令和8年1月15日　提出 横浜戸塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜戸塚 -4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.

鑑定評価額 783,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市戸塚区品濃町５１０番２外 ②地積 　(㎡) 1,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (80,200) 台形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 マンション、低層店 舗等が建ち並ぶ住宅 地域 西12m市道、北東側道 水道、ガス、下水 東戸塚 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 東戸塚駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中層共同住宅を中心とした混在住宅地域として熟成しており、当面は現状の利用を維持するものと予測する。東 戸塚駅徒歩圏の利便性、希少性の高さから、今後も安定した地価推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    498,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              457,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市南西部及び隣接市の最寄り駅徒歩圏の混在住宅地域。纏まった土地の中心需要者は分譲又は投資 用マンションデベロッパー等であり、低金利を追い風に東戸塚駅周辺でもマンション需要及び素地需要は堅調に推移し てきたが、昨今の融資環境の変化等から価格は高止まりが続いている。マンション素地の取引は、容積率、規模等によ り個別性が強く、総額の把握は難しいが、容積率１００％当り２０～２５万円／㎡が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション素地の適性を有する類似取引事例を基礎に試算した実証的な価格であり、開発法による価格は分 譲マンション事業を想定した場合の投資採算性を反映し、想定需要者の価格判定プロセスに即した価格である。両価格 とも説得力は高いが、開発法は活用の過程で各種想定要素が介在し、やや流動的であることから、本件では比準価格を 重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、他の標準地との均衡も留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜戸塚 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [102.0] 100 [ 83.8] [103.0] 100 482,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は日銀のゼロ金利解除後も底堅く 推移してきたが、金利引き上げ局面における 地価動向に対する懸念は根強く市場の先行き 不透明感は強い。 東戸塚駅徒歩圏の混在住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はないが、駅に近い纏まっ た土地の希少性は高く、需要は底堅く推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％