別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 1,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜３丁目７番３
 ②地積
　(㎡)		 644  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南西40m市道 水道、ガス、下水 新横浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜駅前事務所地域に位置
する。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年３月に相鉄東急新横浜線の新横浜駅が開業し利便性が大きく向上した。新横浜エリアの空室率は改善傾
向であり、今後も発展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新横浜地区を中心に横浜市及び隣接市区内の高度・準高度商業地域である。主たる需要者はファンドや
不動産会社、大手企業等が考えられる。土地供給は限定的な地域で、更地取引自体あまり見受けられない。希少性の高
い地域であるため需要は底堅く利回りは低下傾向。空室率は改善トレンドを継続しており賃料は横ばい基調。準高度商
業地の取引価格は立地や規模、繁華性等により個別性も強く市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は高層事務所ビルを主体とする新横浜駅前の商業地域である。取引事例比較法において採用した事例は客観的かつ
実証的で規範性が高く、また希少性が高い新横浜エリアの過小供給の現状を踏まえた取引実態を反映した適切な価格で
ある。一方でこれらを利回り低下に反映しているものの収益価格は、やや低位に試算された。客観的かつ実証的な比準
価格を標準として、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連をも考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者物価や建築コストは上昇継続。予定さ
れる各種事業の見直しや延期等の動向及び、
堅調な不動産向け融資に対する金利上昇時の
動向に留意。

相鉄東急新横浜線開業後２年以上経過し、ア
クセス向上により周辺建替えも活性化。事務
所空室率も改善し、今後も繁華性を維持する
ものと予測する。

価格時点において個別的要因に特段の変動は
ない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０１Ｄ
-13		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０８０３
１２Ｄ
-27		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c ７０７０３
１２Ｄ
-6		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西12m県道、
北東1.9m、
南東2.8m、
三方路
近商
高度地区6種最高
(100,300)
d １０８０３
０２Ｄ
-15		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
北西8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,769,285  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,917,905 		 100
[  66.9]
2,866,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,870,000 
b (　           ) 
2,197,771  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,496,668 		 100
[  93.1]
2,681,706 
2,680,000 
c (　           ) 
1,322,674  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,400,775 		 100
[  59.5]
2,354,244 
2,350,000 
d (　           ) 
2,117,449  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,549,005 		 100
[  87.4]
2,916,482 
2,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,790,000 円／㎡]  



横浜港北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

250,152,831 
89,026,340 
161,126,491 
101,150,000 
59,976,491 		 （　0.9405）
56,407,890 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,659,055,588 円　　　　（　  2,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 569.00 ＲＣ9F1B 5,511.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   644 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～９階は事務所、地下１階駐車場１６台）を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
513.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
446.00 
67.9 
303.00 
5,450 
1,651,350 		 10.0  16,513,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
569.00 
83.3 
474.00 
4,600 
2,180,400 		 5.0  10,902,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
569.00 
83.3 
474.00 
4,200 
1,990,800 		 5.0  9,954,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,511.00 
74.3 
4,095.00 

17,767,350 		 97,093,500 
0 
⑨年額支払賃料     17,767,350 円　×　12ヶ月　＝　     213,208,200 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      49,140,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的な水準を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       262,348,200 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　       4,224,000 円　　×　　   6.5 ％　＝　　    17,327,193 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 249,245,007 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        97,093,500 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         907,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     250,152,831 円　　　　（　       388,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,495 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,500,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 53,314,440 円  　　　      266,572,200　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,361,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,450,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      89,026,340 円　（　　　　　　       138,240 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0560 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 101,150,000 円  
（　　　　　       157,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 250,152,831 円      
②総費用 89,026,340 円      
③純収益　①－② 161,126,491 円      
④建物等に帰属する純収益 101,150,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 59,976,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,407,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       87,590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,659,055,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜三丁目７番３
 0224000060879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信也   TEL.
鑑定評価額 1,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜３丁目７番３
 ②地積
　(㎡)		 644  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南西40m市道 水道、ガス、下水 新横浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜事務所地区中心部に位
置する。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 新横浜地区は横浜市内の主要商業地域のひとつであり、令和５年３月相鉄・東急直通線の開業もあって、今後も
一層の発展が予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新横浜地区を含む横浜中心部及び東京を含む周辺市区の高度または準高度商業地域である。取引総額が
大きいため、需要者の中心は大手の事業法人や不動産投資法人、デベロッパー等に限定されている。東海道新幹線の停
車駅で、利便性に優る新横浜駅至近のため事務所需要は概ね堅調である。需要は旺盛だが、高度商業地の取引は立地や
画地状況によって価格差が大きいことから、中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少な為、地域環境が大きく異なる事例も採用せざるを得なかったが
、需要者の観点から慎重に格差修正を行い試算した。収益価格は、最有効使用の店舗兼事務所を適切に想定して試算し
たが、地価水準に見合った賃料を想定することが現下の賃貸市況では困難なこと等から、低位に得られた。本件では、
実証的な比準価格を重視して、収益価格を十分に比較考量し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資環境は良好で、立地及び収益性に
優れた不動産に対する投資家の需要は旺盛で
ある。期待（還元）利回りも低下傾向にある
。

利便性の向上した新横浜駅に近く、周辺地域
ではマンション開発も活発である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０３
０２Ｄ
-15		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
北西8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０８０３
１２Ｄ
-27		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０８０３
０７Ｄ
-27		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
d １０８０３
０２
-9		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,117,449  		 100
[ 100.0]		 [ 131.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,701,289 		 100
[  78.8]
3,428,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,430,000 
b (　           ) 
2,197,771  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,553,810 		 100
[  82.1]
3,110,609 
3,110,000 
c (　           ) 
1,462,896  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,796,111 		 100
[  79.6]
2,256,421 
2,260,000 
d (　           ) 
1,049,869  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,050,888 		 100
[  50.3]
2,089,241 
2,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,770,000 円／㎡]  



横浜港北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

240,086,479 
87,328,589 
152,757,890 
101,745,000 
51,012,890 		 （　0.9405）
47,977,623 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,411,106,559 円　　　　（　  2,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 569.00 ＲＣ9F1B 5,511.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   644 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所貸し、地下１階は駐車場１６台を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
513.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
446.00 
67.9 
303.00 
5,157 
1,562,571 		 10.0  15,625,710 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
569.00 
83.3 
474.00 
4,126 
1,955,724 		 5.0  9,778,620 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
569.00 
83.3 
474.00 
3,919 
1,857,606 		 5.0  9,288,030 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,511.00 
74.3 
4,095.00 

16,521,537 		 90,420,540 
0 
⑨年額支払賃料     16,521,537 円　×　12ヶ月　＝　     198,258,444 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      49,140,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的水準にて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,416,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       247,398,444 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,416,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,590,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 239,223,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        90,420,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         858,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    396,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,762 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     240,086,479 円　　　　（　       372,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,157 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,550,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,362,889 円  　　　      251,814,444　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,460,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,535,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,710,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,710,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,328,589 円　（　　　　　　       135,603 円／㎡）　　（経費率　　  36.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,710,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0560 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 101,745,000 円  
（　　　　　       157,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 240,086,479 円      
②総費用 87,328,589 円      
③純収益　①－② 152,757,890 円      
④建物等に帰属する純収益 101,745,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,012,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 47,977,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,411,106,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜三丁目７番３
 0224000060879-0000
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備考