別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜泉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL. 
鑑定評価額 389,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外
 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
不整形
1:3		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 立場駅南西方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 農地・雑木林等が見られるほか、一般住宅等が存する地域である。最寄駅まで徒歩圏であり概して平坦地が多い
ことから、今後宅地化が予測される。転換造成後は、一般住宅を中心とした住宅地域になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　    141,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　    135,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市全域を中心に、周辺隣接市に所在する宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は中小デベロッパー
又は戸建分譲業者若しくは地元不動産業者等である。これら需要者はサラリーマン等のエンドユーザーへの販売を企図
し、事業採算性の観点から取得の意思決定を行っている。最寄駅までのアクセス、商業施設の有無等の利便性、宅地造
成の難易度・有効宅地化率等宅地造成条件により、取引される価格帯は異なるため、明確な価格水準はない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の類似地域等
内の宅地造成素地の取引事例を比較検討した価格を考慮するとともに、投資採算性の観点の両面から取得の意思決定を
行っているものと判断される。以上を総合的に勘案して、市場で実際に取引された取引事例から求めた比準価格及び投
資採算性を反映した控除法による価格を関連付け、市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    136,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.2 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 インバウンド需要等に見られるように景気は回復し
ているが、米国の通商政策の動向や物価上昇等が懸
念される。

農地のほか雑木林が見られる地域であるが、交通接
近性・環境条件は良好である。今後、宅地化が徐々
に進展するものと思われる。

特に個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜泉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０６
０４
-50		 横浜市緑区 畑   ほぼ整形 南3m市道、
西1.8m、角地

１低専
高度1種最高10m
(60,80)
b １０８０６
０２Ｄ
-9		 横浜市保土ケ谷区 山林   不整形 南東4.5m市道
、南東1m、
角地

１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０８０７
１１Ｄ
-37		 横浜市瀬谷区 宅地見込地   不整形 西2.9m市道、
南2.9m、角地

１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０８０７
１１Ｄ
-38		 横浜市泉区 田   不整形 南西4.5m私道
、中間画地

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
105,784 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  96.9]
110,151 		 100
[  78.4]
140,499 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
140,000 
b (　　            )
94,787 		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  80.0]
121,683 		 100
[  82.4]
147,674 
148,000 
c (　　            )
125,954 		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 105.0]
126,914 		 100
[  91.0]
139,466 
139,000 
d (　　            )
111,075 		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]
114,518 		 100
[  80.8]
141,730 
142,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.18		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.18		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.18		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：     141,000 円／㎡]
横浜泉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
220,000  （　   81.2 ％）
178,640 		 16,000    1,920  10,000  150,720 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　    134,578		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　    134,578		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 135,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０７
０７
-22

    188,905 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.8]

    203,936 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    204,000 
b １０８０７
０４Ｄ
-40

    224,431 		 100
[100.0]		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.8]

    225,676 

    226,000 
c １０８０７
０４Ｄ
-42

    229,391 		 100
[100.0]		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.9]

    229,704 

    230,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.34		 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -5.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.34		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -5.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.39		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -2.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 220,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜泉

-25
287,000 		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[133.2]
220,113 		 [100.0]
100
220,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +4.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +22.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 220,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,798 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西      0 ｍ、南     70 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    126 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  18.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、縁石、メ
　ッシュフェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５．５ｍの画地内道路、隅切
　り、転回広場、約５２０㎡のアス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　公共下水道処理区域内、直接放流
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　敷地内に緑地配置（条例緑化）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊その他
　開発区域内は北東側市道、西側市
　道に面し、その大部分が建築基準
　法第４２条第２項道路につき、道
　路後退も考慮
　
４　不動産ＩＤ 横浜泉 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉中央南二丁目２９２０番１
 0208000204777-0000
2 　横浜市泉区和泉中央南二丁目２９２０番３
 0208000204779-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜泉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL. 
鑑定評価額 389,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外
 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
不整形
1:3		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 立場駅南西方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域周辺の宅地見込地地域である。最寄り駅から徒歩圏の地域であることもあ
って、開発により農地等の一般住宅への転用が進み、今後は徐々に住宅化されていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　    143,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　    136,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内を中心に藤沢市や鎌倉市等に広く存する宅地見込地地域であると判断される。主な需要者は一般
住宅の販売を目的とする開発事業者や不動産業者等であり、良好な資金調達環境やエンドユーザーの堅調な住宅需要を
背景に、不動産開発業者の需要は依然堅調であると認められる。近年の建築費高騰の影響も認められるが、造成の難易
の程度や宅地としての有効利用度等によって取引される価格は異なるため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。主な需要者である開発事業者は、類似の宅地
造成素地の取引事例を比較検討した価格を考慮するとともに、投資採算性についても十分に検討の上で意思決定してい
るものと判断される。以上のことを総合的に勘案して、類似の宅地見込地の事例から試算した比準価格、並びに投資採
算性を反映した控除法による価格を関連付け、市場分析の結果等を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    136,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.2 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 泉区の人口は微減傾向が続いている。高齢化率は横
浜市の平均より高い傾向が続いている。


農地のほか雑木林が見られる地域であるが、交通接
近性・環境条件は概ね良好である。周辺には住宅が
多く見られ、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜泉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０１Ｄ
-48		 横浜市戸塚区 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

工業
高度5種最高20m
生産緑地地区
(60,200)
b １０８０７
０８
-13		 横浜市戸塚区 山林   ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,80)
c １０８０７
１０
-7		 横浜市戸塚区 畑   不整形 東8.7m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,80)
d １０８０７
１１Ｄ
-37		 横浜市瀬谷区 宅地見込地   不整形 西2.9m市道、
南2.9m、角地

１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
62,035 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  50.0]
126,303 		 100
[  85.8]
147,206 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
147,000 
b (　　            )
60,938 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]
61,486 		 100
[  42.9]
143,324 
143,000 
c (　　            )
48,544 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]
48,884 		 100
[  48.8]
100,172 
100,000 
d (　　            )
125,954 		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 105.0]
123,795 		 100
[  88.8]
139,409 
139,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　 -50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　  +3.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -9.7 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -50.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -50.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：     143,000 円／㎡]
横浜泉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
235,000  （　   81.2 ％）
190,820 		 25,000    3,000  10,000  152,820 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　    136,453		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　    136,453		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 136,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０７
０４
-11

    253,348 		 100
[100.0]		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.4]

    241,768 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    242,000 
b １０８０７
０７Ｄ
-12

    276,653 		 100
[100.0]		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[119.4]

    243,173 

    243,000 
c １０８０７
０４
-9

    260,044 		 100
[100.0]		 [104.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[120.4]

    220,218 

    220,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.40		 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -2.2 環境　　　  +10.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.40		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +0.5 環境　　　  +20.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.40		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +2.2 環境　　　  +19.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 235,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜泉

-25
287,000 		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[125.1]
234,365 		 [100.0]
100
234,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.4
環境　　 +21.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 235,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,798 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西      0 ｍ、南     70 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    126 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  18.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、縁石、メ
　ッシュフェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５．５ｍの画地内道路、隅切
　り、転回広場、約５２０㎡のアス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　公共下水道処理区域内、直接放流
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　敷地内に緑地配備（条例緑化）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊その他
　開発区域は北東側市道、西側市道
　に面し、その大部分が建築基準法
　第４２条第２項道路につき、道路
　後退も考慮。
　
４　不動産ＩＤ 横浜泉 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉中央南二丁目２９２０番１
 0208000204777-0000
2 　横浜市泉区和泉中央南二丁目２９２０番３
 0208000204779-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考