令和8年1月15日　提出 横浜戸塚 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜戸塚 -28 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.

鑑定評価額 511,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市戸塚区品濃町５５７番２ ②地積 　(㎡) 1,277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (80,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション が建ち並ぶ住宅地域 西6.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 東戸塚 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 東戸塚駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              368,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内及び隣接する鎌倉市等の中層共同住宅地域と判断した。需要者の中心は、マンション販売を目 的とするマンションデベロッパーである。建築資材の価格が高止まりする中、労務費の高騰が続き、マンションの販売 価格は上昇傾向にある。駅近で稀少性の高いマンションの販売は概ね好調であるが、販売戸数の多い大規模マンション などでは、契約率の低下も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、マンション素地となる取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算 価格が求められた。また開発法による価格は、マンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格が求められており 、規範性の高い試算価格が求められた。従って、本件では比準価格と開発法による価格を関連付けて、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微減傾向で推移している。景気 は緩やかに回復しており、区内の不動産市況 は、全体的に堅調を維持している。 東戸塚駅周辺は生活利便性に優れており、マ ンション素地の需要は引き続き堅調であるこ とから、地価の上昇傾向は継続している。 西側道路や角地であることから、個別的要因 に基づく競争力は認められる。当該要因の与 える影響に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％