鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
横浜港北 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -25

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町５丁目１６３番３｢日吉本町５－４２－１３｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m 建築協定 (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	日吉本町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

日吉本町駅北西方

800m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。日吉本町駅徒歩圏で住環境及び
利便性が良好なことから、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区内の地下鉄グリーンライン各最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内
中心部への通勤者である。日吉本町駅から徒歩圏に位置し、街区は整然とし、建築協定により良好な居住環境が保たれ
た住宅地域であり、住宅需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で５千万～６千万円前後、新築戸建住宅で６千
５百万～７千５百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺には貸戸
建住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は日
吉本町駅徒歩圏の住環境良好な戸建住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性や市場流通性を重視することか
ら、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[101.0]

100
[132.6]

[103.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年の港北区の人口は微増傾向にあり、駅徒
歩圏を中心に住宅需要は旺盛である。駅徒歩
圏の住宅地の地価は上昇基調にある。

地域要因に特段の変動はない。日吉本町駅徒
歩圏に位置し、建築協定により良好な住環境
が保たれた住宅地域であり、住宅需要は旺盛
である。

個別的要因に変動はないが、南東道路に面す
る画地であり、日照等の点で優位性が認めら
れる。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０３０８ -18	横浜市港北区		更地	（　）	台形	南東6.5m市道、南西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０８０３０８Ｄ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０８０３１０ -22	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０８０３０８ -32	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	西3.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０８０３１３ -30	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.1m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,089	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	311,568	100 [ 100.0]	311,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 246,168	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.6]	282,034	100 [ 90.2]	312,676		322,000
c	(　 ) 309,859	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	286,689	100 [ 92.7]	309,265		319,000
d	(　 ) 273,480	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	284,308	100 [ 93.1]	305,379		315,000
e	(　 ) 355,733	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	297,228	100 [ 96.5]	308,008		317,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

横浜港北 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,539,300	479,980	2,059,320	1,299,600	759,720	（　0.9725） 738,828	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	18,944,308 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 建築協定	60 ％	100 ％	100 ％	163 ㎡	11.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の戸建住宅（延床面積１００㎡）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,205	220,500	1.0	220,500
							1.0	220,500
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		220,500		220,500
								220,500

⑨年額支払賃料	220,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,646,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,646,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,434,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,951 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,539,300 円　　　　（　 15,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,380 円	2,646,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 479,980 円　（　　　　　　 2,945 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,299,600 円（　　　　　 7,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,539,300 円
②総費用	479,980 円
③純収益　①－②	2,059,320 円
④建物等に帰属する純収益	1,299,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	759,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	738,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,944,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区日吉本町五丁目１６３番３	0224000180413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月5日　提出
横浜港北 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -25

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　神本　文子

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月4日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町５丁目１６３番３｢日吉本町５－４２－１３｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m 建築協定 (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	日吉本町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

日吉本町駅北西方

800m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い熟成した住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維
持すると予測する。需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 319,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区内の東急東横線・横浜市営地下鉄グリーンライン沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜や東
京都心部に通勤する一次取得目的の勤労所得者であり、買い替え需要も見られる。交通アクセス、住環境が良好である
ため、圏外からの転入もみられる。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は５千万円台前半、新築戸建住宅は
土地面積１００㎡程度の小規模なものが多く、６千万円台後半～７千万円台半ばである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、転勤による賃貸が見られる程度で、収益物件は稀であり、元本価
格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当該地域の取引の中心は自己使用不動産
であり、居住の快適性を指標とした価格が形成されている。このような地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比
準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[101.0]

100
[133.3]

[103.0]
100

318,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港北区は東京都心部、横浜中心部へのアクセ
スが良好であり、人口・世帯数が増加傾向に
ある。不動産需要は全用途で強含みで推移し
ている。

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成し
ており、地域的特性に変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０３０８ -18	横浜市港北区		更地	（　）	台形	南東6.5m市道、南西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０８０３１０ -22	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０８０３１２ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０８０３０８Ｄ -4	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,089	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	303,056	100 [ 100.0]	303,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 309,859	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	309,859	100 [ 91.2]	339,758		350,000
c	(　 ) 266,541	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	282,060	100 [ 97.0]	290,784		300,000
d	(　 ) 314,198	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	312,990	100 [ 102.9]	304,169		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

横浜港北 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,466,415	459,240	2,007,175	1,299,600	707,575	（　0.9725） 688,117	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	17,644,026 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 建築協定	60 ％	100 ％	100 ％	163 ㎡	11.3 m x 14.3 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,140	214,000	2.0	428,000
							1.0	214,000
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		214,000		428,000
								214,000

⑨年額支払賃料	214,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,568,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,568,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,362,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,466,415 円　　　　（　 15,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	18,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,040 円	2,568,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,240 円　（　　　　　　 2,817 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,299,600 円（　　　　　 7,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,466,415 円
②総費用	459,240 円
③純収益　①－②	2,007,175 円
④建物等に帰属する純収益	1,299,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,644,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区日吉本町五丁目１６３番３	0224000180413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考