別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６
 ②地積
　(㎡)		 1,308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5		 葬祭会館

Ｓ4		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び周辺区を含む横浜市北部の幹線道路沿いの路線商業地域並びに周辺商業地域である。需要者
は賃貸経営または不動産投資を行う法人及び個人、または沿道サービス型店舗を経営する事業者が中心である。最寄駅
に近い商業地域では、マンション用地としての需要もあり、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は土地価格で
１㎡あたり３０万円台半ばから５０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、国道沿いに店舗、営業所等が多い地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各
過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    336,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 348,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向を示しているが、米国の通商
政策、物価上昇、金利の動向等が不動産の需
給動向に与える影響を注視する必要がある。


店舗、営業所等が多い路線商業地域で、地域
要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０４
-4		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西9m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０３
０７Ｄ
-24		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南4.5m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
c １０８０３
１０
-502		 横浜市都筑区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
南東9m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０８０３
０８Ｄ
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東12m県道、
北5.5m、
西5.5m、
西5.5m、
四方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０８０３
０６Ｄ
-1		 横浜市港北区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東12m県道、
南9m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
290,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
299,089 		 100
[  84.0]
356,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
370,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
360,838 		 100
[ 101.8]
354,458 
354,000 
c (　    358,086) 
393,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
388,287 		 100
[ 109.1]
355,900 
356,000 
d (　           ) 
470,223  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
470,223 		 100
[ 132.3]
355,422 
355,000 
e (　    132,393) 
330,982  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
438,137 		 100
[ 122.0]
359,129 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,467,062 
16,497,663 
63,969,399 
52,394,300 
11,575,099 		 （　0.9571）
11,078,527 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    291,540,184 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 581.70 ＲＣ5 2,766.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,308 ㎡     30.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（ファミリータイプ）。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
581.70 
77.6 
451.40 
4,172 
1,883,241 		 8.0  15,065,928 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
581.70 
83.2 
483.97 
2,670 
1,292,200 		 1.0  1,292,200 
1.0  1,292,200 

 4～ 5		 住宅
510.80 
80.9 
413.24 
2,670 
1,103,351 		 1.0  1,103,351 
1.0  1,103,351 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,766.70 
81.2 
2,245.82 

6,674,343 		 19,857,030 
4,791,102 
⑨年額支払賃料      6,674,343 円　×　12ヶ月　＝　      80,092,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,245.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        80,092,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,103,606 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,968,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,857,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         188,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,791,102 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,309,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,467,062 円　　　　（　        61,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,172 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,205,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,462,163 円  　　　       82,072,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,148,500 円  　　　　    841,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,497,663 円　（　　　　　　        12,613 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 841,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   2,766.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,394,300 円  
（　　　　　        40,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,467,062 円      
②総費用 16,497,663 円      
③純収益　①－② 63,969,399 円      
④建物等に帰属する純収益 52,394,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,575,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,078,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    291,540,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘一丁目９番６
 0207000241786-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信也   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 348,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６
 ②地積
　(㎡)		 1,308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5		 葬祭会館

Ｓ4		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 国道２４６号線沿いの路線商
業地域		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域で、マンション等も混在している。当分の間現状の地域環境のまま推
移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び周辺市区内の幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド型の店舗、事
業所用地を求めている法人等であるが、交通接近、行政的条件に恵まれているため、規模の大きい土地についてはマン
ション建設を目的とした開発業者の参入も見られる。同一需給圏内では取引が少なく、また個別性も強いことから、需
要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少なため、地域環境が異なる事例も採用せざるを得なかったが、需
要者の観点から慎重に格差修正等を行い、試算した。収益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅を適切に想定して試算
したが、価格水準に見合った賃料収入を想定することが困難なため、やや低位に求められた。本件では、実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    336,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 348,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資環境は良好で、青葉区内の立地及
び収益性に優れた不動産に対する投資家の需
要は旺盛であり、期待（還元）利回りも低下
傾向にある。

ロードサイド店舗とマンションが混在する地
域であり、地域要因に特別な変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０６Ｄ
-13		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０３
０１
-10		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西17m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０８０３
０７Ｄ
-24		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南4.5m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
d １０８０３
０４
-4		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西9m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
443,208 		 100
[ 124.6]
355,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
436,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
406,111 		 100
[ 116.9]
347,400 
347,000 
c (　           ) 
370,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
364,265 		 100
[  97.7]
372,840 
373,000 
d (　           ) 
290,378  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,605 		 100
[  83.2]
355,294 
355,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,426,082 
16,247,346 
62,178,736 
48,282,500 
13,896,236 		 （　0.9364）
13,012,435 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    342,432,500 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 581.70 ＲＣ5 2,766.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,308 ㎡     30.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（ファミリータイプ６０㎡程度）を想定。駐車場は屋外１１台分を想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
581.70 
77.6 
451.20 
3,974 
1,793,069 		 8.0  14,344,552 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
581.70 
83.2 
484.20 
2,583 
1,250,689 		 2.0  2,501,378 
1.0  1,250,689 

 4～ 5		 住宅
510.80 
80.9 
413.30 
2,663 
1,100,618 		 2.0  2,201,236 
1.0  1,100,618 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,766.70 
81.2 
2,246.20 

6,495,683 		 23,749,780 
4,702,614 
⑨年額支払賃料      6,495,683 円　×　12ヶ月　＝　      77,948,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,246.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,948,196 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,996,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 75,931,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,749,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         225,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,702,614 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,267,248 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    150,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,425 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,426,082 円　　　　（　        59,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,974 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,650,000 円  　　　　    775,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,397,846 円  　　　       79,928,196　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,062,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,587,500 円  　　　　    775,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       775,000 円  　　　　    775,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       775,000 円  　　　　    775,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,247,346 円　（　　　　　　        12,422 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 775,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　   2,766.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,282,500 円  
（　　　　　        36,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,426,082 円      
②総費用 16,247,346 円      
③純収益　①－② 62,178,736 円      
④建物等に帰属する純収益 48,282,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,896,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,012,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    342,432,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘一丁目９番６
 0207000241786-0000
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備考