別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
横浜港北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-12 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 477,000,000 円  １㎡当たりの価格 752,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東45m市道 水道、ガス、下水 新横浜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       634 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はないため、今後も現状のまま推移すると予測する。新横浜エリアのオフィス市況は、空室率は
改善傾向、賃料は緩やかな上昇基調であり、品薄感も相俟って地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    766,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    693,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新横浜地区及び市内中心部の高度利用が可能な商業地域。需要者の中心は、Ｊ－ＲＥＩＴや不動産ファ
ンド、大手企業等である。新横浜地区のオフィス市況は、空室率が改善傾向、賃料が緩やかな上昇傾向、利回りが低下
傾向にあり、収益用不動産では品薄感も相俟って高値での取引も見受けられるなど、需要は底堅い。商業地の取引価格
は立地条件や規模、繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例は広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られ
た。一方、オフィス賃料は緩やかに上昇しているが、土地価格の上昇に見合った賃料の上昇には至っておらず、収益価
格はやや低位に試算された。需要者は収益性を考慮しつつ、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[197.0]		 [100.0]
100		 751,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    703,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地の需要が非常に旺盛なこともあり、潜在
的な用途の多様性から商業地の地価は上昇基
調にある。

地域要因に特段の変動はない。商業用途のほ
か、マンション用地としての需要も見込め、
品薄感も相俟って土地需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０７
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０８０４
０３
-21		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０７
０１
-4		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０８０７
０３
-7		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北西6.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,400)
e １０８０４
０３
-13		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,432)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
877,486  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
913,463 		 100
[ 120.8]
756,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
756,000 
b (　           ) 
1,078,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
929,936 		 100
[ 118.7]
783,434 
783,000 
c (　           ) 
834,331  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
696,600 		 100
[  91.2]
763,816 
764,000 
d (　           ) 
688,909  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
575,184 		 100
[  75.6]
760,825 
761,000 
e (　           ) 
893,888  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
779,172 		 100
[ 101.4]
768,414 
768,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    766,000 円／㎡]  



横浜港北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

119,915,584 
26,805,915 
93,109,669 
75,768,000 
17,341,669 		 （　0.9374）
16,256,081 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    439,353,541 円　　　　（　    693,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 487.45 Ｓ8 3,800.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   634 ㎡     27.4 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１階は店舗、２～８階は事務所、駐車場は機械式１４台）を想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
387.91 
77.0 
298.52 
4,482 
1,337,967 		 10.0  13,379,670 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
487.45 
86.8 
423.26 
2,988 
1,264,701 		 5.0  6,323,505 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,800.06 
85.8 
3,261.34 

10,190,874 		 57,644,205 
0 
⑨年額支払賃料     10,190,874 円　×　12ヶ月　＝　     122,290,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,261.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,290,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,282,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 119,367,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,644,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         547,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     119,915,584 円　　　　（　       189,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,988 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,150,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,769,515 円  　　　      125,650,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,971,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,805,915 円　（　　　　　　        42,281 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   3,800.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,768,000 円  
（　　　　　       119,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 119,915,584 円      
②総費用 26,805,915 円      
③純収益　①－② 93,109,669 円      
④建物等に帰属する純収益 75,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,341,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,256,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    439,353,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     693,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜一丁目１７番１２
 0224000060565-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜港北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-12 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 468,000,000 円  １㎡当たりの価格 738,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東45m市道 水道、ガス、下水 新横浜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４５ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中心商業地域から、やや外れる位置に所在し、店舗兼事務所ビルや共同住宅等が混在している。住宅
系需要が旺盛なことから、今後はマンション等の立地が増えていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    769,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市の同等の収益性を有する商業地域一帯で、新横浜駅商業地区の中心からやや外れ、店舗事務所ビル
利用の法人やマンションデベロッパー等法人が需要者である。中心価格帯は取引総数が限られ、画一的ではなく敷地規
模により需要者層が異なり、マンション立地が可能な規模であれば、容積率確保が容易で交通利便性も良好で高値取引
の傾向が見られる。また、新線開通による将来的な地価上昇を見込んだ県外の事業者による先行投資需要も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は新横浜駅を中心とする商業地域で、典型的な需要者は自ら事業を行う場合、背後地の商圏や顧客の流動性等
商業収益の検討を行い、賃貸目的の場合は空室率や賃料相場等賃貸事業の検討を行うのが一般的である。本件では高層
の店舗兼事務所を想定した。従って収益価格は想定要素も多いが、規範性は相応に高いと判断される。本件では実証的
で検証的な比準価格と収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[200.5]		 [100.0]
100		 738,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    703,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向にあり賃金上昇の期
待はあるが、先行きの金利高や金融資本市場
の変動に留意する必要がある。港北区の人口
は増加傾向。

新線開通の影響は落ち着いている。中心部よ
り割安な賃料から需要は堅調。周辺ではマン
ション等の立地も増加。取引利回りは引続き
低下と予測。

商業地域内の標準的画地である。個別的要因
の変動はみられない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　+118.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
１２
-24		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21.9m県道、
東5.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０８０３
１０Ｄ
-501		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.4m市道
、北西5.4m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,324)
c １０８０３
０１Ｄ
-14		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０８０３
０６Ｄ
-17		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
571,985  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
567,082 		 100
[  78.2]
725,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
725,000 
b (　           ) 
1,029,366  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,173,766 		 100
[ 134.3]
873,988 
874,000 
c (　           ) 
733,862  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
780,829 		 100
[  96.4]
809,989 
810,000 
d (　           ) 
523,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,616 		 100
[  78.5]
688,683 
689,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    769,000 円／㎡]  



横浜港北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,793,432 
27,117,010 
86,676,422 
71,456,000 
15,220,422 		 （　0.9578）
14,578,120 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    394,003,243 円　　　　（　    621,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 494.00 Ｓ8 3,760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   634 ㎡     27.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～８階を事務所と想定した。駐車場は１５台（自走式）。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
470.00 
75.0 
352.50 
4,235 
1,492,838 		 10.0  14,928,380 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
470.00 
90.0 
423.00 
2,753 
1,164,519 		 6.0  6,987,114 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,760.00 
88.1 
3,313.50 

9,644,471 		 63,838,178 
0 
⑨年額支払賃料      9,644,471 円　×　12ヶ月　＝　     115,733,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,733,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　       ％　＝　　     5,786,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 113,186,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,838,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         606,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,793,432 円　　　　（　       179,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,235 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,800,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,569,210 円  　　　      118,973,652　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,567,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,860,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,117,010 円　（　　　　　　        42,771 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   3,760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,456,000 円  
（　　　　　       112,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,793,432 円      
②総費用 27,117,010 円      
③純収益　①－② 86,676,422 円      
④建物等に帰属する純収益 71,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,220,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,578,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    394,003,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     621,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜一丁目１７番１２
 0224000060565-0000
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備考