令和8年1月15日　提出 横浜保土ケ谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜保土ケ谷 -16 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市保土ケ谷区川島町字向台５１７番１４ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 上星川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上星川駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今 後も現状を維持しつつ推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区を中心に相鉄本線各駅を最寄りとする住宅地域と判断される。圏内の主たる需要者は横浜市 内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心であり、居住の快適性及び利便性に着目して取引を行う傾向が強い。対 象標準地は最寄駅までやや高低差は認められるが徒歩圏で居住環境が標準的な住宅地域に所在するため、需要は安定し ている。新築戸建における市場の中心的価格帯は４０００万円後半で、取引価格は依然として上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性及び利便性に着目して取引されることから比準価格の 説得力は高い。また、地域内においては一部でアパートが見られるものの、過年度による土地所有者の利活用や相続税 対策等によるものが多く、収益目的の土地需要は弱いことから、収益価格の説得力はやや劣る。よって、比準価格を標 準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜保土ケ谷 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [103.0] 100 [147.3] [101.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国大統領の経済及び関税政策、日中関係の 状況、物価・為替及び金利の変動等が地域経 済に与える影響には十分に留意する必要があ る。 最寄駅からの道程にやや起伏が認められる駅 徒歩圏の住宅地域であるが、地域要因に格別 の変動要因は認められない。 個別的要因について特出すべき変動要因はな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％