鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横浜中 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-19

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

833,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区南仲通４丁目４８番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東25m県道	水道、ガス、下水	馬車道 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 20 ｍ、南 165 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

馬車道駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ関内駅前の再開発事業が進捗により、更なる繁華性向上が期
待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び周辺隣接区等に所在する普通商業地域。需要者は店舗・事務所ビル等として自己利用を目的とす
る一般事業会社、貸店舗・貸事務所ビルの経営を行う大手不動産会社や不動産投資法人が中心となる。関内駅前の再開
発エリアに近いことから、繁華性向上を背景とした賃料上昇などの影響が期待される。取引される価格はまちまちであ
り、中心となる価格帯を見出しづらいが、需要者の用途、画地規模や立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定することに
よって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は複数の適切な商業地取引事例から求められた価
格で、市場実勢を反映し規範性が高い。よって、価格の調整に際しては、信頼性の高い比準価格を標準としつつ、収益
性を反映した収益価格も十分に比較考量し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続く中、オフィス街を
中心とした商業地では、潤沢な投資資金や比
較的低位な平均空室率を背景に堅調に推移し
ている。

関内駅前再開発事業が進捗し、関内及び関外
地区の繁華性向上が期待される。地域の相場
を上回る高値の取引もみられるなど、地価は
上昇基調で推移。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０６ -24	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
b	１０８０４０３Ｄ -1	横浜市中区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西28m市道、北東22m、角地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,800)
c	１０８０４１１Ｄ -41	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西25m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
d	１０８０４０６Ｄ -69	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m市道、北西8m、準角地		商業高度7種最高31m (100,800)
e	１０８０４０１Ｄ -1	横浜市中区		その他	（　）	長方形	南西25m国道、南東11m、北東9m、三方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,462,896	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,600,408	100 [ 65.2]	2,454,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 4,084,925	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,917,638	100 [ 166.2]	2,357,183		2,360,000
c	(　 ) 1,709,256	100 [ 100.0]	[ 113.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,933,169	100 [ 74.5]	2,594,858		2,590,000
d	(　 ) 1,728,825	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,875,364	100 [ 75.0]	2,500,485		2,500,000
e	(　 ) 3,710,569	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	3,492,096	100 [ 135.9]	2,569,607		2,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,510,000 円／㎡]

横浜中 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,798,654	22,738,538	72,060,116	52,861,200	19,198,916	（　0.9426） 18,096,898	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	565,528,063 円　　　　（　 1,680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ9F1B	2,910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	336 ㎡	16.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から地下１階は駐車場、１階は店舗、２階～９階は事務所を想定した。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	300.00

1～ 1	店舗	290.00	70.0	203.00	5,370	1,090,110	10.0	10,901,100
							0.0	0
2～ 9	事務所	290.00	85.0	246.50	3,580	882,470	6.0	5,294,820
							0.0	0
～

～

計		2,910.00	74.7	2,175.00		8,149,870		53,259,660
								0

⑨年額支払賃料	8,149,870 円　×　12ヶ月　＝　 97,798,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,798,440 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 7,097,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,300,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,259,660 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 495,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,790 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,798,654 円　　　　（　 282,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,598 円/㎡　月額支払賃料（　 3,580 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,394,000 円	899,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,055,938 円	101,398,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,849,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,641,500 円	899,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	899,000 円	899,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	899,000 円	899,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,738,538 円　（　　　　　　 67,674 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	899,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,861,200 円（　　　　　 157,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,798,654 円
②総費用	22,738,538 円
③純収益　①－②	72,060,116 円
④建物等に帰属する純収益	52,861,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,198,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,096,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 565,528,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区南仲通四丁目４８番１	0200000057518-0000
2	横浜市中区弁天通四丁目５７番	0200000038817-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
横浜中 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-19

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

TEL.

鑑定評価額

833,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区南仲通４丁目４８番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東25m県道	水道、ガス、下水	馬車道 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 20 ｍ、南 165 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

関内大通り沿いの高度商業地
域で中高層の店舗兼共同住宅
も見られる。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

馬車道駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い商業地域で開発余地は見られないため、一部の低層利用地について高度利用がなされる可能性があ
るほかは特段の変動要因は無く、当面は現状を維持して推移するものと推察される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,980,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内における準高度商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区等の地区である。主な需
要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。当地区では、市役所移転に伴う繁華性向上のほか、北仲
地区再開発や海岸通地区再開発の進捗による収益性向上への期待感から、地価の上昇幅は再拡大している。繁華性良否
による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地が所在する地域は収益性高い高度商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する投資家等となる。こう
した需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いも
のと判断される。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相対的に高いと判断し、比準価
格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区中心部の商業地は、安定的な収益性の維
持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上への
期待感などを背景に、上昇基調を維持してい
る。

関内地区では再開発等が複数進行中であり、
将来的な収益性向上の期待感等から、地価は
上昇幅を大きく拡大させている。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０３Ｄ -31	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,600)
b	１０８０４０５Ｄ -10	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北東3.8m、二方路		商業高度7種最高31m (100,684)
c	１０８０４０２ -7	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、北東10m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０８０４０６ -24	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,250,761	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,466,834	100 [ 99.1]	2,489,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,490,000
b	(　 ) 2,508,151	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,841,735	100 [ 109.6]	2,592,824		2,590,000
c	(　 ) 3,961,100	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,860,272	100 [ 90.4]	4,270,212		4,270,000
d	(　 ) 1,462,896	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,607,723	100 [ 63.2]	2,543,866		2,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,540,000 円／㎡]

横浜中 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,895,240	25,295,953	82,599,287	59,976,000	22,623,287	（　0.9426） 21,324,710	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	666,397,188 円　　　　（　 1,980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	ＲＣ9F1B	2,910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	336 ㎡	16.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸、２～９階は事務所でフロア貸又は部分貸、地下１階は駐車場で１０台分を想定した。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	300.00

1～ 1	店舗	290.00	70.0	203.00	6,843	1,389,129	10.0	13,891,290
							0.0	0
2～ 9	事務所	290.00	85.0	246.50	4,020	990,930	6.0	5,945,580
							0.0	0
～

～

計		2,910.00	74.7	2,175.00		9,316,569		61,455,930
								0

⑨年額支払賃料	9,316,569 円　×　12ヶ月　＝　 111,798,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,798,828 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 8,077,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,320,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,455,930 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 571,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,790 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,895,240 円　　　　（　 321,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,900 円/㎡　月額支払賃料（　 6,843 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,120,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,615,953 円	115,398,828　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,850,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,670,000 円	1,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,295,953 円　（　　　　　　 75,286 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,020,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,976,000 円（　　　　　 178,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,895,240 円
②総費用	25,295,953 円
③純収益　①－②	82,599,287 円
④建物等に帰属する純収益	59,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,623,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,324,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,397,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,980,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区南仲通四丁目４８番１	0200000057518-0000
2	横浜市中区弁天通四丁目５７番	0200000038817-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考