別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜戸塚 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-9 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.
鑑定評価額 984,000,000 円  １㎡当たりの価格 666,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区川上町９０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6		 中高層店舗事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 東戸塚駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画がある駅前商業地 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 東戸塚駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域ですでに熟成している。当面は現環境維持と予測する。
景気回復傾向にあるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    569,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね戸塚区及びその周辺区を中心とする商業地域である。需要者は、大規模な資本力を有する法人等に限
定される。駅に近い大中規模の土地は店舗や事務所ビル用地として購入する事業者が大半で、駅から離れると、店舗付
マンション用地として開発する事業者等が多い。近隣地域は東戸塚駅付近の商業地域であり、中高層の店舗、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業地域で、取引自体少ないことから、需要は比較的強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅近辺にあって、事務所、大規模小売店舗等の各種中高層商業ビルが建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である
。当該地域内は賃貸物件は見られるが、賃貸目的の取引より自用目的での取引が多いことを踏まえ、比準価格を標準と
し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[185.9]		 [103.0]
100		 665,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    631,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で、高齢化率は高いが、景気
回復により地価は上昇傾向にあり、バス便利
用等の郊外でも、需要は持ち直している。


東戸塚駅前の商業地域であり、景気回復に伴
って、繁華性も増し、地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０３
-7		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北西6.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,400)
b １０８０７
０６
-14		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０８０４
０３
-19		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西35m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０８０４
０１
-34		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m国道、
南西6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０８０４
０６
-27		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
688,909  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
739,334 		 100
[ 100.0]
739,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
523,108  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
554,494 		 100
[  78.3]
708,166 
729,000 
c (　           ) 
433,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
452,437 		 100
[  75.7]
597,671 
616,000 
d (　           ) 
568,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
593,960 		 100
[  82.9]
716,478 
738,000 
e (　    579,091) 
579,091  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
588,743 		 100
[  95.1]
619,078 
638,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

186,710,360 
45,786,176 
140,924,184 
105,105,000 
35,819,184 		 （　0.9148）
32,767,390 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    840,189,487 円　　　　（　    569,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 898.27 ＲＣ9 5,829.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   1,477 ㎡     35.0 m x   44.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 部分貸しの店舗、事務所の店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
898.27 
71.9 
645.86 
6,266 
4,046,959 		 10.0  40,469,590 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
804.43 
71.8 
577.58 
4,053 
2,340,932 		 10.0  23,409,320 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
817.56 
85.2 
696.56 
2,991 
2,083,411 		 3.0  6,250,233 
0.0  0 

 5～ 9		 事務所
498.25 
78.9 
393.12 
2,991 
1,175,822 		 3.0  3,527,466 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,829.07 
78.6 
4,582.16 

16,433,823 		 94,016,706 
0 
⑨年額支払賃料     16,433,823 円　×　12ヶ月　＝　     197,205,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,582.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       197,205,876 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    16,160,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 185,845,406 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        94,016,706 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         864,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     186,710,360 円　　　　（　       126,412 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,991 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,500,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 6,060,176 円  　　　      202,005,876　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,901,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,025,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,786,176 円　（　　　　　　        30,999 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9148    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   5,829.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 105,105,000 円  
（　　　　　        71,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 186,710,360 円      
②総費用 45,786,176 円      
③純収益　①－② 140,924,184 円      
④建物等に帰属する純収益 105,105,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,819,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,767,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    840,189,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     569,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区川上町９０番１
 0208000032609-0000
2 　横浜市戸塚区川上町９０番２
 0208000032610-0000
3 　横浜市戸塚区川上町９０番３
 0208000032611-0000
4 　横浜市戸塚区川上町９０番４
 0208000032612-0000
5 　横浜市戸塚区川上町９０番５
 0208000032613-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜戸塚 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-9 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 984,000,000 円  １㎡当たりの価格 666,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区川上町９０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6		 中高層店舗事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 東戸塚駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東戸塚駅西口駅前広場に接面
する駅前商業地域		 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 東戸塚駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域であり成熟の程度は非常に高い。価格形成に影響を与えるような特段の地域要因の変動は見込まれ
ず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸塚区及び隣接区・隣接市に位置する最寄駅から徒歩５分圏内の商業地域。想定される需要者は、圏内
の大規模画地に対しては資本力を有しチェーン展開等を行う大手企業、中小規模画地に対しては主として県内地場企業
等が挙げられ、一部にマンション業者も算入の余地がある。横浜市中心部等と比較すれば全般的に繁華性は低いものの
、一定の底堅い土地需要を見込むことができる。取引相場は画地規模、街路条件等様々で一概には把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域である東戸塚駅西口は東口より繁華性がやや低い。そのため賃貸の店舗、事務所物件も多く存するものの
、自用の事務所ビルの割合も比較的高い。また、本件収益価格は想定要素が多いため不確実性も多く含まれる点には留
意を要する。よって本件においては、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に
代表標準地との検討も踏まえた結果、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[187.2]		 [103.0]
100		 660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    631,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件、画地規模、街路条件等により若干
異なるものの、現下の経済市況とともに商業
地の地価も総じて上昇傾向にあると把握され
る。

地域要因の変動は特に無い。東戸塚駅前の商
業地域であり成熟度が高いが、東口と比較す
れば西口は繁華性の程度がやや劣る。


三方路地であり立地の優位性が認められる。
その他に特段の要因は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０１
-4		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０８０７
０３
-7		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北西6.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,400)
c １０８０７
０６Ｄ
-55		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,390)
d １０８０７
０６
-14		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
834,331  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
859,442 		 100
[ 140.0]
613,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
632,000 
b (　           ) 
688,909  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
724,413 		 100
[ 103.0]
703,314 
724,000 
c (　           ) 
1,020,570  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,265,507 		 100
[ 174.6]
724,804 
747,000 
d (　           ) 
523,108  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
569,142 		 100
[  97.0]
586,744 
604,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    677,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

182,022,886 
45,633,122 
136,389,764 
105,105,000 
31,284,764 		 （　0.9148）
28,619,302 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    733,828,256 円　　　　（　    497,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 850.00 ＲＣ9 5,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   1,477 ㎡     35.0 m x   44.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 部分貸しの店舗、事務所から構成、駐車場は２０台を想定。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 類似建物を参考に標準的な有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
850.00 
70.0 
595.00 
6,120 
3,641,400 		 10.0  36,414,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
850.00 
70.0 
595.00 
4,590 
2,731,050 		 6.0  16,386,300 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
600.00 
75.0 
450.00 
3,060 
1,377,000 		 4.0  5,508,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,900.00 
73.6 
4,340.00 

16,011,450 		 91,356,300 
0 
⑨年額支払賃料     16,011,450 円　×　12ヶ月　＝　     192,137,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       192,137,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    15,754,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 181,182,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        91,356,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         840,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     182,022,886 円　　　　（　       123,238 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,060 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,500,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 5,908,122 円  　　　      196,937,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,900,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,025,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,633,122 円　（　　　　　　        30,896 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9148    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,900.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 105,105,000 円  
（　　　　　        71,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 182,022,886 円      
②総費用 45,633,122 円      
③純収益　①－② 136,389,764 円      
④建物等に帰属する純収益 105,105,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,284,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,619,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    733,828,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     497,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区川上町９０番１
 0208000032609-0000
2 　横浜市戸塚区川上町９０番２
 0208000032610-0000
3 　横浜市戸塚区川上町９０番３
 0208000032611-0000
4 　横浜市戸塚区川上町９０番４
 0208000032612-0000
5 　横浜市戸塚区川上町９０番５
 0208000032613-0000
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備考