別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-24 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.
鑑定評価額 339,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区富士見町１番２
 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       556 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地としての集積度はやや低いものの、伊勢佐木長者町駅にも近く、共同住宅素地としての需要が旺盛な地域
である。今後は共同住宅地としての利用が増加していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内、各線各駅より概ね徒歩圏内において店舗、事業所の他店舗兼共同住宅等もみられる用途の多様
性が認められる普通商業地域一帯と判定した。主たる需要者は地場企業や開発事業者等が中心となる。同一需給圏内に
おける取引件数は多くはなく、用途、規模等需要者の選好の相違により取引単価が変動することから需要の中心となる
価格帯を把握するのは困難であるが、圏内需要は依然堅調で６０万円／㎡程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と代替・競争関係が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を施した結果、説得力の
高い比準価格を得た。一方の収益価格については、商業地域内といえど土地建物価格総額に見合う賃料の獲得が困難で
ある地域性もあり低位に求められたものと考えられる。拠って本件では市場の実勢をより反映した比準価格を標準とし
、収益価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[138.1]		 [100.0]
100		 608,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動に注視すべき
必要があるものの宅地、投資需要共に堅調で
ある。当該観点からも不動産市況に注視する
必要がある。

地域要因につき特段の変動は認められないが
、関内外地区における再開発等の影響も相ま
って地価は引き続き上昇基調を示す。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０
-16		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m市道、
南6m、角地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,400)
b １０８０４
０６
-27		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西6m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０４
０２Ｄ
-11		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東21m市道、
北西4.3m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,280)
d １０８０４
０８
-32		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
北3.7m、
東1.8m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０８０４
０６Ｄ
-12		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西21m市道、
北西11m、
角地
近商
高度5種最高20m
高度地区
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
515,284  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
546,301 		 100
[  87.9]
621,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
622,000 
b (　           ) 
579,091  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
593,147 		 100
[  94.1]
630,337 
630,000 
c (　           ) 
498,194  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
527,988 		 100
[  84.7]
623,362 
623,000 
d (　           ) 
544,191  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
584,617 		 100
[  93.1]
627,945 
628,000 
e (　           ) 
512,486  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
602,351 		 100
[  96.4]
624,845 
625,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    626,000 円／㎡]  



横浜中 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,205,498 
20,877,080 
65,328,418 
58,093,000 
7,235,418 		 （　0.9405）
6,804,911 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    200,144,441 円　　　　（　    360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 240.00 ＲＣ9 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   556 ㎡     38.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は共同住宅（小規模家族向け専有面積４０㎡程度）を想定。地下１階は平置駐車場５台分。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
70.0 
168.00 
4,500 
756,000 		 6.0  4,536,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
3,150 
680,400 		 1.0  680,400 
1.0  680,400 

 3～ 9		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
3,375 
729,000 		 1.0  729,000 
1.0  729,000 
地下
 1～ 1		 駐車場
240.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
80.0 
2,112.00 

7,219,800 		 10,999,800 
6,463,800 
⑨年額支払賃料      7,219,800 円　×　12ヶ月　＝　      86,637,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,637,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,299,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,018,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,999,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,463,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,083,556 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,205,498 円　　　　（　       155,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,790,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,415,880 円  　　　       88,317,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      538,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,202,500 円  　　　　    965,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,877,080 円　（　　　　　　        37,549 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 965,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,093,000 円  
（　　　　　       104,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,205,498 円      
②総費用 20,877,080 円      
③純収益　①－② 65,328,418 円      
④建物等に帰属する純収益 58,093,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,235,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,804,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,144,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区富士見町１番２
 0200000034437-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
横浜中 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-24 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 611,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区富士見町１番２
 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       556 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 伊勢佐木長者町駅徒歩圏のマンション素地としての需要が旺盛な地域である。店舗の集積度はやや低いが指定容
積率４００％で高度利用も可能であるため共同住宅地としての土地利用が増加しつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    643,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、中区、西区、南区内の普通商業地域である。②主たる需要者は旧来は収益目的の不動産会社、機関投
資家等が中心であったが、近年はマンション需要の高まりからマンション開発業者が需要者の中心になりつつある。③
店舗の集積度は低く事務所需要も関内駅至近に比較すると弱いが交通利便性に優れており共同住宅需要は堅調である。
④画地規模、想定用途によって取引総額はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中区、南区の類似地域の取引事例を検討して試算しており、極端に大きな補修正を要する事例は採用してお
らず、信頼性の高い価格が試算されている。基準容積率が４００％と高度利用が可能であり、収益性に着目した取引が
多いことから収益価格は一定の説得力は認められるものの、共同住宅賃料の伸びが鈍くやや低位に求められた。以上よ
り比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[138.0]		 [100.0]
100		 609,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇、物価、建築費高騰に対する警戒
感は強いが、エンドユーザーからのマンショ
ン需要は依然根強い。


価格時点において地域要因に大きな変動は見
られないが、古い建物の建替えが散見されて
おり、建替え後の建物は共同住宅となるケー
スが多い。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０Ｄ
-519		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,400)
b １０８０４
１０Ｄ
-544		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m市道
、南西1.8m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０４
０５Ｄ
-28		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
北西6.1m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０８０４
１１Ｄ
-40		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11.5m市
道、南東6m、
角地
商業
高度地区7種
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,199  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
483,426 		 100
[  75.4]
641,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
641,000 
b (　           ) 
608,543  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
728,309 		 100
[ 109.1]
667,561 
668,000 
c (　           ) 
483,898  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
540,274 		 100
[  88.3]
611,862 
612,000 
d (　           ) 
829,010  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
900,068 		 100
[ 105.0]
857,208 
857,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    643,000 円／㎡]  



横浜中 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,302,550 
17,481,013 
56,821,537 
47,618,200 
9,203,337 		 （　0.9405）
8,655,738 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    254,580,529 円　　　　（　    458,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 240.00 ＲＣ9 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   556 ㎡     38.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は共同住宅（小規模家族向け専有面積４０㎡程度）を想定。地下１階は平置駐車場５台分。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
70.0 
168.00 
4,070 
683,760 		 6.0  4,102,560 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,849 
615,384 		 2.0  1,230,768 
1.0  615,384 

 3～ 9		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,930 
632,880 		 2.0  1,265,760 
1.0  632,880 
地下
 1～ 1		 駐車場
240.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
80.0 
2,112.00 

6,344,688 		 15,424,416 
5,660,928 
⑨年額支払賃料      6,344,688 円　×　12ヶ月　＝　      76,136,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,136,256 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     5,447,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,369,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,424,416 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,660,928 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,789,985 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,302,550 円　　　　（　       133,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,746,000 円  　　　　    791,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,890,813 円  　　　       77,816,256　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      538,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,723,500 円  　　　　    791,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       791,000 円  　　　　    791,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       791,000 円  　　　　    791,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,481,013 円　（　　　　　　        31,441 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 791,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 291,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,618,200 円  
（　　　　　        85,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,302,550 円      
②総費用 17,481,013 円      
③純収益　①－② 56,821,537 円      
④建物等に帰属する純収益 47,618,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,203,337 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,655,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,580,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     458,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区富士見町１番２
 0200000034437-0000
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備考