別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜中 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 652,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山手町２４４番９
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
風致地区

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.6 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       244 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ		 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

850m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域である。周辺地域では一部低層共同住宅も見られるが、当地域では
特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    662,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内における各線沿線の最寄駅より概ね徒歩圏内の低層住宅が存する閑静な住宅地域一帯と広く判定
。主たる需要者は都心又は横浜中心部への通勤者層が中心であり、住宅街としての選好性上、圏外からの転入者も多数
見受けられる。最寄駅は元町・中華街駅で徒歩にて接続が可能であることから交通の利便性は良好といえる。圏内市場
における取引は建売住宅や中古住宅の供給が中心で土地の標準規模では㎡あたり６５万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と代替・競争関係が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を施した結果、説得力を
有する比準価格を得た。一方の収益価格については、土地価格に見合った収益の獲得が困難である地域性も相まってや
や低位に求められたものと思慮される。拠って本件では市場の実勢をより反映し得た比準価格を重視し、収益価格を比
較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[104.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 652,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    629,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動に注視すべき
必要があるものの宅地、投資需要共に堅調で
ある。当該観点からも不動産市況に注視する
必要がある。

県内でも代表的な高級住宅地である。主要な
購買層である富裕層からの需要も堅調である
。今後も地価は緩やかに上昇するものと予測
する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０３Ｄ
-30		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０８０４
０６Ｄ
-24		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.9m市道、
東6m、準角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０８０４
０５Ｄ
-35		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27.2m市道、
北12m、西9m、
三方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０８０４
０２Ｄ
-5		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、南東5.5m、
角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０８０４
０９Ｄ
-53		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
558,099  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
597,332 		 100
[  89.9]
664,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
664,000 
b (　           ) 
578,200  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
580,951 		 100
[  88.1]
659,422 
659,000 
c (　           ) 
677,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
681,472 		 100
[ 102.6]
664,203 
664,000 
d (　           ) 
651,195  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
644,934 		 100
[  97.9]
658,768 
659,000 
e (　           ) 
519,948  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
535,392 		 100
[  80.7]
663,435 
663,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    662,000 円／㎡]  



横浜中 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,607,113 
1,552,819 
7,054,294 
2,916,000 
4,138,294 		 （　0.9563）
3,957,451 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    101,473,103 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   244 ㎡     18.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの住戸を想定（専有面積７０～８０㎡）を２戸 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,371 
314,712 		 1.0  314,712 
1.0  314,712 

 2～ 2		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,506 
364,986 		 1.0  364,986 
1.0  364,986 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
85.0 
153.00 

679,698 		 679,698 
679,698 
⑨年額支払賃料        679,698 円　×　12ヶ月　＝　       8,156,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         552,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,156,376 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         552,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       435,419 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,272,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           679,698 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          679,698 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         327,699 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,607,113 円　　　　（　        35,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,506 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,000 円  　　　　     48,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 435,419 円  　　　        8,708,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      364,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      413,100 円  　　　　     48,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,552,819 円　（　　　　　　         6,364 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,916,000 円  
（　　　　　        11,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,607,113 円      
②総費用 1,552,819 円      
③純収益　①－② 7,054,294 円      
④建物等に帰属する純収益 2,916,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,138,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,957,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,473,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山手町２４４番９
 0200000075866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
横浜中 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山手町２４４番９
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
風致地区

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．８ｍ市道		 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

850m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模以上の低層住宅が多い住環境良好な住宅地域であり、熟成度は高い。当面は現状を維持しつつ推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    689,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は横浜市内の山手地区を中心とした優良、準優良住宅地域である。②主たる需要者は自用の居住目的の富
裕層であることから、需要者は広域的に存在する。③県内有数の優良住宅地域であり需要は旺盛であるが、近時は特に
供給が少ない状況が続いている。④地域特性としてある程度標準化された新築建売分譲は少なく画地規模はまちまちで
、需要者の選好性や建物の品等により取引価格の変動幅が大きいことから、総額の中心価格帯把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は県内有数の優良住宅地である。比準価格は山手地区の類似性を有する事例を採用して試算しており市場実態
が適切に反映されている。自己の居住用戸建住宅が取引の中心となる地域特性や、容積率８０％と厳しいことを反映し
て、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算されている。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[104.0]		 100
[120.6]		 [100.0]
100		 654,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    629,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰が進んでいるが、富裕層への影響は
限定的であり、優良住宅地への需要は依然旺
盛である。


県下でも名声の高い旧来からの優良住宅地で
あることから、供給は少ないものの潜在的な
需要は多い。特段地域要因の変動は見られな
い。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０Ｄ
-526		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.9m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(40,80)
b １０８０４
０８
-24		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
c １０８０４
１０Ｄ
-553		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北7.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
風致地区
(50,80)
d １０８０４
０７
-1		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,809  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
578,134 		 100
[  85.5]
676,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
676,000 
b (　           ) 
237,323  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
338,045 		 100
[  65.5]
516,099 
516,000 
c (　           ) 
653,877  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
656,342 		 100
[  92.2]
711,868 
712,000 
d (　           ) 
938,086  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
1,045,866 		 100
[ 122.5]
853,768 
854,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    689,000 円／㎡]  



横浜中 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,147,657 
1,516,166 
7,631,491 
3,168,000 
4,463,491 		 （　0.9563）
4,268,436 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    109,447,077 円　　　　（　    449,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   244 ㎡     18.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、４ＬＤＫ、２戸、平均専有面積約８０㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
4,403 
336,830 		 2.0  673,660 
1.0  336,830 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,493 
363,933 		 2.0  727,866 
1.0  363,933 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
87.5 
157.50 

700,763 		 1,401,526 
700,763 
⑨年額支払賃料        700,763 円　×　12ヶ月　＝　       8,409,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,409,156 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　       336,366 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,792,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,401,526 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          700,763 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         341,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,147,657 円　　　　（　        37,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,493 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,000 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 365,166 円  　　　        9,129,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      332,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      448,800 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,516,166 円　（　　　　　　         6,214 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,168,000 円  
（　　　　　        12,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,147,657 円      
②総費用 1,516,166 円      
③純収益　①－② 7,631,491 円      
④建物等に帰属する純収益 3,168,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,463,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,268,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,447,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     449,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山手町２４４番９
 0200000075866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考