別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜泉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 5-4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区和泉町５７３２番９
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、店舗
兼共同住宅が多い商
業地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 いずみ野

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 いずみ野駅南西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 いずみ野駅南口の駅前商業地で北口と比較すれば繁華性は劣るものの成熟度は高い。価格形成に影響を及ぼすよ
うな特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、横浜市の西部から南西部に位置する近隣商業地域一円と判定した。典型的な需要者は、地元に地
縁を有する法人事業者等が主として挙げられ、規模の大きい画地の場合マンション事業者等も想定される。繁華性の程
度は総じて高いとまで言えないエリアが多く低層階を店舗で中上層階を共同住宅としての利用も多い。画地規模、街路
条件等様々であり取引相場は一概には把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗は自用目的が中心であり、収益獲得を目的とした賃貸物件は相対的にやや少ない。そのため価格形成は収益性より
も実際の市場における取引実態を重視する傾向が高い。以上より本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に
規範性を有する標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 68.6]		 [100.0]
100		 307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件、画地規模、街路条件等により若干
異なるものの、現下の経済市況とともに商業
地の地価も総じて上昇傾向にあると把握され
る。

繁華性の程度は高くないものの、相鉄・東急
直通運転の影響もあり、需要は安定的。地域
要因の変動は特に無い。


個別的要因に特別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０３Ｄ
-2		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０７
０７Ｄ
-2		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０８０７
０７Ｄ
-58		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m県道、
北西4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０８０７
０７Ｄ
-59		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11.5m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０８０７
１２Ｄ
-93		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
355,738 		 100
[ 102.9]
345,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
346,000 
b (　           ) 
362,564  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,166 		 100
[ 115.3]
324,515 
325,000 
c (　           ) 
262,978  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
266,552 		 100
[  92.6]
287,853 
288,000 
d (　           ) 
240,748  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,859 		 100
[  83.3]
301,151 
301,000 
e (　           ) 
288,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
291,739 		 100
[  89.1]
327,429 
327,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    317,000 円／㎡]  



横浜泉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,229,420 
2,434,009 
8,795,411 
7,341,600 
1,453,811 		 （　0.9556）
1,389,262 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     34,731,550 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 112.00 ＲＣ4 448.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所でいずれも一括貸を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を勘案して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
112.00 
75.0 
84.00 
3,380 
283,920 		 6.0  1,703,520 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
112.00 
90.0 
100.80 
2,414 
243,331 		 3.0  729,993 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
448.00 
86.3 
386.40 

1,013,913 		 3,893,499 
0 
⑨年額支払賃料      1,013,913 円　×　12ヶ月　＝　      12,166,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     386.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,166,956 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       973,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,193,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,893,499 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,229,420 円　　　　（　        74,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,414 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 365,009 円  　　　       12,166,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,434,009 円　（　　　　　　        16,227 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     448.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,341,600 円  
（　　　　　        48,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,229,420 円      
②総費用 2,434,009 円      
③純収益　①－② 8,795,411 円      
④建物等に帰属する純収益 7,341,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,453,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,389,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,731,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉町５７３２番９
 0208000225046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜泉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 5-4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　三千代   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区和泉町５７３２番９
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、店舗
兼共同住宅が多い商
業地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 いずみ野

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 いずみ野駅南西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域として成熟しており、当面は現環境を維持するものと思料する。人流は駅北口に比較し弱目である
が相鉄東急直通線の影響もあり、地価は上昇基調が続くものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市泉区を中心として、横浜市南部から藤沢市、鎌倉市に至る一円の駅前商業地域及び駅に近い路線商
業地域である。需要者は賃貸店舗ビルの経営を目的とする投資家、地元企業のほか、マンション開発事業者等も考えら
れる。供給は事業の移転や廃止に伴い閉鎖を図る事業者が主である。立地や規模により取引価格はまちまちで、件数も
少ないことから中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、土地単価では２５万円～３５万円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗ビル、店舗兼マンション等が多い駅前商業地域である。需要者は収益性から意思決定を行う法
人および個人投資家も考えられるが、それら需要者は収益性のみならず、周辺の土地取引相場にも敏感である。本件評
価では市場性を考慮した比準価格を中心に、商業地において重視されるべき収益価格を関連づけることが妥当と判断し
規準となる標準地との均衡にも留意の上、単価と総額との関連をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 68.1]		 [100.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用や所得環境の改善により景気は緩やかに
回復。地価も総じて堅調に推移している。泉
区の商業地も収益性等による格差は存するが
上昇基調にある。

人流は駅北口に比較し弱目であるが、相鉄東
急直通線の影響もあり、地価は上昇基調が続
くものと思料する。地域要因に特段の変動は
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０７Ｄ
-2		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０７
０７Ｄ
-56		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18.5m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０８０７
０７Ｄ
-58		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m県道、
北西4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０８０７
１２Ｄ
-93		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,564  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
324,797 		 100
[  95.0]
341,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
342,000 
b (　           ) 
454,402  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
441,149 		 100
[  84.6]
521,453 
521,000 
c (　           ) 
262,978  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
280,595 		 100
[  94.0]
298,505 
299,000 
d (　           ) 
288,879  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,323 		 100
[  98.8]
307,007 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



横浜泉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,277,004 
2,435,919 
8,841,085 
7,455,600 
1,385,485 		 （　0.9540）
1,321,753 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     33,043,825 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 117.44 Ｓ4 434.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、１階は店舗、２～４階は事務所としてのフロアー貸を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 当該地域の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.44 
85.0 
99.82 
3,260 
325,413 		 6.0  1,952,478 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.07 
90.0 
105.36 
2,430 
256,025 		 3.0  768,075 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
117.07 
90.0 
105.36 
2,430 
256,025 		 3.0  768,075 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
82.60 
90.0 
74.34 
2,430 
180,646 		 3.0  541,938 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
434.18 
88.6 
384.88 

1,018,109 		 4,030,566 
0 
⑨年額支払賃料      1,018,109 円　×　12ヶ月　＝　      12,217,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,217,308 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       977,385 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,239,923 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,030,566 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,277,004 円　　　　（　        75,180 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,436 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 366,519 円  　　　       12,217,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,435,919 円　（　　　　　　        16,239 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　     434.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,455,600 円  
（　　　　　        49,704 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,277,004 円      
②総費用 2,435,919 円      
③純収益　①－② 8,841,085 円      
④建物等に帰属する純収益 7,455,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,385,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,321,753 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,043,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉町５７３２番９
 0208000225046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考