別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜金沢 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　湯浅　浩   TEL.
鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 512,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区谷津町３５９番１
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(100,360)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、店舗併用住宅
等が混在する商業地
域		 西6m市道、南側道 水道、ガス、下水 金沢文庫

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 金沢文庫駅南東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,360)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼住宅が多い商業地で特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に金沢区及び隣接区の鉄道駅に近い商業地域。需要者は、地元不動産業者、自用目的の中小企業及び
マンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規模の大小により取引単価が大きく変動するため、需要の中
心となる価格帯を把握するのは困難であるが、鉄道駅に近い商業地は希少性があって需要が底堅く、周辺の取引事例か
ら４０万円／㎡台後半が中心価格帯になるものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格に開差が生じた。現在の借り手不足の賃貸市場を考慮するとやむを得ないものと思料する。近隣地域は店舗、
中層店舗兼住宅が混在する駅に近い商業地域で、高度利用が可能であり収益性に着目した一定の需要はあるもののやや
説得力が弱い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、単価と総額の関連に留意のう
え、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    498,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.7]		 [103.0]
100		 509,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢区の人口は減少傾向にあり、減少率は市
内最大である。一方、商業地の地価は繁華性
の高い地域で需要が強く上昇傾向にある。


駅前商業地としては繁華性は普通だが、特急
停車駅徒歩圏でマンション用地としての希少
性があり、地価は上昇傾向である。


角地で競争力優る。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０５
０１Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16.3m市
道、
南東2.9m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b ８０１０５
０６Ｄ
-7		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
南東2.7m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０８０５
１０Ｄ
-2		 横浜市港南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
地区計画等
(70,150)
d １０８０５
０２
-1		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
北3.6m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０８０５
１０
-15		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東（駅前広
場）市道、
南西35m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,031  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,348 		 100
[  51.4]
506,514 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
522,000 
b (　    356,237) 
367,266  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
417,264 		 100
[  76.3]
546,873 
563,000 
c (　           ) 
380,515  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,859 		 100
[  80.4]
513,506 
529,000 
d (　           ) 
385,782  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
431,614 		 100
[  84.9]
508,379 
524,000 
e (　           ) 
418,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
418,798 		 100
[  80.1]
522,844 
539,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,771,925 
2,641,514 
11,130,411 
8,379,000 
2,751,411 		 （　0.9563）
2,631,174 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,466,000 円　　　　（　    424,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   360 ％   159 ㎡     12.6 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は１ＤＫタイプの住宅を想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
4,746 
417,648 		 6.0  2,505,888 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,563 
206,962 		 1.0  206,962 
1.0  206,962 

 3～ 3		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,610 
210,758 		 1.0  210,758 
1.0  210,758 

 4～ 4		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,705 
218,429 		 1.0  218,429 
1.0  218,429 

 5～ 5		 居宅
65.00 
85.0 
55.25 
2,848 
157,352 		 1.0  157,352 
1.0  157,352 

計
460.00 
83.8 
385.50 

1,211,149 		 3,299,389 
793,501 
⑨年額支払賃料      1,211,149 円　×　12ヶ月　＝　      14,533,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,533,788 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,162,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,371,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,299,389 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          793,501 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         370,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,771,925 円　　　　（　        86,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,746 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 665,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 436,014 円  　　　       14,533,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,641,514 円　（　　　　　　        16,613 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,379,000 円  
（　　　　　        52,698 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,771,925 円      
②総費用 2,641,514 円      
③純収益　①－② 11,130,411 円      
④建物等に帰属する純収益 8,379,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,751,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,631,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,548 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,466,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     424,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区谷津町３５９番１
 0206000254538-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜金沢 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 80,900,000 円  １㎡当たりの価格 509,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区谷津町３５９番１
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(100,360)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、店舗併用住宅
等が混在する商業地
域		 西6m市道、南側道 水道、ガス、下水 金沢文庫

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 金沢文庫駅南東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,360)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持して推移していくものと予測する。繁華性良好で、地
価動向は強含み。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市金沢区及び周辺隣接区を含む横浜市南部商業地域である。需要者は自用又は賃貸用の店舗、事務所
、店舗兼住宅等を経営する事業者が中心。近隣地域は旧来の商店街だが駅至近で駅からの客動線があり繁華性は十分で
ある。近年では上層階を住宅とした中層程度の店舗併用マンションの建築が多い。よって需要は底堅く地価動向も強含
みが継続している。個別の取引ごとの繁華性等による価格差が大きく、中心価格帯を明示することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗事務所、店舗併用マンション等が混在する商業地域で、最寄駅に近く一定の繁華性を有するが、店舗
、事務所等の賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって、やや広域的に事例を採用したが、複数の商業地の取引事例か
ら求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏
まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    498,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 [103.0]
100		 507,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一般経済は強いインフレ傾向であり不動産も
価格上昇傾向。取引件数減少が継続し過熱感
と金利上昇等で不透明感が強い。金沢区の人
口は減少傾向。

駅前の旧来は低層店舗を主体とした商業地域
であるが近年併用マンションも増えており、
店舗住宅共に需要は底堅く、地価動向は強含
みが継続。

角地であり、画地条件においてやや優位性が
認められる。個別的要因に変化はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０５
０２
-1		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
北3.6m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０８０５
０３
-22		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０８０５
０７Ｄ
-2		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０８０５
０１Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16.3m市
道、
南東2.9m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,782  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
429,222 		 100
[  84.1]
510,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
526,000 
b (　           ) 
315,007  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
330,757 		 100
[  65.2]
507,296 
523,000 
c (　           ) 
723,121  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.0]
705,360 		 100
[ 128.1]
550,632 
567,000 
d (　           ) 
252,031  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,860 		 100
[  56.0]
467,607 
482,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 +14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    525,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,919,618 
2,692,551 
11,227,067 
8,568,000 
2,659,067 		 （　0.9563）
2,542,866 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     65,201,692 円　　　　（　    410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   360 ％   159 ㎡     12.6 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１Ｒタイプの共同住宅を想定、間取り、仕様等は標準的 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
4,677 
411,576 		 6.0  2,469,456 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,666 
215,280 		 1.0  215,280 
1.0  215,280 

 3～ 3		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,713 
219,075 		 1.0  219,075 
1.0  219,075 

 4～ 4		 居宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,759 
222,789 		 1.0  222,789 
1.0  222,789 

 5～ 5		 居宅
65.00 
85.0 
55.25 
2,806 
155,032 		 1.0  155,032 
1.0  155,032 

計
460.00 
83.8 
385.50 

1,223,752 		 3,281,632 
812,176 
⑨年額支払賃料      1,223,752 円　×　12ヶ月　＝　      14,685,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,685,024 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,174,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,510,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,281,632 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          812,176 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         379,205 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,919,618 円　　　　（　        87,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,677 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 440,551 円  　　　       14,685,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,692,551 円　（　　　　　　        16,934 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,568,000 円  
（　　　　　        53,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,919,618 円      
②総費用 2,692,551 円      
③純収益　①－② 11,227,067 円      
④建物等に帰属する純収益 8,568,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,659,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,542,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,201,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区谷津町３５９番１
 0206000254538-0000
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備考