別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜中 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-26 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区尾上町１丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
特別用途地区
高度7種最高31m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ11F1B		 中高層ビルが建ち並
ぶ業務商業地域
 南西27m市道 水道、ガス、下水 関内

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.3 ｍ、奥行　約　　  24.3 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市庁舎跡地の再開発ビルに近
い商業地域。		 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 関内駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
特別用途地区
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 市庁舎跡地の再開発ビルが昨年末に竣工し、３月に開業予定である。関内駅前でも再開発事業が進捗し、関内駅
周辺の活性化による収益性の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域等で
ある。主な需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等である。当標準地向かい側の市庁舎跡地の再
開発ビルが昨年末に竣工、関内駅前では２つの市街地再開発組合が設立認可され、関内駅周辺の収益性向上の期待感か
ら地価は上昇傾向にある。条件の良否や個別性による価格変動が大きく取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件が多い地域で、需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、収益性の観点から投資
採算性の検討を行うことが一般的であるので、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。よって、収益
価格との関連に留意しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比
準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,100,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 2,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の通商政策や物価上昇等の影響はあるが
金融緩和の継続や雇用・所得環境の改善によ
り景気は緩やかに回復している。不動産需要
は好調を維持。

立地条件の希少性は高く、市庁舎跡地の再開
発ビル竣工や関内駅前の再開発事業等の進捗
による関内、関外地区の活性化により地価は
上昇と判断した。

個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０３Ｄ
-31		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,600)
b １０８０４
０５Ｄ
-10		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北東3.8m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,684)
c １０８０４
１１Ｄ
-41		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,800)
d １０８０４
０５Ｄ
-17		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
南西28m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e １０８０４
０１Ｄ
-1		 横浜市中区

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
南東11m、
北東9m、
三方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,250,761  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,145,725 		 100
[  86.1]
2,492,131 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,490,000 
b (　           ) 
2,508,151  		 100
[ 100.0]		 [ 119.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.4]
2,628,735 		 100
[  90.9]
2,891,898 
2,890,000 
c (　           ) 
1,709,256  		 100
[ 100.0]		 [ 125.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,138,279 		 100
[  90.0]
2,375,866 
2,380,000 
d (　           ) 
3,318,434  		 100
[ 100.0]		 [ 123.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.4]
3,567,897 		 100
[  80.2]
4,448,749 
4,450,000 
e (　           ) 
3,710,569  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,651,616 		 100
[ 132.6]
2,753,858 
2,750,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,630,000 円／㎡]  



横浜中 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

130,259,915 
31,240,086 
99,019,829 
72,324,000 
26,695,829 		 （　0.9613）
25,662,700 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    801,959,375 円　　　　（　  1,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 444.04 ＲＣ8F1B 3,748.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度7種最高31m		 100 ％   800 ％   800 ％   495 ㎡     20.3 m x   24.3 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、１階を店舗、２～８階を事務所、地下１階は駐車場（自走式）を想定 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
429.98 
60.0 
257.99 
5,780 
1,491,182 		 10.0  14,911,820 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
444.04 
80.0 
355.23 
3,778 
1,342,059 		 10.0  13,420,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,748.26 
73.2 
2,744.60 

10,885,595 		 108,855,950 
0 
⑨年額支払賃料     10,885,595 円　×　12ヶ月　＝　     130,627,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,744.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       130,627,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,801,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 129,225,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       108,855,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,034,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     130,259,915 円　　　　（　       263,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,778 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,380,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,441,086 円  　　　      136,027,140　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,504,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,240,086 円　（　　　　　　        63,111 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   3,748.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,324,000 円  
（　　　　　       146,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 130,259,915 円      
②総費用 31,240,086 円      
③純収益　①－② 99,019,829 円      
④建物等に帰属する純収益 72,324,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,695,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,662,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    801,959,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区尾上町一丁目４番１
 0200000013732-0000
2 　横浜市中区尾上町一丁目４番２
 0200000013733-0000
3 　横浜市中区尾上町一丁目４番３
 0200000013734-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-26 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区尾上町１丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
特別用途地区
高度7種最高31m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ11F1B		 中高層ビルが建ち並
ぶ業務商業地域
 南西27m市道 水道、ガス、下水 関内

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.3 ｍ、奥行　約　　  24.3 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧横浜市役所の再開発事業施
行地区に隣接する商業地域		 街

路		 ２７ｍ　市道 交通

施設		 関内駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
特別用途地区
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルが多くみられる関内駅至近の商業地域。隣接する再開発事業等の進捗により環境整備が
進み、更に観光地の側面も加わって商業地域としてさらに熟成するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市の高度商業地域の範囲。関内駅圏であることから当該地域に地縁的選好性のある企業や
不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。旧横浜市役所の再開発が進行中で、周辺の
ビル建て替え等による発展も重なり、商業地の需要は更に高まっている。商業地域の取引は個別性が強く中心となる価
格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 関内駅圏では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。当該地域及び周辺では企業の自用目的の取引もあ
り、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、駅近くの物件は希
少性から高値の取引となることもある。よって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討も踏
まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,100,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 2,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や人手不足、関税等経済情勢の先行
きは不透明感がある。不動産市場は概ね堅調
であるが、需要の高まりは用途や地域により
異なっている。

関内駅圏の高度商業地域で、再開発等の事業
が進展しており需要が更に高まっている。地
価は収益性の上昇が期待されるため、上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０３Ｄ
-31		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,600)
b １０８０４
０２
-7		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
北東10m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
c １０８０４
１０Ｄ
-524		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.4m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０８０４
０６
-24		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,250,761  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,123,218 		 100
[  84.6]
2,509,714 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,510,000 
b (　           ) 
3,961,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.0]
3,509,338 		 100
[ 124.7]
2,814,225 
2,810,000 
c (　           ) 
2,683,198  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,007,865 		 100
[ 117.8]
2,553,366 
2,550,000 
d (　           ) 
1,462,896  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,632,592 		 100
[  70.5]
2,315,733 
2,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



横浜中 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,611,783 
31,515,606 
101,096,177 
72,912,000 
28,184,177 		 （　0.9426）
26,566,405 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    830,200,156 円　　　　（　  1,680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 444.04 ＲＣ8F1B 3,748.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度7種最高31m		 100 ％   800 ％   800 ％   495 ㎡     20.3 m x   24.3 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階は事務所を想定。地下１階は駐車場１５台 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。Ｂ１は駐車場
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
429.98 
60.0 
257.99 
5,705 
1,471,833 		 10.0  14,718,330 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
444.01 
80.0 
355.22 
3,881 
1,378,609 		 6.0  8,271,654 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,748.05 
73.2 
2,744.53 

11,122,096 		 72,619,908 
0 
⑨年額支払賃料     11,122,096 円　×　12ヶ月　＝　     133,465,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,744.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,465,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,943,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 131,921,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,619,908 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         689,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,611,783 円　　　　（　       267,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,881 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,440,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,554,606 円  　　　      138,865,152　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,501,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,540,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,515,606 円　（　　　　　　        63,668 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,748.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,912,000 円  
（　　　　　       147,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,611,783 円      
②総費用 31,515,606 円      
③純収益　①－② 101,096,177 円      
④建物等に帰属する純収益 72,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,184,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,566,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    830,200,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区尾上町一丁目４番１
 0200000013732-0000
2 　横浜市中区尾上町一丁目４番２
 0200000013733-0000
3 　横浜市中区尾上町一丁目４番３
 0200000013734-0000
4 　
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備考