別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜戸塚 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-8 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 568,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 東12m県道、南側道 水道、ガス、下水 戸塚

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 東１２ｍ県道 交通

施設		 戸塚駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸塚駅徒歩圏の県道沿いの商業地域で、格別の変動要因はないが、事業系需要や上層階需要の高まり
により、戸塚駅徒歩圏内の商業地の希少性も上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸塚区を中心に市内及び周辺市の圏域に存する商業地で広域的である。主な需要者は地縁性のある企業
や投資法人等で資金力のある法人が中心。圏外からの参入も幅広く見られる。近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ路線商業地域で、駅徒歩圏のため上層階住宅需要も堅調である。立地的に供給が少ないため高値での取引が期
待される。需要の中心価格帯は、取引が少なく価格水準に幅があるため把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域に存する。市場においては、投資による収益性に着目した
需要は認められる。しかし、収益価格は需要者の業種が幅広い状況の中で、元本価値に見合う収益収入の賃料や利回り
の設定が様々であり、資料収集の限界等から想定要素が多い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づ
けて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[213.4]		 [101.0]
100		 568,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    522,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、物価及び金利上昇等が懸念される
が、緩和的な金融環境が継続する中で資産形
成目的の個人や法人投資家による需要は安定
的に推移。

最寄駅徒歩圏の路線商業地で、希少性は高く
、利便性・多様性から市場競争力が優ること
から地価は上昇で推移。地域要因に変動は無
い。

個別的要因に変動はない。角地で通行利便性
が優る。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０１Ｄ
-26		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.4m国
道、
北西2.7m、
二方路
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０８０７
０７Ｄ
-54		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24m県道、
北西6.5m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０８０７
０１
-4		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０８０７
０６
-14		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０８０７
１０Ｄ
-18		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
432,253  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
473,317 		 100
[  82.5]
573,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
433,662  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
459,313 		 100
[  84.4]
544,210 
550,000 
c (　           ) 
834,331  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
863,492 		 100
[ 135.8]
635,856 
642,000 
d (　           ) 
523,108  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
572,803 		 100
[  94.5]
606,141 
612,000 
e (　           ) 
405,248  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
464,795 		 100
[  84.7]
548,754 
554,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,194,601 
5,573,962 
22,620,639 
17,517,500 
5,103,139 		 （　0.9563）
4,880,132 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    125,131,590 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 198.00 ＲＣ5 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   332 ㎡     16.2 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約３６㎡、２ＤＫ、各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 標準的な共用部分の有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
3,990 
671,517 		 6.0  4,029,102 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,394 
426,611 		 1.0  426,611 
1.0  426,611 

 3～ 3		 住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,434 
433,739 		 1.0  433,739 
1.0  433,739 

 4～ 4		 住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,474 
440,867 		 1.0  440,867 
1.0  440,867 

 5～ 5		 住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,514 
447,995 		 1.0  447,995 
1.0  447,995 

計
990.00 
89.0 
881.10 

2,420,729 		 5,778,314 
1,749,212 
⑨年額支払賃料      2,420,729 円　×　12ヶ月　＝　      29,048,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     881.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,048,748 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,742,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,305,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,778,314 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,749,212 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         834,462 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,194,601 円　　　　（　        84,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,375,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 871,462 円  　　　       29,048,748　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      440,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,337,500 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,573,962 円　（　　　　　　        16,789 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,517,500 円  
（　　　　　        52,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,194,601 円      
②総費用 5,573,962 円      
③純収益　①－② 22,620,639 円      
④建物等に帰属する純収益 17,517,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,103,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,880,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,699 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,131,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
 0208000013265-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜戸塚 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-8 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 東12m県道、南側道 水道、ガス、下水 戸塚

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 戸塚駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルス感染症を契機に、在宅勤務が増加し、生活立地の商業地域は平日も人の流れがよく、地価は
上昇傾向が続いている。当面同じ傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域一帯と判定した。主な需要者は、
投資家・事業家又は不動産業者等であると考える。需要者は収益性の高いエリアを中心に購入の意思決定をしている。
近隣地域の南西方に位置する中外ライフサイエンスパーク横浜が２０２３年４月に稼働し、周辺地域の商業活性化が期
待される。取引価格帯は敷地の規模・形状等により異なるため、明確な価格水準はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は県道に接道する店舗兼共同住宅等が多い商業地域である。収益性を反映する収益価格は、商業地域において重
視すべきものであるが、近隣地域は戸塚駅にほど近いものの、上層階は共同住宅としての利用が中心で資産価値に見合
った収益性が見込めず、低位に試算された。従って、市場性を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討及び市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,110,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[216.0]		 [101.0]
100		 561,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    522,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等に見られるように景気は
回復しているが、米国の通商政策の動向や物
価上昇等が懸念される。


県道大船停車場矢部線に接面する路線商業地
であるが、駅前商業地に近く普通商業地とし
ての特性も認められる。


特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０３
-8		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
北東7.9m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０８０３
０４
-33		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
c １０８０６
０６
-14		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(100,400)
d １０８０４
１１
-28		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,387  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
535,078 		 100
[ 103.2]
518,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
524,000 
b (　           ) 
557,243  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
563,373 		 100
[  95.9]
587,459 
593,000 
c (　           ) 
579,934  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
628,648 		 100
[ 105.8]
594,185 
600,000 
d (　           ) 
572,754  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
582,491 		 100
[  94.7]
615,091 
621,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    585,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,572,756 
5,213,673 
21,359,083 
16,380,000 
4,979,083 		 （　0.9563）
4,761,497 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    122,089,667 円　　　　（　    368,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 198.00 ＲＣ5 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   332 ㎡     16.2 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階共同住宅約３６㎡程度を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
3,790 
637,857 		 6.0  3,827,142 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,300 
409,860 		 1.0  409,860 
1.0  409,860 

 3～ 3		 共同住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,350 
418,770 		 1.0  418,770 
1.0  418,770 

 4～ 4		 共同住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,400 
427,680 		 1.0  427,680 
1.0  427,680 

 5～ 5		 共同住宅
198.00 
90.0 
178.20 
2,450 
436,590 		 1.0  436,590 
1.0  436,590 

計
990.00 
89.0 
881.10 

2,330,757 		 5,520,042 
1,692,900 
⑨年額支払賃料      2,330,757 円　×　12ヶ月　＝　      27,969,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     881.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,969,084 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,237,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,731,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,520,042 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,692,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         790,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,572,756 円　　　　（　        80,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 839,073 円  　　　       27,969,084　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,213,673 円　（　　　　　　        15,704 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,380,000 円  
（　　　　　        49,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,572,756 円      
②総費用 5,213,673 円      
③純収益　①－② 21,359,083 円      
④建物等に帰属する純収益 16,380,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,979,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,761,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,089,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     368,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４４８番２
 0208000013265-0000
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備考