られない。地価は当面の
間、上昇基調が続くものと予想した。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０３０３Ｄ -9	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０８０３０８ -15	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西25.1m県道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０８０３０８Ｄ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	北西5.7m市道、西5.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０８０３０３ -20	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 608,906	100 [ 100.0]	[ 112.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	687,455	100 [ 124.0]	554,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 384,617	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,079	100 [ 84.7]	458,181		467,000
c	(　 ) 302,754	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	301,871	100 [ 69.7]	433,100		442,000
d	(　 ) 642,492	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	664,979	100 [ 120.0]	554,149		565,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲用マンション敷地と判定したため、開発法を優先的に採用したため収益還元法を適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,648,117,255	2,365,847,474	12	910,000	5,030.00	385,000	5,800.00
⑧開発法による価格	1,282,269,781 円　　　　（　 472,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.2 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

910,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏の類似する新築マンションの販売事例等を比較考慮のうえ査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 910,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 4,577,300,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,577,300,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 385,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 396,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建設事例を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 396,550 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,299,990,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づく
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,577,300,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 457,730,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,757,720,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金、開発利潤率、危険負担等を考慮のうえ査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	366,184,000 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 306,019,969 円
	販売総額(2期)	3,204,110,000 円	( 70 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,554,316,492 円
	販売総額(3期)	1,007,006,000 円	( 22 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 787,780,794 円
収入合計		－	－	－	－	3,648,117,255 円
支出	建築工事費(1期)	689,997,000 円	( 30 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 627,828,270 円
	建築工事費(2期)	689,997,000 円	( 30 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 587,670,445 円
	建築工事費(3期)	919,996,000 円	( 40 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 733,420,811 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	274,638,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 259,505,446 円
	販売管理費(2期)	183,092,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 157,422,502 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,365,847,474 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,648,117,255 円　　－　　　　　　 2,365,847,474 円　　＝　　　　　 1,282,269,781 円 472,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜都筑 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市都筑区牛久保東一丁目３３番２５	0224001174692-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考