別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 1,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  32.5 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜駅北側アリーナ通りに
ある商業地		 街

路		 １５．８ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で今後も同等の用途で推移する商業地であると予測した。空室率は
回復の兆しが見える。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市、川崎市内の駅徒歩圏の普通商業地域である。需要者の中心は不動産投資を行う機関投資家、一般
不動産会社等が考えられる。新横浜駅徒歩圏の商業地で容積率も高いため、希少性が認められる。賃料水準は安定的に
推移しており、空室率は回復基調にある。そのため需要は堅調である。画地規模、立地等で差が生じており、中心価格
帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の商業地の幅広い取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認め
られる。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた
収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連
づけて、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や為替の変動、関税交渉の影響で景
気の下振れリスクは見られるが、今後も景気
は緩やかに回復傾向にある。


地域要因に大きな変動は見られない。東急線
、相鉄線の新線が開通して、交通利便性の向
上した。今後も地価は上昇基調にあると予測
した。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５０８
１４１０４
-9127		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,700)
b １０８０３
１０Ｄ
-501		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.4m市道
、北西5.4m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,324)
c １２４０８
１４１３１
-9439		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m県道、
中間画地
商業

(100,800)
d １２５０５
１４１０１
-10862		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東22m市道、
北西6m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e １２４１０
１４１３３
-8818		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m県道、
北3.7m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,462,896  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,584,316 		 100
[ 116.3]
1,362,267 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
1,029,366  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,192,174 		 100
[  73.4]
1,624,215 
1,620,000 
c (　           ) 
1,300,082  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,587,400 		 100
[ 124.4]
1,276,045 
1,280,000 
d (　           ) 
1,382,071  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,506,860 		 100
[  99.0]
1,522,081 
1,520,000 
e (　           ) 
1,800,380  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,976,922 		 100
[ 108.0]
1,830,483 
1,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

238,621,970 
87,898,375 
150,723,595 
116,186,000 
34,537,595 		 （　0.9395）
32,448,071 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    927,087,743 円　　　　（　  1,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 625.00 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.7 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下は駐車場、１階まで店舗、２階以降は事務所を想定した。 ⑦有効率　  64.0 ％
の理由		 同類の建物から標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
76.0 
395.05 
6,000 
2,370,300 		 10.0  23,703,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,620 
2,079,832 		 8.0  16,638,656 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
70.0 
437.68 
4,380 
1,917,038 		 6.0  11,502,228 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
70.0 
392.42 
4,380 
1,718,800 		 6.0  10,312,800 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.0 
3,818.47 

17,472,922 		 118,478,396 
0 
⑨年額支払賃料     17,472,922 円　×　12ヶ月　＝　     209,675,064 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   3,818.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　      36,657,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       246,332,376 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,336,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    15,160,103 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 237,508,273 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       118,478,396 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,113,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     238,621,970 円　　　　（　       338,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,650,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,533,675 円  　　　      252,668,376　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,449,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,405,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,898,375 円　（　　　　　　       124,679 円／㎡）　　（経費率　　  36.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0567 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 116,186,000 円  
（　　　　　       164,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 238,621,970 円      
②総費用 87,898,375 円      
③純収益　①－② 150,723,595 円      
④建物等に帰属する純収益 116,186,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,537,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,448,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    927,087,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 1,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  32.7 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．８ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線・東急線・相鉄線が利用可能な交通アクセスに優れた商業地域で、ビルの建替えやマンション開発が進ん
でいる。需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は横浜市及び川崎市の商業地域である。需要者の中心は賃料収入の獲得を目的とする資金力を有する
法人投資家や大手不動産開発業者等であり、テナントとしては横浜市内の事業者のみならず、広く関東圏の事業者によ
る新規事務所開設需要も見られる。空室率は低下傾向で、賃料水準は安定して推移している。取引価格は立地稀少性や
規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格で、需要者の観点から重視すべきであるが、想定要素を含む。本件は利便性良好で視認性に優れた立地稀少性を有
し、主たる需要者は市場の代替競争等の関係にある不動産との比較を重視し、意思決定を行う傾向にある。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区は東京都心部、横浜中心部へのアクセ
スが良好であり、人口・世帯数が増加傾向に
ある。不動産需要は全用途で強含みで推移し
ている。

ＪＲ・東急・相鉄線等による交通アクセスが
良好な商業地域であり、地域的特性に変化は
認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０２
-9		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
b １０８０４
０３
-21		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０１
１０
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
d １０８０１
１０
-9		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,049,869  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,059,043 		 100
[  73.9]
1,433,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,430,000 
b (　           ) 
1,078,187  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,142,878 		 100
[  80.4]
1,421,490 
1,420,000 
c (　           ) 
1,721,333  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,837,192 		 100
[ 111.2]
1,652,151 
1,650,000 
d (　           ) 
1,894,505  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,065,010 		 100
[ 121.0]
1,706,620 
1,710,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

243,381,755 
90,774,065 
152,607,690 
120,400,000 
32,207,690 		 （　0.9395）
30,259,125 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    864,546,429 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 625.25 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.7 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（いずれもフロア貸し又はマルチ貸し）、地下１階は機械式駐車場２４台。 ⑦有効率　  64.6 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
66.4 
345.15 
5,800 
2,001,870 		 10.0  20,018,700 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,500 
2,025,810 		 8.0  16,206,480 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,300 
1,935,774 		 6.0  11,614,644 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
72.0 
403.63 
4,300 
1,735,609 		 6.0  10,413,654 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.6 
3,853.49 

17,177,768 		 115,125,708 
0 
⑨年額支払賃料     17,177,768 円　×　12ヶ月　＝　     206,133,216 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,853.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      42,080,111 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       248,213,327 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    13,130,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 242,282,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,125,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,093,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     243,381,755 円　　　　（　       345,222 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,848 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 51,082,665 円  　　　      255,413,327　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,691,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      90,774,065 円　（　　　　　　       128,758 円／㎡）　　（経費率　　  37.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0567 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,400,000 円  
（　　　　　       170,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 243,381,755 円      
②総費用 90,774,065 円      
③純収益　①－② 152,607,690 円      
④建物等に帰属する純収益 120,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,207,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,259,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    864,546,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
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備考