別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 722,000,000 円  １㎡当たりの価格 872,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外
 ②地積
　(㎡)		 828  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗ビル、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       828 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 あざみ野駅西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 田園都市線と市営地下鉄が乗り入れるあざみ野駅に近い中層店舗ビルが立ち並ぶ商業地域で、需要は堅調である
。今後とも地価水準は強含みをベースに、経済状況に左右されながら推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    898,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部に存する商業地域である。近隣地域は駅近の取引物件の少ない商業地域で、需要は堅調であ
る。需要者の中心は、地元及び全国規模の法人事業者、マンション開発事業者等で、賃貸ビル等の収益を目的とした投
資家・不動産業者等も想定される。商業地は、繁華性、用途、規模等により取引水準が大きく異なることから一定の価
格水準を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模の店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で規範性
は高い。収益価格は、駅近の商業地域で賃貸物件は比較的多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていなく低位
に試算された。本件では、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、市場分析の結果等を踏まえた調整を行い、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    821,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    846,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模金融緩和から金利のある世界に移行、
不動産価格は上昇から維持傾向への変化の兆
しがある。不動産市場は地域・用途等により
多極化が進行。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
１２
-17		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
南東6.5m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
b １０８０３
０２Ｄ
-10		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,378)
c １０８０３
１２Ｄ
-24		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０８０３
０８
-19		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
南4m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e １０８０３
１２Ｄ
-26		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.8m私道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
986,111  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,002,387 		 100
[ 103.1]
972,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
717,884  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
776,430 		 100
[  92.6]
838,477 
838,000 
c (　           ) 
574,680  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
607,041 		 100
[  71.0]
854,987 
855,000 
d (　           ) 
658,543  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
672,609 		 100
[  77.0]
873,518 
874,000 
e (　           ) 
731,354  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
795,713 		 100
[  83.7]
950,673 
951,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    898,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,952,648 
16,443,164 
63,509,484 
44,536,800 
18,972,684 		 （　0.9578）
18,172,037 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    491,136,135 円　　　　（　    593,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 390.00 ＲＣ6 2,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   828 ㎡     30.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建ビル、１階店舗、２～３階事務所、４～６階共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物を参考に、標準的な有効率を査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
4,557 
1,421,784 		 6.0  8,530,704 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,418 
1,199,718 		 6.0  7,198,308 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,190 
1,119,690 		 6.0  6,718,140 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
390.00 
90.0 
351.00 
2,962 
1,039,662 		 1.0  1,039,662 
1.0  1,039,662 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,340.00 
88.3 
2,067.00 

6,860,178 		 25,566,138 
3,118,986 
⑨年額支払賃料      6,860,178 円　×　12ヶ月　＝　      82,322,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,067.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,322,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,116,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,206,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,566,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         242,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,118,986 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,503,741 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,952,648 円　　　　（　        96,561 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,557 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,615,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,469,664 円  　　　       82,322,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,767,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,145,500 円  　　　　    723,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       723,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       723,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,443,164 円　（　　　　　　        19,859 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 723,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,536,800 円  
（　　　　　        53,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,952,648 円      
②総費用 16,443,164 円      
③純収益　①－② 63,509,484 円      
④建物等に帰属する純収益 44,536,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,972,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,172,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    491,136,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     593,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番５
 0207000115360-0000
2 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番９
 0207000115364-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 722,000,000 円  １㎡当たりの価格 872,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外
 ②地積
　(㎡)		 828  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗ビル、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 あざみ野駅西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗ビルが多い駅前の商業地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維
持すると予測する。需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    928,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    616,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部の駅前や準幹線道路沿いなどに形成される近隣商業地域である。需要者の中心は地場で事業展
開を行う中小法人、関東圏で店舗展開を行う事業者のほか、賃料収入目的の不動産業者等である。画地規模によっては
賃貸・分譲マンション開発業者も市場参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影
響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格で、需要者の観点から重視すべき価格であるが、想定要素を含む。また、本件標準地は駅至近という立地希少性を
有し、主たる需要者は市場の代替競争等の関係にある不動産との比較を重視して意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地の変動率も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    821,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜青葉 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    846,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区の人口は微減傾向・世帯数は微増傾向
である。駅徒歩圏の住宅地域は旺盛な需要か
ら地価が上昇しており、周辺部にもその影響
が及んでいる。

中層店舗ビルの多い駅前商業地域であり、地
域的特性に変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０７Ｄ
-22		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
南8.5m、
西6.5m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０８０３
０２
-9		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
c １０８０３
１２
-17		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
南東6.5m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
d １０８０３
１２Ｄ
-25		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北東9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
990,820  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,071,553 		 100
[ 114.1]
939,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
939,000 
b (　           ) 
1,049,869  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,059,043 		 100
[ 118.6]
892,954 
893,000 
c (　           ) 
986,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
964,510 		 100
[  97.3]
991,274 
991,000 
d (　           ) 
653,411  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
654,033 		 100
[  73.5]
889,841 
890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    928,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,719,972 
16,465,881 
64,254,091 
44,536,800 
19,717,291 		 （　0.9578）
18,885,221 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    510,411,378 円　　　　（　    616,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 390.00 ＲＣ6 2,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   828 ㎡     30.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（マルチ貸し）、２・３階は事務所（マルチ貸し）、４～６階は少人数世帯向け（平均専有面積４４㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
4,550 
1,419,600 		 8.0  11,356,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,500 
1,228,500 		 6.0  7,371,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,180 
1,116,180 		 6.0  6,697,080 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
390.00 
90.0 
351.00 
3,000 
1,053,000 		 1.0  1,053,000 
1.0  1,053,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,340.00 
88.3 
2,067.00 

6,923,280 		 28,583,880 
3,159,000 
⑨年額支払賃料      6,923,280 円　×　12ヶ月　＝　      83,079,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,067.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,079,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,153,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,925,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,583,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         271,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,159,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,523,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,719,972 円　　　　（　        97,488 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,615,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,492,381 円  　　　       83,079,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,767,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,145,500 円  　　　　    723,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       723,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       723,000 円  　　　　    723,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,465,881 円　（　　　　　　        19,886 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 723,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,536,800 円  
（　　　　　        53,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,719,972 円      
②総費用 16,465,881 円      
③純収益　①－② 64,254,091 円      
④建物等に帰属する純収益 44,536,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,717,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,885,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    510,411,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     616,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番５
 0207000115360-0000
2 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番９
 0207000115364-0000
3 　
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備考