別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜青葉 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -48 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　馬場　佳子   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 608,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
 ②地積
　(㎡)		 1,058  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層共同住宅が建ち
並ぶ住宅地域
 南西14m市道、背面道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件、環境条件の良い平
坦な地勢にある中層共同住宅
地域		 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 たまプラーザ駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅地域として成熟しており、周辺を含めて特段の変動要因は見られないため、今後もしばらくは現状を維
持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              573,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急田園都市線、市営地下鉄ブルーライン及びグリーンライン沿線を中心とする横浜市北部にある中層
の共同住宅が立地可能な地域。需要者の中心は、大手や中堅のマンションデベロッパーである。近年はマンション素地
の不足により市況は強含みで推移しているが、建築費の高騰の影響もあり、物件の選別も顕著となっている。中心とな
る価格帯は規模により一様ではなく、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション素地の価格は、事業者の投資採算性に基づき形成される側面が強く、各種の想定が適切に行われた開発法に
よる価格は理論的な価格として一定の規範性が認められる。また、代替、競争関係にある取引事例から求められた比準
価格についても、直近の市場性を反映した実証的な価格として高い説得力を有する。よって、比準価格及び開発法によ
る価格を関連付けることが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    493,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.8]		 [102.0]
100		 611,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区の人口は微減、世帯数が微増傾向。住
宅地市況は、徒歩圏内中心に総じて堅調に推
移する一方、地域間格差が著しい。


ここ１年間における特段の変動要因はない




ここ１年間における特段の変動要因はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０３
-20		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０３
１３
-19		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
北西5m、角地
２中専
高度地区3種最高
(80,150)
c １０８０３
０１Ｄ
-15		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０８０３
０６
-1		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
北東6m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０８０３
０３
-23		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.5m市道
、南東6.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
642,492  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
658,554 		 100
[  71.8]
917,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
936,000 
b (　           ) 
542,960  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
537,217 		 100
[ 112.2]
478,803 
488,000 
c (　           ) 
607,715  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
630,951 		 100
[  98.7]
639,261 
652,000 
d (　           ) 
294,439  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
305,236 		 100
[  51.5]
592,691 
605,000 
e (　           ) 
306,648  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
330,559 		 100
[  51.7]
639,379 
652,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



横浜青葉 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンションの敷地であるため、開発法の適用を優先し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,384,535,686 
777,936,202 
11 
1,150,000 
1,457.63 
400,000 
1,678.01 
⑧開発法による価格 　　          606,599,484 円　　　　（　              573,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,058 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,058.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡  1,678.01 ㎡  1,560.55 ㎡  117.46 ㎡  1,457.63 ㎡  ＲＣ・5F
 (    20 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.6 ％）  （     158.6 ％）  （     147.5 ％）  （      11.1 ％）  （     86.87 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
70 ％ 
150 ％ 
150 ％ 		 間口

奥行		   36.3 ｍ

  30.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,150,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給県内の類似地域にある取引事例等から査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,150,000 円／㎡　　×　　     1,457.63 ㎡　　＝　　　　       1,676,274,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,676,274,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建設事例から査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   1,678.01 ㎡　　＝　　　　         691,340,120 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発行為に該当しないため計上しない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,676,274,500 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         201,152,940 円 
支出合計　④+⑤+⑥           892,493,060 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金金利及び比率、開発利潤率、危険負担率等を考慮
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 14 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 167,627,450 円  (     10 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          143,338,232 円 
販売総額(2期) 1,173,392,150 円  (     70 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          969,104,577 円 
販売総額(3期) 335,254,900 円  (     20 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          272,092,877 円 
収入合計 － － － － 1,384,535,686 円 
支出 建築工事費(1期) 276,536,048 円  (     40 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　          253,500,595 円 
建築工事費(2期) 207,402,036 円  (     30 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          180,460,512 円 
建築工事費(3期) 207,402,036 円  (     30 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          171,293,342 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 80,461,176 円  (     40 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　           71,240,325 円 
販売管理費(2期) 60,345,882 円  (     30 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           51,601,764 円 
販売管理費(3期) 60,345,882 円  (     30 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　           49,839,664 円 
支出合計 － － － － 777,936,202 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,384,535,686 円　　－　　　　　　          777,936,202 円　　＝　　　　　           606,599,484 円 

              573,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区美しが丘二丁目２８番６
 0207000133992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜青葉 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -48 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 608,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
 ②地積
　(㎡)		 1,058  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(80,150)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層共同住宅が建ち
並ぶ住宅地域
 南西14m市道、背面道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,058 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 たまプラーザ駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の共同住宅地域である。当該地域は交通生活利便性高
く、優良な住環境で名声の高い住宅地の中のマンション適地で、希少性による高値取引の継続を予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              592,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市区のマンション立地に適する地域一帯である。需要の中心は主に首都圏の中堅及び大手
不動産開発業者である。建築費・人件費の高謄が続き、販売利潤の伸びが鈍っており、用地取得においては採算性から
相当に選別色が強い慎重姿勢と聞くが、近隣地域周辺は、商業施設や公園等が近く、高い競争力に寄与しており、優良
な住環境から非常に希少性の高い立地である。地域内画地の個別性には差があり、取引総額水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅徒歩圏の中層共同住宅地である。住環境良好な地域にあり、実証的で規範性を有するのは比準価格と
判断した。また開発法による価格は対象地の個別性に基づき投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり推定要素
も含まれる。よって不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    493,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.2]		 [102.0]
100		 609,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅投資は昨年の建築基準法等の改正からの
駆込着工の反動減から回復は緩やか。インフ
レ、先行きの金利高が懸念。地価は立地によ
り分化傾向。

東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩圏の
美しが丘地区の中層共同住宅地で、希少な立
地から不動産需要は強含みである。地域要因
に変動は無い。

中層共同住宅地内の標準的画地である。二方
路地であるという優位性以外個別的要因の変
動はみられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
１３
-19		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
北西5m、角地
２中専
高度地区3種最高
(80,150)
b １０８０３
０３
-20		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０８０３
０３Ｄ
-9		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０８０３
０８
-15		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25.1m県
道、中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
542,960  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
549,286 		 100
[ 109.1]
503,470 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
514,000 
b (　           ) 
642,492  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
659,197 		 100
[  71.4]
923,245 
942,000 
c (　           ) 
608,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
654,574 		 100
[  96.7]
676,912 
690,000 
d (　           ) 
384,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
386,540 		 100
[  73.9]
523,058 
534,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



横浜青葉 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地だ有る為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地が最有効使用であり、賃貸用マンションは最有効使用と異なるため、収益還元法は適用は
断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,383,556,742 
757,659,196 
11 
1,150,000 
1,457.63 
400,000 
1,678.01 
⑧開発法による価格 　　          625,897,546 円　　　　（　              592,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,058 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,058.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡  1,678.01 ㎡  1,560.55 ㎡  117.46 ㎡  1,457.63 ㎡  ＲＣ・5F
 (    20 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.6 ％）  （     158.6 ％）  （     147.5 ％）  （      11.1 ％）  （     86.87 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
80 ％ 
150 ％ 
150 ％ 		 間口

奥行		   36.3 ｍ

  30.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,150,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例等を比較考量し査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,150,000 円／㎡　　×　　     1,457.63 ㎡　　＝　　　　       1,676,274,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,676,274,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建物の建築費等を参考に査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   1,678.01 ㎡　　＝　　　　         691,340,120 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発行為に該当しないので計上しない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,676,274,500 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         201,152,940 円 
支出合計　④+⑤+⑥           892,493,060 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金比率、開発利潤率、危険負担率を考慮
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 14 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 134,101,960 円  (      8 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          114,670,586 円 
販売総額(2期) 1,206,917,640 円  (     72 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          996,793,279 円 
販売総額(3期) 335,254,900 円  (     20 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          272,092,877 円 
収入合計 － － － － 1,383,556,742 円 
支出 建築工事費(1期) 103,701,018 円  (     15 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　           95,062,723 円 
建築工事費(2期) 103,701,018 円  (     15 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　           90,230,256 円 
建築工事費(3期) 483,938,084 円  (     70 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          399,684,464 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 80,461,176 円  (     40 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　           71,240,325 円 
販売管理費(2期) 60,345,882 円  (     30 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           51,601,764 円 
販売管理費(3期) 60,345,882 円  (     30 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　           49,839,664 円 
支出合計 － － － － 757,659,196 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,383,556,742 円　　－　　　　　　          757,659,196 円　　＝　　　　　           625,897,546 円 

              592,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区美しが丘二丁目２８番６
 0207000133992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考