別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 917,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山下町３０番３外
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層のホテル、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層のマンションも多いほ
か、駐車場等の空地も見受け
られる。		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺での新規開発、出店等の予定はなく、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    816,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いのは山下町
内の商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発事業者等であり、規模によってはマンション開発事業者の需要も
認められる。地域の事務所需要は低位にあるが、マンションの人気が高い地域でもあり、堅調な収益物件用地需要の影
響も受けて地価の上昇幅は拡大傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃
貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は
相応に高いものと判断される。しかし地域での利用は自用もあり比準価格の規範性も相応に認められる。本件では、代
表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.6]		 [100.0]
100		 917,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    805,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中区中心部の商業地は、安定的な収益性の維
持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上への
期待感などを背景に、上昇基調を維持してい
る。

利便性高い立地により需要は旺盛なため、堅
調な収益物件用地需要の影響を受けて地価の
上昇幅は拡大傾向にある。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　  -4.9
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０８
-36		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
b １０８０４
０８
-28		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10.9m市
道、
南東8.2m、
角地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
c １０８０４
０７
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０８０４
１０Ｄ
-525		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.3m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,500)
e １０８０４
０４
-9		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
南4.5m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
888,948  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
931,618 		 100
[ 101.7]
916,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
916,000 
b (　           ) 
915,631  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
933,072 		 100
[  98.2]
950,175 
950,000 
c (　           ) 
877,486  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
914,340 		 100
[  97.1]
941,648 
942,000 
d (　           ) 
872,877  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
942,707 		 100
[ 100.9]
934,298 
934,000 
e (　           ) 
1,330,568  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 129.7]
1,091,538 		 100
[  77.9]
1,401,204 
1,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +29.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



横浜中 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,839,742 
11,514,775 
37,324,967 
29,799,000 
7,525,967 		 （　0.9405）
7,078,172 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    208,181,529 円　　　　（　    816,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 167.00 ＲＣ9 1,503.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   255 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸、２～９階は事務所でフロア貸又は部分貸、地下１階は駐車場で４台分を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.00 
70.0 
116.90 
4,760 
556,444 		 10.0  5,564,440 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
167.00 
85.0 
141.95 
3,290 
467,016 		 6.0  2,802,096 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,503.00 
83.3 
1,252.50 

4,292,572 		 27,981,208 
0 
⑨年額支払賃料      4,292,572 円　×　12ヶ月　＝　      51,510,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,252.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,510,864 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,224,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,582,315 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,981,208 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         257,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,839,742 円　　　　（　       191,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,760 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,970,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,112,275 円  　　　       52,806,864　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,235,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,207,500 円  　　　　    495,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       495,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       495,000 円  　　　　    495,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,514,775 円　（　　　　　　        45,156 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 495,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,503.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,799,000 円  
（　　　　　       116,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,839,742 円      
②総費用 11,514,775 円      
③純収益　①－② 37,324,967 円      
④建物等に帰属する純収益 29,799,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,525,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,078,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    208,181,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     816,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山下町３０番３
 0200000107015-0000
2 　横浜市中区山下町３１番３
 0200000067543-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 915,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山下町３０番３外
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層のホテル、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山下公園や中華街等周辺に観
光地が見られる商業地域		 街

路		 １１ｍ　市道 交通

施設		 元町・中華街駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルやマンションが多くみられる商業地域であり、駐車場等の低利用の画地も今後は容積率
を活かした利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    935,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    717,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内及び周辺市の普通商業地域の範囲。山下公園等観光地に近いことから当該地域に地縁的選好性の
ある企業や不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。周辺では中高層のマンションも
見られデベロッパーも需要者となっている。周辺観光地の整備が進み、用途の多様性が増しているため山下町の商業地
の需要は高まっている。商業地域の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 元町中華街駅圏では、賃貸ビルやマンションのほか地元企業の自社ビルも散見される。当該地域及び周辺では企業の自
用目的の取引もあり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、
駅近くの物件は希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準
地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    730,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.1]		 [100.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    805,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や人手不足、関税等経済情勢の先行
きは不透明感がある。不動産市場は概ね堅調
であるが、需要の高まりは用途や地域により
異なっている。

駅至近の商業地域で、需要は高まっている。
周辺観光地等の整備も進み、地価は昨今の経
済情勢から上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０２
-20		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.4m市道、
南東6.3m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０８０４
０７
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０８０４
０８
-28		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10.9m市
道、
南東8.2m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０８０４
０４
-2		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
769,395  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
807,528 		 100
[  86.3]
935,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
936,000 
b (　           ) 
877,486  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
938,910 		 100
[ 103.4]
908,037 
908,000 
c (　           ) 
915,631  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
933,072 		 100
[  97.0]
961,930 
962,000 
d (　           ) 
1,175,578  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,281,380 		 100
[ 122.3]
1,047,735 
1,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    935,000 円／㎡]  



横浜中 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,273,042 
11,288,106 
35,984,936 
29,377,600 
6,607,336 		 （　0.9405）
6,214,200 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    182,770,588 円　　　　（　    717,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 167.00 ＲＣ9 1,503.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   255 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は事務所を想定。駐車場は４台と想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.00 
70.0 
116.90 
4,100 
479,290 		 10.0  4,792,900 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
167.00 
85.0 
141.95 
3,154 
447,710 		 6.0  2,686,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,503.00 
83.3 
1,252.50 

4,060,970 		 26,282,980 
0 
⑨年額支払賃料      4,060,970 円　×　12ヶ月　＝　      48,731,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,252.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,731,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,001,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,025,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,282,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         247,060 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,273,042 円　　　　（　       185,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,154 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,928,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,001,106 円  　　　       50,027,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,235,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,148,000 円  　　　　    488,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       488,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       488,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,288,106 円　（　　　　　　        44,267 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 488,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,503.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,377,600 円  
（　　　　　       115,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,273,042 円      
②総費用 11,288,106 円      
③純収益　①－② 35,984,936 円      
④建物等に帰属する純収益 29,377,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,607,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,214,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    182,770,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     717,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山下町３０番３
 0200000107015-0000
2 　横浜市中区山下町３１番３
 0200000067543-0000
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