別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　奥村　悟   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 517,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区大岡２丁目７０７番５
｢大岡２－３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北7m市道 水道、ガス、下水 地下鉄弘明寺近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄弘明寺駅西方近
接
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、地下鉄ブルーライン及び京急本線沿いで、南区及び隣接区に所在する商業地域。需要者は、小売店舗
、飲食店等の経営者並びに賃貸経営または不動産投資を目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は
少なく、また、分譲マンション素地の需要も堅調である。市場の中心価格帯は、５５万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、中層の店舗併用住宅が多い商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映した実証的な
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    608,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[100.0]		 100
[130.8]		 [100.0]
100		 517,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    488,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善や各種政策の効果もあ
って、景気は緩やかに回復している。



周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.2
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０６
０６Ｄ
-28		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０８０６
０６Ｄ
-29		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西21m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０８０６
０２
-34		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０８０６
０６
-14		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e １０８０６
０７Ｄ
-17		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m県道、
北東5.5m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
527,093  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.0]
498,711 		 100
[  80.0]
623,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
623,000 
b (　           ) 
417,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
462,527 		 100
[  74.8]
618,352 
618,000 
c (　           ) 
437,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
453,688 		 100
[  84.8]
535,009 
535,000 
d (　           ) 
579,934  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
507,926 		 100
[  95.4]
532,417 
532,000 
e (　           ) 
239,639  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
259,289 		 100
[  69.5]
373,078 
373,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.1 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    534,000 円／㎡]  



横浜南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,822,771 
1,116,918 
4,705,853 
3,541,720 
1,164,133 		 （　0.9563）
1,113,260 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     28,545,128 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫ各階１戸、計３戸）を想定。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
71.7 
43.00 
3,831 
164,733 		 6.0  988,398 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
60.00 
75.0 
45.00 
2,490 
112,050 		 1.0  112,050 
1.0  112,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
74.2 
178.00 

500,883 		 1,324,548 
336,150 
⑨年額支払賃料        500,883 円　×　12ヶ月　＝　       6,010,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,010,596 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,649,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,324,548 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          336,150 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         160,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,822,771 円　　　　（　        76,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,831 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,318 円  　　　        6,010,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      472,600 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,116,918 円　（　　　　　　        14,696 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,541,720 円  
（　　　　　        46,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,822,771 円      
②総費用 1,116,918 円      
③純収益　①－② 4,705,853 円      
④建物等に帰属する純収益 3,541,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,164,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,113,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,545,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区大岡二丁目７０７番５
 0200000145899-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 517,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区大岡２丁目７０７番５
｢大岡２－３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北7m市道 水道、ガス、下水 地下鉄弘明寺近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄弘明寺駅西方近
接
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小規模店舗が建ち並ぶ弘明寺商店街であり、地域要因について特段の変動要因は認められず、今後も
比較的安定した商況を維持しつつ推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中部に所在する商業地域であり、価格牽連性のより高いエリアは南区を中心とした小規模店舗が建
ち並ぶ近隣商業地域と判断する。対象標準地は投資用不動産としての需要も認められるが、旧来からの商店街に属する
地域特性を考慮すると、需要者は小売業や飲食店等を営む店舗事業者が中心である。コロナ禍からの回復により店舗事
業者の開業意欲も高く、小規模店舗用地の需要も強含みで推移しているものと思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は投資用建物敷地の性格を有するものの、商店街に連なる小規模店舗用地で、店舗事業者の需要が中心とな
る。そのため多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的且つ客観的な説得力を有する比準価格の規範性は高く、
また要因比較において、収益性についても十分に検討し得たものである。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    608,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[100.0]		 100
[131.2]		 [100.0]
100		 516,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    488,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国大統領の経済及び関税政策、日中関係の
状況、物価・為替及び金利の変動等が地域経
済に与える影響には十分に留意する必要があ
る。

地域は弘明寺商店街のメイン通りに位置し、
買い物客も比較的多い。



個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０６
０３Ｄ
-40		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.7m市道、
南3m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
b １０８０６
０６Ｄ
-16		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
c １０８０６
０６Ｄ
-27		 横浜市南区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０８０６
０５Ｄ
-23		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,917  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
389,598 		 100
[  72.9]
534,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
534,000 
b (　           ) 
647,927  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
584,754 		 100
[ 103.5]
564,980 
565,000 
c (　    163,328) 
544,427  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
630,446 		 100
[ 112.5]
560,396 
560,000 
d (　           ) 
305,466  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,093 		 100
[  68.4]
505,984 
506,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



横浜南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,785,868 
1,115,790 
4,670,078 
3,465,280 
1,204,798 		 （　0.9563）
1,152,148 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     29,542,256 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
71.7 
43.00 
4,000 
172,000 		 10.0  1,720,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
60.00 
75.0 
45.00 
2,450 
110,250 		 1.0  110,250 
1.0  110,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
74.2 
178.00 

502,750 		 2,050,750 
330,750 
⑨年額支払賃料        502,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,033,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,033,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       422,310 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,610,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,050,750 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          330,750 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         156,106 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,785,868 円　　　　（　        76,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 272,000 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,990 円  　　　        6,033,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      462,400 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,115,790 円　（　　　　　　        14,681 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,465,280 円  
（　　　　　        45,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,785,868 円      
②総費用 1,115,790 円      
③純収益　①－② 4,670,078 円      
④建物等に帰属する純収益 3,465,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,152,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,542,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区大岡二丁目７０７番５
 0200000145899-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考