別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区不老町３丁目１３番１２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、マンションが混在する商業地域である。商業繁華性がさほど高い地域ではなく、今後はマンシ
ョン建設が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    774,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び西区、神奈川区などを中心とした最寄駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は貸事務所ビル
などの経営を行う中堅不動産会社、事務所ビル等として自己使用を目的とする一般事業会社等が中心となるが、最寄駅
から徒歩圏内であり、生活利便性が高いことから、画地規模によってはマンションデベロッパーなども見られる。取引
される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の事務所ビル、マンションが混在する商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を
設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は複数の適切な商業地取引事例か
ら求められた価格で、市場実勢を反映し規範性が高い。価格の調整に際しては、信頼性の高い比準価格を標準としつつ
、収益性を反映した収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[110.5]		 [100.0]
100		 760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続く中、繁華性の弱い
商業地や中心商業地の外周部のうち、マンシ
ョン利用が可能な地域では、堅調な需要が認
められる。

関内駅前再開発事業が進捗し、関内及び関外
地区の繁華性向上が期待される。地域の相場
を上回る高値の取引もみられるなど、地価は
上昇基調で推移。

個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０２
-17		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,330)
b １０８０４
１０Ｄ
-540		 横浜市中区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m市道、
東5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０８０４
１０Ｄ
-525		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.3m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０８０４
１０Ｄ
-541		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
南東4m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e １０８０４
０３
-8		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西50m国道、
北東7.9m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,619  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
676,850 		 100
[  89.4]
757,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
757,000 
b (　           ) 
880,204  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,053,778 		 100
[ 133.3]
790,531 
791,000 
c (　           ) 
872,877  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
947,072 		 100
[ 121.7]
778,202 
778,000 
d (　           ) 
544,228  		 100
[ 100.0]		 [ 118.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
615,237 		 100
[  80.1]
768,086 
768,000 
e (　           ) 
524,387  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
555,326 		 100
[  75.8]
732,620 
733,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    774,000 円／㎡]  



横浜中 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,411,192 
4,917,083 
15,494,109 
12,822,600 
2,671,509 		 （　0.9599）
2,564,381 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     75,422,971 円　　　　（　    493,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ7 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階は店舗、２階～７階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
3,750 
288,750 		 10.0  2,887,500 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
2,960 
260,480 		 6.0  1,562,880 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,960 
189,440 		 6.0  1,136,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
78.5 
581.00 

1,780,590 		 11,838,540 
0 
⑨年額支払賃料      1,780,590 円　×　12ヶ月　＝　      21,367,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,367,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,068,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,298,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,838,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,411,192 円　　　　（　       133,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,278,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 854,683 円  　　　       21,367,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      547,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,810,500 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,917,083 円　（　　　　　　        32,138 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,822,600 円  
（　　　　　        83,808 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,411,192 円      
②総費用 4,917,083 円      
③純収益　①－② 15,494,109 円      
④建物等に帰属する純収益 12,822,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,671,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,564,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,422,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     493,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区不老町三丁目１３番１２
 0200000038773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区不老町３丁目１３番１２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近接地では、横浜文化体育館
再整備事業が進行中である。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、地域では事業所等の跡地について中層の共同住宅への建て替えが見られており、今後も同様の傾向が持続
することが見込まれている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、中でも代替競争の関係が強いのは関外
の商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発事業者等であり、規模によってはマンション開発事業者の需要も認
められる。関外の事務所需要は低位にあるが、利便性良好な立地から賃貸住宅需要が旺盛であるため収益物件用地需要
の高まりの影響を受けて地価は上昇傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら事業を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等事業収益に関する検討を行い、賃貸
目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相
応に高いと認められるものの、地域での利用は自用が多く、比準価格の規範性も相応に高いものと判断される。本件で
は、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[110.5]		 [100.0]
100		 760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中区中心部の商業地は、安定的な収益性の維
持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上への
期待感などを背景に、上昇基調を維持してい
る。

利便性高い立地により賃貸住宅需要は旺盛な
ため、堅調な収益物件用地需要の影響を受け
て地価の上昇幅は拡大している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.7
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +11.2
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０２
-20		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.4m市道、
南東6.3m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０８０４
０６
-25		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０８０４
０４
-10		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
d １０８０４
０２
-17		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
街づくり協議地区
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
769,395  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
815,453 		 100
[ 101.9]
800,248 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
800,000 
b (　           ) 
645,925  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
701,475 		 100
[  94.2]
744,666 
745,000 
c (　    590,295) 
590,295  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
668,599 		 100
[  81.6]
819,362 
819,000 
d (　           ) 
644,619  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
683,296 		 100
[  91.0]
750,875 
751,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +17.5
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +17.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.3 交通・接近　  -6.7 環境　　　　  +8.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.7 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +17.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



横浜中 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,333,548 
5,566,408 
17,767,140 
14,628,600 
3,138,540 		 （　0.9599）
3,012,685 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     88,608,382 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ7 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸、２～７階は事務所でフロア貸を想定した。 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
77.0 
77.00 
4,463 
343,651 		 10.0  3,436,510 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
3,330 
293,040 		 6.0  1,758,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
79.6 
605.00 

2,101,891 		 13,985,950 
0 
⑨年額支払賃料      2,101,891 円　×　12ヶ月　＝　      25,222,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,222,692 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,017,815 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,204,877 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,985,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,333,548 円　　　　（　       152,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,463 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,458,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,008,908 円  　　　       25,222,692　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      548,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,566,408 円　（　　　　　　        36,382 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,628,600 円  
（　　　　　        95,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,333,548 円      
②総費用 5,566,408 円      
③純収益　①－② 17,767,140 円      
④建物等に帰属する純収益 14,628,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,138,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,012,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,608,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区不老町三丁目１３番１２
 0200000038773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考