鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横浜戸塚 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 9-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　藤田　勝寛

TEL.

鑑定評価額

2,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１外				②地積　(㎡)	15,299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (80,200)
	台形 2:1	工場	国道沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地域	南東16m国道、北東側道	水道、ガス、下水	戸塚 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 600 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 94.0 ｍ、規模　　 15,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

戸塚駅北東方

2.4km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに位置し工場地としては利便性が概ね良好な工業地域と判断できる。価格形成に影響を与えるよう
な特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市を中心に、近接する湘南・県央までの範囲の内陸型工業地域一円と判定した。典型的な需要者は
、自己利用目的で工場や倉庫および物流施設等を必要とする製造業者・物流事業者等と把握される。幹線道路沿い等の
立地であれば需要は依然として高く、今後も堅調に推移すると予測される。取引の中心となる価格帯については、規模
・利用目的等により様々であり、一概に見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部に賃貸需要も存するものの、同一需給圏内の工場・倉庫は全般的に自用での利用が中心となっている。そのような
観点より、収益価格も相当程度重視すべきであるが、中心となるのは市場の取引実態を反映した比準価格である。よっ
て、本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年の好調な物流需要等に支えられ、県内の
工業地需要も総じて堅調に推移している。

地域要因の変動は特に無い。幹線道路沿いで
あり工業地としての利便性は良好。

二方路地であるがそれによる優位性に基づく
増価はないものと判断した。その他に特段の
要因は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０７０３ -19	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北8.1m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０８０７０１Ｄ -53	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
c	１０８０３０９ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０８０３０４ -22	横浜市都筑区		更地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０８０６０２ -41	横浜市旭区		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、南西10m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,150	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	158,011	100 [ 90.0]	175,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 162,232	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	160,786	100 [ 95.0]	169,248		169,000
c	(　 ) 242,004	100 [ 80.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	319,345	100 [ 173.3]	184,273		184,000
d	(　 ) 148,045	100 [ 100.0]	[ 246.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	384,605	100 [ 185.0]	207,895		208,000
e	(　 ) 201,444	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	230,094	100 [ 130.0]	176,995		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	親族間取引	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	親族間取引	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +65.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +85.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

横浜戸塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	533,125,740	105,629,800	427,495,940	372,600,000	54,895,940	（　0.9492） 52,107,226	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,302,680,650 円　　　　（　 85,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	7,500.00	Ｓ4	30,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	15,299 ㎡	170.0 m x 94.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	工場	30,000.00	100.0	30,000.00	1,603	48,090,000	5.0	240,450,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,000.00	100.0	30,000.00		48,090,000		240,450,000
								0

⑨年額支払賃料	48,090,000 円　×　12ヶ月　＝　 577,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	577,080,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 46,166,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	530,913,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,450,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,212,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	533,125,740 円　　　　（　 34,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,603 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	27,000,000 円	5,400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,770,800 円	577,080,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,159,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 45,900,000 円	5,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,400,000 円	5,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,400,000 円	5,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 105,629,800 円　（　　　　　　 6,904 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,400,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	372,600,000 円（　　　　　 24,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	533,125,740 円
②総費用	105,629,800 円
③純収益　①－②	427,495,940 円
④建物等に帰属する純収益	372,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,895,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	52,107,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,302,680,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１	0208000005115-0000
2	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番２	0208000005116-0000
3	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２１番	0208000005120-0000
4	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２２番	0208000005121-0000
5	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番２	0208000005122-0000
6	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番３	0208000005123-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
横浜戸塚 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 9-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　齋藤　伸

TEL.

鑑定評価額

2,680,000,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１外				②地積　(㎡)	15,299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (80,200)
	台形 2:1	工場	国道沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地域	南東16m国道、北東側道	水道、ガス、下水	戸塚 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 600 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 94.0 ｍ、規模　　 15,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

戸塚駅北東方

2.4km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。地価は上昇基調で推移しているが、地域要因に
特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及びその周辺の工業地域一帯である。需要者は工場用地や研究所用地を必要とする製造業や物流関
連業者等が中心である。横浜市内事業者の業績は業種業態によってまちまちであるが、近隣地域及びその周辺は幹線道
路や高速交通網へのアクセス、労働力確保、関連産業との位置関係等は概ね良好であり、需要は堅調である。取引価格
はまちまちで、取引の絶対数も依然として少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替性ある類似地域に資料の収集範囲を拡げ試算したもので、要因格差の比較的大きいもの
もあるが、工業地の需給動向を充分考慮して実証的な試算がなされたものと思料する。一方、工業地域の賃貸市場は熟
成の程度が低く、地価は主に自用を前提とした取引を中心に形成されると考えられる。よって比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続く中、物価上昇、
長短金利上昇も続いている。為替の動向や物
流コスト等にも留意する必要がある。

幹線道路沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型
の工業地域である。地域要因に特段の変動は
見られないが、地価は上昇基調で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０７０３ -19	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北8.1m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０８０７０１Ｄ -53	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
c	１０８０７０４Ｄ -51	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北8.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０８０７１０Ｄ -20	横浜市栄区		更地	（　）	不整形	西10.7m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,150	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	142,694	100 [ 90.2]	158,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 162,232	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	158,762	100 [ 87.3]	181,858		182,000
c	(　 ) 156,266	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,360	100 [ 93.1]	174,393		174,000
d	(　 ) 166,725	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	179,655	100 [ 90.2]	199,174		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

横浜戸塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	529,799,940	106,214,100	423,585,840	364,480,000	59,105,840	（　0.9492） 56,103,263	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,402,581,575 円　　　　（　 91,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	7,500.00	Ｓ4	30,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	15,299 ㎡	170.0 m x 94.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	工場	30,000.00	100.0	30,000.00	1,593	47,790,000	5.0	238,950,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		30,000.00	100.0	30,000.00		47,790,000		238,950,000
								0

⑨年額支払賃料	47,790,000 円　×　12ヶ月　＝　 573,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	573,480,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 45,878,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	527,601,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,950,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,198,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	529,799,940 円　　　　（　 34,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	27,200,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,734,800 円	573,480,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,159,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 46,240,000 円	5,440,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,440,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,440,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 106,214,100 円　（　　　　　　 6,943 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,440,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 50 ％　＋　0.0737 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	364,480,000 円（　　　　　 23,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	529,799,940 円
②総費用	106,214,100 円
③純収益　①－②	423,585,840 円
④建物等に帰属する純収益	364,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,105,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,103,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,402,581,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１	0208000005115-0000
2	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番２	0208000005116-0000
3	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２１番	0208000005120-0000
4	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２２番	0208000005121-0000
5	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番２	0208000005122-0000
6	横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番３	0208000005123-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考