別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜磯子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 13-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 7,500  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
57.0 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外
 ②地積(㎡) 2,897  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 集落に近い北向き傾斜
面に雑木の多い地域
 北西7.3m市道、南側道 水道、下水 洋光台

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   50 ｍ、西　    0 ｍ、南　   60 ｍ、北　   20 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 市街化区域の近くに位置する
林地地域		 道

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 洋光台駅南方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の住宅地開発需要等は弱く、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 資材置場としての転用可能性を有する林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       7,700 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       7,450 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市磯子区のほか横浜市を中心に神奈川県内の市街化区域近接の林地地域である。需要については、
地方公共団体等による林地保全目的のほか、地縁のある周辺法人等による資材置き場・駐車場等を目的とした取引が主
体であるが、取引は散見される程度で全体として低調である。中心価格帯は、周辺地域の地価、集落規模や需要者の利
用目的、傾斜の程度等により様々で一概に特定できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の規範性のある取引事例を元に試算し、市場性を反映した実証的な価格である。控除法によ
る価格は、資材置場の開発を行うことを想定し、試算したもので、やや低位に求められた。控除法による価格は、想定
要素も多く比準価格よりやや説得力に劣るものとなった。本件では、比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ
、鑑定評価額を決定した。なお、公示地等との検討は牽連性の高い標準地がないため適用を見送った。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 磯子区の人口は微減傾向である。高齢化率は市平均
より高く徐々に上昇している。区全体の土地価格は
、微増から横這い傾向にある。

市街化区域に近い林地地域である。調整区域内の林
地に対する需要は低調で、地価は下落基調が続いて
いる。

特段の変化は認められない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０８０５
０２ＲＤ
-1		 横浜市旭区


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西2.8m市道
｢調区｣
b １０８０５
０２ＲＤ
-2		 横浜市旭区


 森林の
土地所
有権		   不整形 北4.2m私道
｢調区｣
c １０８０５
０２ＲＤ
-4		 横浜市戸塚区


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東3m市道
｢調区｣ 地森計
d １０８１０
０６Ｒ
-1		 茅ケ崎市


 森林   ほぼ整形 西2.7m市道
｢調区｣ 地森計
e １０８１１
１３ＲＤ
-1		 相模原市緑区


 森林   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 近
緑保全地区 宅造区域
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
9,593  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[ 100.0]
9,267 		 100
[ 128.4]
7,217 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　   +2.0




　　　[ 102.0]
　　　　100
7,360 
b (　            ) 
19,139  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[ 150.0]
12,415 		 100
[ 159.1]
7,803 
7,960 
c (　            ) 
5,156  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]
5,053 		 100
[  68.6]
7,366 
7,510 
d (　            ) 
9,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
9,415 		 100
[ 116.4]
8,088 
8,250 
e (　            ) 
6,021  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
5,949 		 100
[  77.6]
7,666 
7,820 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.11		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.11		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
c 正常

 ％／月
　 -0.11		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.11		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.11		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      7,700 円／㎡]
横浜磯子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

34,400 		 （　   80.0 ％）
27,520 
13,000 
 
780 
3,020 
10,720 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 15.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m：  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　      9,322		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,304		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 102.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
      7,450 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０５
０７
-7
     24,341 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.3]		 100
[ 89.9]
     33,718 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     33,700 
b １０８０５
０７Ｄ
-5
     50,614 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 100
[151.0]
     35,321 
     35,300 
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　  -30.0 交通・接近   +7.0 環境　　　    0.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　  +20.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  +20.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　  +20.0 その他　　    0.0
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格 34,400 円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,400 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　 10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　    270 ㎡
＊開発形態： 小規模開発
＊想定用途モデル： 資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西     0ｍ、南    60ｍ、北    20ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑   8 ％、森林  89 ％、その他   3 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　     4　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　  2,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　    6.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　    2.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　   20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（一部：土羽）
　
　
　
＊道路工事の概要
　引き込み道路はない
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　資材置場のため公園不要
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転用後の用途が資材置場であるため、規範とすべき標準地が存在せず、公示価格からの検討は困難と判断した。
横浜磯子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 植林による林業事業が行われる地域でなく、収益価格等の把握が困難であるため適用しな
い。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区峰町字高室５１３番１
 0206000081867-0000
2 　横浜市磯子区峰町字高室５１３番５
 0206000081871-0000
3 　横浜市磯子区峰町字高室５１４番
 0206000081872-0000
4 　横浜市磯子区峰町字高室５１５番１
 0206000081873-0000
5 　横浜市磯子区峰町字高室５１６番２
 0206000081877-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
横浜磯子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 13-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 7,500  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
57.0 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外
 ②地積(㎡) 2,897  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 集落に近い北向き傾斜
面に雑木の多い地域
 北西7.3m市道、南側道 水道、下水 洋光台

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   50 ｍ、西　    0 ｍ、南　   60 ｍ、北　   20 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 市街化区域近くに位置する林
地地域		 道

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 洋光台駅南方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域では林地の取引は少なく、接道要件に優る土地以外については資材置場等に転用される例も少ない。当
該地域においては特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 資材置場としての転用可能性を有する林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       7,600 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       7,190 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神奈川県内に位置する林地地域である。需要者は緑地の保全を目的とした地方公共団体のほか、建
設、土木及び運送等に係わる事業を行う法人等で形成される。都市近くに位置する規模が小さい林地が多く、林地とし
ての収益性に乏しいことから、収益を目的とした需要は少ない。林地取得の目的や属性が多岐に渡り、また、街路条件
等によっても取引価格が異なり、一定の価格帯として把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は市街地の近くに位置するが、林地の造成工事を行い資材置場等へと転用する例は少なく、造成による収支を
基礎とした控除法による価格は説得力に劣る。比準価格は広域的に取引事例を収集したが、各種の補修正を行って求め
られた価格を按分付け、適切に求められている。また、規範とすべき標準地が存在しないことから、公的価格からの検
討は断念した。以上より、比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり、住宅需要は堅調に
推移しているが、林地から転用する例は少ない。磯
子区の林地の地価は弱含みで推移している。

市街地から比較的近くに位置し、周辺には資材置場
等も見られる林地地域である。地価は弱含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０８０５
０２ＲＤ
-1		 横浜市旭区


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西2.8m市道
｢調区｣
b １０８０５
０２ＲＤ
-4		 横浜市戸塚区


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東3m市道
｢調区｣ 地森計
c １０８０８
１０ＲＤ
-3		 横須賀市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d １０８１２
０５Ｒ
-5		 中郡大磯町


 森林の
土地所
有権		   記載無し 接面道路無
｢調区｣
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
9,593  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  90.0]
10,328 		 100
[ 117.7]
8,775 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　   +2.0




　　　[ 102.0]
　　　　100
8,950 
b (　            ) 
5,156  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]
5,063 		 100
[  74.3]
6,814 
6,950 
c (　            ) 
3,867  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]
4,241 		 100
[  61.2]
6,930 
7,070 
d (　            ) 
3,788  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]
4,188 		 100
[  59.4]
7,051 
7,190 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      7,600 円／㎡]
横浜磯子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

33,900 		 （　   80.0 ％）
27,120 
13,000 
 
780 
3,000 
10,340 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 15.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m：  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　      8,992		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,045		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 102.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
      7,190 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０５
０７Ｄ
-5
     50,614 		 100
[100.0]		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 100
[158.6]
     34,368 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     34,400 
b １０８０５
０８
-19
     45,770 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.9]		 100
[152.1]
     33,303 
     33,300 
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.20		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  +20.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　  +30.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　  0.10		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +17.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　  +30.0 その他　　    0.0
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格 33,900 円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 33,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　 10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　    270 ㎡
＊開発形態： 小規模開発
＊想定用途モデル： 資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西     0ｍ、南    60ｍ、北    20ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑   8 ％、森林  89 ％、その他   3 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　     4　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　  2,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　    6.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　    2.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　   20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（一部：土羽）
　
　
　
＊道路工事の概要
　引き込み道路はない。
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　資材置場のため公園不要
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転用後の用途が資材置場であり、規範とすべき標準地が存在しないことから、公示価格からの検討は困難と判断した。
横浜磯子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 現況は未整備の雑木林であり、林業経営の想定が現実的ではないため非適用とした。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区峰町字高室５１３番１
 0206000081867-0000
2 　横浜市磯子区峰町字高室５１３番５
 0206000081871-0000
3 　横浜市磯子区峰町字高室５１４番
 0206000081872-0000
4 　横浜市磯子区峰町字高室５１５番１
 0206000081873-0000
5 　横浜市磯子区峰町字高室５１６番２
 0206000081877-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考