別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
横浜戸塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-6 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行   TEL.
鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区原宿３丁目３５７番１外
｢原宿３－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.2		 店舗

ＬＳ1		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、下水 戸塚

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 戸塚駅南西方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市及び川崎市並びにその周辺市内の商業地域等である。典型的な需要者は、事務所・店舗と
して自己利用することを目的とした事業法人やこれら事業法人への賃貸を目論む不動産業者等である。取引の中心価格
帯については、敷地規模・容積率・利用目的等によって需要者も異なることから、一概に見出すことは困難な状況であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、幹線道路沿いに位置し低層店舗・一般住宅等が混在する路線商業地域である。幹線道路沿いであるが、一
般住宅等も多く見られ、人通りも少なく商況は弱いことから、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、
収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価
と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    212,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気の回復基調や緩和的な金融環境の下
、不動産投資等を中心とする取引市場は堅調
である


幹線道路沿いの路線商業地域であり、地価は
安定的に推移している。特別の変動要因もな
い。


特別の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
０１Ｄ
-42		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.7m国
道、北東8m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０８０７
０３
-28		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０８０７
０６Ｄ
-2		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13m市道、
南2.5m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
d １０８０７
１０
-21		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.3m市道、
北西35m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e １０８０７
０１Ｄ
-23		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.5m市道、
北東5.5m、
二方路
準工
高度5種最高20m
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,790  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
244,607 		 100
[ 110.7]
220,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
232,054  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,695 		 100
[ 111.4]
212,473 
217,000 
c (　           ) 
207,885  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
208,289 		 100
[ 107.6]
193,577 
197,000 
d (　           ) 
221,758  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
225,088 		 100
[  93.9]
239,710 
245,000 
e (　           ) 
242,418  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
250,997 		 100
[ 115.2]
217,879 
222,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,994,706 
12,252,320 
50,742,386 
40,024,800 
10,717,586 		 （　0.9540）
10,224,577 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    255,614,425 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 900.00 Ｓ3 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,661 ㎡     41.0 m x   51.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況・賃貸需要等を考慮し、店舗兼共同住宅（１階がフロア貸し店舗、２～３階が平均専有面４５㎡の共同住宅）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な店舗共同住宅を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
85.0 
765.00 
3,300 
2,524,500 		 5.0  12,622,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
900.00 
90.0 
810.00 
1,850 
1,498,500 		 2.0  2,997,000 
1.0  1,498,500 

 3～ 3		 住宅
900.00 
90.0 
810.00 
1,900 
1,539,000 		 2.0  3,078,000 
1.0  1,539,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
88.3 
2,385.00 

5,562,000 		 18,697,500 
3,037,500 
⑨年額支払賃料      5,562,000 円　×　12ヶ月　＝　      66,744,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,744,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,339,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,404,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,697,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         172,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,037,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,418,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,994,706 円　　　　（　        37,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,314 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,060,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,002,320 円  　　　       66,744,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,202,000 円  　　　　    612,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       612,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       612,000 円  　　　　    612,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,252,320 円　（　　　　　　         7,376 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 612,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,024,800 円  
（　　　　　        24,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,994,706 円      
②総費用 12,252,320 円      
③純収益　①－② 50,742,386 円      
④建物等に帰属する純収益 40,024,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,717,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,224,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,614,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区原宿三丁目３５７番１
 0208000107376-0000
2 　横浜市戸塚区原宿三丁目３５８番１
 0208000107378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜戸塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-6 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.
鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区原宿３丁目３５７番１外
｢原宿３－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.2		 店舗

ＬＳ1		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、下水 戸塚

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 戸塚駅南西方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域としてすでに熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね戸塚区及びその周辺区を中心とする商業地域である。需要者は、中小規模宅地は自用又は賃貸用の
店舗兼住宅を経営する個人事業者で、大規模の土地は中層店舗付マンション用地として開発する法人事業者等である。
近隣地域は低層の店舗兼住宅や低層の店舗等が見られる路線商業地域で、繁華性はやや劣る商業地域であるが、地価は
景気回復を反映して、上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、繁華性がやや乏しく、事業者向け賃貸市場の熟成度がやや低い。比準価格は実際の取引を反映した価格で
あるが、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ低位に試算された。よって
、採用事例は広域となったが、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮し
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    212,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で、高齢化率は高いが、景気
回復により地価は上昇傾向にあり、バス便利
用等の郊外でも、需要は持ち直している。


国道沿いの商業地として熟成しており地域要
因の変動は特にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０７
１０Ｄ
-6		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西36.5m国
道、中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０８０７
０７Ｄ
-9		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西14m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０８０７
０６Ｄ
-2		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13m市道、
南2.5m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
d １０８０７
０８Ｄ
-6		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
南東3.5m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,979 		 100
[  99.0]
198,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
268,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
219,580 		 100
[  94.6]
232,114 
237,000 
c (　           ) 
207,885  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
208,289 		 100
[  96.8]
215,175 
219,000 
d (　           ) 
203,075  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
226,303 		 100
[ 106.7]
212,093 
216,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,118,682 
11,790,780 
50,327,902 
38,193,600 
12,134,302 		 （　0.9540）
11,576,124 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    289,403,100 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 900.00 Ｓ3 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,661 ㎡     41.0 m x   51.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 部分貸しの店舗、平均専有面積４１㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 当該店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
85.0 
765.00 
3,200 
2,448,000 		 5.0  12,240,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
900.00 
90.0 
810.00 
1,850 
1,498,500 		 1.0  1,498,500 
1.0  1,498,500 

 3～ 3		 居宅
900.00 
90.0 
810.00 
1,900 
1,539,000 		 1.0  1,539,000 
1.0  1,539,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
88.3 
2,385.00 

5,485,500 		 15,277,500 
3,037,500 
⑨年額支払賃料      5,485,500 円　×　12ヶ月　＝　      65,826,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,826,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,266,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,559,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,277,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,037,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,418,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,118,682 円　　　　（　        37,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,920,000 円  　　　　    584,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,974,780 円  　　　       65,826,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,964,000 円  　　　　    584,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       584,000 円  　　　　    584,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       584,000 円  　　　　    584,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,790,780 円　（　　　　　　         7,099 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 584,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,193,600 円  
（　　　　　        22,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,118,682 円      
②総費用 11,790,780 円      
③純収益　①－② 50,327,902 円      
④建物等に帰属する純収益 38,193,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,134,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,576,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,403,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区原宿三丁目３５７番１
 0208000107376-0000
2 　横浜市戸塚区原宿三丁目３５８番１
 0208000107378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考