別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-22 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 903,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区石川町２丁目６１番１
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 石川町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 石川町駅前の商業地域 街

路		 １２．８ｍ市道 交通

施設		 石川町駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    921,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    829,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び周辺区の商業地域であり、近隣地域はＪＲ「石川町」駅近接の旧来からの商業地域。需要者は
県内外の法人事業者、個人事業者、不動産業者など多岐にわたる。「石川町」駅と「元町商店街」との間に所在する古
くからの商店街のため繁華性が比較的高く、需要も概ね安定している。商業地の取引は少なく中心となる価格帯の把握
はしにくいが、一部では高値の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。一
方、収益還元法による価格は対象不動産の投資採算性を反映した価格であり、理論的な価格ではあるが、流動的側面を
有する点は否めない。したがって本件では、比準価格を重視し、収益還元法による価格を比較考量し、代表標準地から
検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.6]		 [ 99.9]
100		 896,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    856,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国の通商政策の影響がみられるもの
の、緩やかに回復している。消費者物価は上
昇傾向だが、各種経済指標は持ち直し若しく
は横ばいである。

旧来からの駅前商業地域であり、地価は堅調
な需要を背景に上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０Ｄ
-521		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
宅造規制区域
(90,240)
b １０８０４
０８
-27		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
駐車場整備地区
(90,270)
c １０８０４
０９Ｄ
-57		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東2m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
d １０８０４
０７
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e １０８０４
１０Ｄ
-541		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
南東4m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
712,003  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
766,827 		 100
[  89.0]
861,603 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
1,131,763  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,195,142 		 100
[ 115.5]
1,034,755 
1,030,000 
c (　           ) 
995,096  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,097,504 		 100
[ 112.8]
972,965 
972,000 
d (　           ) 
877,486  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
945,052 		 100
[ 102.2]
924,708 
924,000 
e (　           ) 
544,228  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
617,144 		 100
[  75.5]
817,409 
817,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    921,000 円／㎡]  



横浜中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,879,858 
4,408,950 
16,470,908 
11,979,800 
4,491,108 		 （　0.9599）
4,311,015 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    126,794,559 円　　　　（　    829,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.13 ＲＣ7 595.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   153 ㎡      8.9 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、１階店舗、２～７階は各階１ＬＤＫ（平均約３８㎡）２戸計１２戸を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.13 
73.6 
62.63 
6,198 
388,181 		 10.0  3,881,810 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
85.13 
90.1 
76.73 
2,975 
228,272 		 2.0  456,544 
1.0  228,272 

 5～ 7		 住宅
85.13 
90.1 
76.73 
3,099 
237,786 		 2.0  475,572 
1.0  237,786 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.91 
87.8 
523.01 

1,786,355 		 6,678,158 
1,398,174 
⑨年額支払賃料      1,786,355 円　×　12ヶ月　＝　      21,436,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     523.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,436,260 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,286,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,150,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,678,158 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,398,174 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         666,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,879,858 円　　　　（　       136,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,194,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 857,450 円  　　　       21,436,260　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      268,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,691,500 円  　　　　    199,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,408,950 円　（　　　　　　        28,817 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     595.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,979,800 円  
（　　　　　        78,299 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,879,858 円      
②総費用 4,408,950 円      
③純収益　①－② 16,470,908 円      
④建物等に帰属する純収益 11,979,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,491,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,311,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,794,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     829,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区石川町二丁目６１番１
 0200000000911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
横浜中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-22 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 907,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区石川町２丁目６１番１
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 石川町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 石川町駅前の旧来からの商業
地域		 街

路		 １２．８ｍ市道 交通

施設		 石川町駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。マンション用地としての需要も見ら
れ、土地需要は旺盛である一方供給は少なく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    862,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は横浜市中区及び隣接する西区を中心とする商業地域である。②主な需要者は地元企業と不動産業者が中
心であるが、総額や画地規模によっては機関投資家や分譲マンション業者も需要者となる。③優良物件への需要は旺盛
であるが、横浜駅や関内駅等のターミナル駅・地域の中心駅の周辺に投資需要が集中する傾向が強く、近隣地域の地価
上昇は相対的にやや緩やかである。④物件規模等により取引価格の変動が大きく中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域の事例を検討、採用の上試算しており、極端に大きな補修正を必要とする事例は採用しておらず、
信頼性が高い。収益価格は賃貸市場の動向も十分に勘案し、建築費についても近時の高騰傾向を踏まえて査定しており
対象標準地の収益性を適切に反映できている。以上から比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との比較
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.8]		 [ 99.9]
100		 904,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    856,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇や物価・建築費高騰に対する警戒
感は高いが、投資需要は依然旺盛であり、利
便性良好な商業地への需要は堅調さが続いて
いる。

石川町駅至近の旧来からの熟成度の高い商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。
マンション需要は旺盛であり土地需要は依然
堅調である。

やや不整形であるが、角地であることもあり
市場競争力は標準的と思料される。個別的要
因の変動は特段ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０Ｄ
-521		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
宅造規制区域
(90,240)
b １０８０４
０２Ｄ
-17		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０８０４
０７
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０８０４
１０Ｄ
-540		 横浜市中区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m市道、
東5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
712,003  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
751,163 		 100
[  76.2]
985,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
985,000 
b (　           ) 
772,911  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,015 		 100
[  81.3]
1,017,239 
1,020,000 
c (　           ) 
877,486  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
938,910 		 100
[ 107.8]
870,974 
870,000 
d (　           ) 
880,204  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,016,772 		 100
[ 103.7]
980,494 
980,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    955,000 円／㎡]  



横浜中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,728,844 
5,658,034 
17,070,810 
12,401,200 
4,669,610 		 （　0.9599）
4,482,359 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    131,834,088 円　　　　（　    862,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 87.89 ＲＣ7 595.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   153 ㎡      8.9 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を１ＤＫ住戸を中心として想定した。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.13 
73.6 
62.63 
6,318 
395,696 		 6.0  2,374,176 
0.0  0 

 2～ 7		 居宅
85.13 
100.0 
85.13 
3,033 
258,199 		 2.0  516,398 
1.0  258,199 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.91 
96.2 
573.41 

1,944,890 		 5,472,564 
1,549,194 
⑨年額支払賃料      1,944,890 円　×　12ヶ月　＝　      23,338,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     573.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,338,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,400,321 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,938,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,472,564 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,549,194 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         739,043 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,728,844 円　　　　（　       148,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,060,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 1,166,934 円  　　　       23,338,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      268,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,658,034 円　（　　　　　　        36,981 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     595.91 ㎡　×　(100% ＋　  0.30 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,401,200 円  
（　　　　　        81,054 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,728,844 円      
②総費用 5,658,034 円      
③純収益　①－② 17,070,810 円      
④建物等に帰属する純収益 12,401,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,669,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,482,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,834,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     862,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区石川町二丁目６１番１
 0200000000911-0000
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