別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区天王町１丁目７番１４
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 天王町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 天王町駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅に近い駅近の商店街であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の利
用状況のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    504,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は保土ヶ谷区を中心として、横浜市内に広範に広がる商業地域である。中心となる需要者は、店舗、事務所
等の自己使用または賃貸経営を目的とする法人で、良好な資金調達環境から個人投資家等の参入も想定される。同一需
給圏内の商業地の中心価格帯については、取引件数が少ないため、一定の価格傾向を見出すことは困難であるが、駅か
ら近く容積率が高い商業地は潜在的な需要は非常に強く、その希少性を反映して、地価の上昇傾向が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、賃貸店舗・事務所、自用の店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり、取引は実需に基づくものが中心
である。収益性に着目した需要も認められるものの、当該地域では土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていな
いため、収益価格は比準価格に比してやや低位に試算された。したがって本件では、実需を的確に反映した比準価格を
中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 489,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内、海外の政情、金利上昇や建築費高騰の
影響を受けながらも金融政策及び所得の改善
傾向が続いており、不動産取引市場は引き続
き堅調である。

天王町駅に近い商店街に位置しており、希少
性の高い駅近の土地に対する需要は底堅く、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０６
０６
-24		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０８０６
０２
-34		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０８０６
０２Ｄ
-8		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西22m国道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０８０６
０１
-101		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m市道、
南6m、角地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,400)
e １０８０６
１０Ｄ
-21		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
382,016  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
381,652 		 100
[  77.5]
492,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
492,000 
b (　           ) 
437,923  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
459,381 		 100
[  85.9]
534,786 
535,000 
c (　           ) 
229,897  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
294,809 		 100
[  61.2]
481,714 
482,000 
d (　           ) 
515,284  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
546,301 		 100
[ 109.8]
497,542 
498,000 
e (　           ) 
618,122  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
678,757 		 100
[ 132.2]
513,432 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    504,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,590,398 
1,489,169 
6,101,229 
4,784,920 
1,316,309 		 （　0.9556）
1,257,865 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     31,446,625 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 277.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、１階を店舗フロア貸し、２階以上を共同住宅（１ＤＫ、各階２戸）としての賃貸を想定した。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
86.7 
65.00 
3,400 
221,000 		 6.0  1,326,000 
1.0  221,000 

 2～ 2		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,380 
136,850 		 1.0  136,850 
1.0  136,850 

 3～ 3		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,414 
138,805 		 1.0  138,805 
1.0  138,805 

 4～ 4		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,448 
140,760 		 1.0  140,760 
1.0  140,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
277.50 
85.6 
237.50 

637,415 		 1,742,415 
637,415 
⑨年額支払賃料        637,415 円　×　12ヶ月　＝　       7,648,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,648,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       382,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,266,531 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,742,415 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          637,415 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         307,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,590,398 円　　　　（　        79,899 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,561 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 371,500 円  　　　　     74,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 229,469 円  　　　        7,648,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      631,500 円  　　　　     74,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,300 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,300 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,489,169 円　（　　　　　　        15,675 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     277.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,784,920 円  
（　　　　　        50,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,590,398 円      
②総費用 1,489,169 円      
③純収益　①－② 6,101,229 円      
④建物等に帰属する純収益 4,784,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,316,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,257,865 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,446,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区天王町一丁目７番１４
 0205000195742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野入　健一   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区天王町１丁目７番１４
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 天王町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 天王町駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現
状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区を中心とした市内全域とする圏域のうち、最寄り駅から徒歩圏の商業地域である。主たる需
要者は、賃貸収益目的の不動産業者や投資家等であるが、近隣地域は天王町駅から徒歩圏の立地特性から、画地規模に
よってはマンションデベロッパー等も需要者となり得る。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立地条件や
画地規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ天王町駅に近い商業地域である。商業地域においては収益価格を
重視すべきであるが、近隣地域における賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合った収益性の確保が困難なことから
収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.9]		 [100.0]
100		 482,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金利上昇等による影響が懸念される
中、堅調な国内オフィス市場やインバウンド
需要等により、国内不動産市場への資金流入
が継続している。

地域要因に特段の変化はないが、天王町駅近
くの商店街沿いの土地の希少性は高く、需要
は底堅いため、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０６
０２
-34		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０８０６
０６
-24		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０８０６
０９Ｄ
-7		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,330)
d １０８０６
０６Ｄ
-28		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e １０８０６
０２Ｄ
-14		 横浜市保土ケ谷区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.7m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,923  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
456,754 		 100
[  91.0]
501,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
502,000 
b (　           ) 
382,016  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
346,472 		 100
[  74.5]
465,063 
465,000 
c (　           ) 
470,834  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
435,165 		 100
[  92.0]
473,005 
473,000 
d (　           ) 
527,093  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.0]
538,190 		 100
[  99.1]
543,078 
543,000 
e (　    152,328) 
380,820  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
408,131 		 100
[  77.4]
527,301 
527,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    496,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,585,990 
1,465,076 
6,120,914 
4,746,280 
1,374,634 		 （　0.9556）
1,313,600 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     32,840,000 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 277.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１戸当たり５７．５㎡、計３戸）。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
86.7 
65.00 
3,483 
226,395 		 6.0  1,358,370 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,438 
140,185 		 1.0  140,185 
1.0  140,185 

 3～ 3		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,438 
140,185 		 1.0  140,185 
1.0  140,185 

 4～ 4		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,543 
146,223 		 1.0  146,223 
1.0  146,223 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
277.50 
85.6 
237.50 

652,988 		 1,784,963 
426,593 
⑨年額支払賃料        652,988 円　×　12ヶ月　＝　       7,835,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,835,856 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,151 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,365,705 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,784,963 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          426,593 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,506 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,585,990 円　　　　（　        79,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 368,500 円  　　　　     73,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 235,076 円  　　　        7,835,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      626,400 円  　　　　     73,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,700 円  　　　　     73,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,700 円  　　　　     73,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,465,076 円　（　　　　　　        15,422 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     277.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,746,280 円  
（　　　　　        49,961 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,585,990 円      
②総費用 1,465,076 円      
③純収益　①－② 6,120,914 円      
④建物等に帰属する純収益 4,746,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,374,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,313,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,840,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区天王町一丁目７番１４
 0205000195742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考