鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横浜西 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-13

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

2,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	4,420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区北幸１丁目８番４外｢北幸１－８－４｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	南東25m市道、背面道	水道、ガス、下水	横浜 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.8 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 462 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横浜駅西口の高度商業地域

街

路

２５ｍ　市道

交通

施設

横浜駅西方

330m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビルが多い横浜駅西口の高度商業地域。隣接する再開発事業等の進捗により環境整備が進み
回遊性の動線にやや変動がみられる。立地には優れており需要は見込めるが地価は緩やかな上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び都内や隣接市の高度商業地域の範囲。横浜駅至近であり当該地域に地縁的選好性のある企業や
不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅西口の各種開発が進行中で、横浜駅
東口やみなとみらい地区の発展も重なり、横浜駅周辺の商業地の需要は高まっており投資対象としても有望である。一
方、商業地域の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

横浜駅圏では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルもみられる。当該地域及び周辺では企業の自用目的の取引もあり、
需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、横浜駅近くの物件は希
少性から高値の取引となることもある。よって、本件では比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,740,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰や人手不足、関税等経済情勢の先行
きは不透明感がある。不動産市場は概ね堅調
であるが、需要の高まりは用途や地域により
異なっている。

横浜駅西口近くの商業地域で、立地に優れる
が周辺地域の開発整備が進み回遊性に変動が
みられる。事務所賃料は横ばい気味で地価は
若干の上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０１Ｄ -99	横浜市西区		その他	（　）	ほぼ台形	南30m市道、西50m、角地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,800)
b	１０８０４０３Ｄ -1	横浜市中区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西28m市道、北東22m、角地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,800)
c	１０８０４０２ -7	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、北東10m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０８０４０３Ｄ -45	横浜市西区		その他	（　）	不整形	北西13m市道、南東4m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
e	１０８０４０１Ｄ -1	横浜市中区		その他	（　）	長方形	南西25m国道、南東11m、北東9m、三方路		商業特別用途地区高度地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,173,563	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	5,123,285	100 [ 84.2]	6,084,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	6,270,000
b	(　 ) 4,084,925	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,956,542	100 [ 71.8]	5,510,504		5,680,000
c	(　 ) 3,961,100	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	3,509,338	100 [ 63.0]	5,570,378		5,740,000
d	(　 ) 3,480,584	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	3,861,774	100 [ 65.3]	5,913,896		6,090,000
e	(　 ) 3,710,569	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	3,578,792	100 [ 61.5]	5,819,174		5,990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,950,000 円／㎡]

横浜西 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	205,481,498	47,383,208	158,098,290	79,152,000	78,946,290	（　0.9436） 74,493,719	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,403,023,194 円　　　　（　 5,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	ＲＣ9F1B	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	462 ㎡	17.8 m x 26.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は事務所を想定。地下１階は駐車場

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。Ｂ１は駐車場

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	400.00

1～ 1	店舗	400.00	60.0	240.00	10,806	2,593,440	10.0	25,934,400
							0.0	0
2～ 9	事務所	400.00	85.0	340.00	5,403	1,837,020	6.0	11,022,120
							0.0	0
～

～

計		4,000.00	74.0	2,960.00		17,289,600		114,111,360
								0

⑨年額支払賃料	17,289,600 円　×　12ヶ月　＝　 207,475,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,475,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,757,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	204,397,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,111,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,084,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	205,481,498 円　　　　（　 444,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,430 円/㎡　月額支払賃料（　 5,403 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,160,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,606,208 円	215,155,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,337,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,560,000 円	1,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 47,383,208 円　（　　　　　　 102,561 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,360,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0540 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,152,000 円（　　　　　 171,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	205,481,498 円
②総費用	47,383,208 円
③純収益　①－②	158,098,290 円
④建物等に帰属する純収益	79,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,946,290 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,493,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,242 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,403,023,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,200,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区北幸一丁目８番４	0200000089012-0000
2	横浜市西区北幸一丁目８番５	0200000089013-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
横浜西 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-13

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

2,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	4,420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区北幸１丁目８番４外｢北幸１－８－４｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	南東25m市道、背面道	水道、ガス、下水	横浜 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

330m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

横浜駅西口から徒歩圏内の高層の事務所ビル、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ横浜タワーやザヨコ
ハマフロントタワーの開業、駅前広場整備等により、さらに商業繁華性が向上していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広くは横浜市内及び隣接する川崎市や東京都心部等を中心とした高度商業地域、狭くは横浜駅、関内駅
及びみなとみらい地区の高度商業地域である。需要者は不動産投資法人、大手不動産会社、一般事業会社が中心となる
。横浜駅西口再開発により繁華性が大きく向上。中心商業地として更に発展していくことが期待される。取引される価
格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件や画地規模を反映した個別性の強いものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は横浜駅西口に所在する高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて
適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は適切な商業地の取
引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。よって、価格の調整に際しては、規範性が高い比準価
格を標準に、収益価格を十分に比較考量し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続く中、オフィス街を
中心とした商業地では、潤沢な投資資金や比
較的低位な平均空室率を背景に堅調に推移し
ている。

ＪＲ横浜タワーやザヨコハマフロントタワー
の開業効果により、横浜駅西口の繁華性が向
上。地価は今後も底堅く推移していくものと
思料する。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０３Ｄ -45	横浜市西区		その他	（　）	不整形	北西13m市道、南東4m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
b	１０８０４０５Ｄ -101	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西24.9m県道、北西6m、北西4m、三方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
c	１０８０４０３Ｄ -46	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南西7.9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
d	１０８０４１０Ｄ -531	新宿区		その他	（　）	不整形	南西22m区道、南東5.9m、二方路		商業 (100,770)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,480,584	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	3,565,892	100 [ 60.1]	5,933,265	街路　　 +3.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	6,110,000
b	(　 ) 3,062,417	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	3,024,320	100 [ 56.9]	5,315,149		5,470,000
c	(　 ) 4,426,962	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,821,944	100 [ 64.5]	5,925,495		6,100,000
d	(　 ) 5,360,628	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	5,528,656	100 [ 94.2]	5,869,062		6,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,930,000 円／㎡]

横浜西 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	205,306,035	47,375,728	157,930,307	79,152,000	78,778,307	（　0.9436） 74,335,210	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,397,910,000 円　　　　（　 5,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	400.00	ＲＣ9F1B	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	462 ㎡	17.8 m x 26.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から地下１階は駐車場、１階は店舗、２階～９階は事務所を想定した。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	400.00

1～ 1	店舗	400.00	60.0	240.00	11,000	2,640,000	10.0	26,400,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	400.00	85.0	340.00	5,380	1,829,200	6.0	10,975,200
							0.0	0
～

～

計		4,000.00	74.0	2,960.00		17,273,600		114,201,600
								0

⑨年額支払賃料	17,273,600 円　×　12ヶ月　＝　 207,283,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,283,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,748,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	204,215,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,201,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,084,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	640,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	205,306,035 円　　　　（　 444,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,407 円/㎡　月額支払賃料（　 5,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,160,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,598,528 円	214,963,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,337,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,560,000 円	1,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,360,000 円	1,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 47,375,728 円　（　　　　　　 102,545 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,360,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0540 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,152,000 円（　　　　　 171,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	205,306,035 円
②総費用	47,375,728 円
③純収益　①－②	157,930,307 円
④建物等に帰属する純収益	79,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,778,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,335,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,899 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,397,910,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,190,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区北幸一丁目８番４	0200000089012-0000
2	横浜市西区北幸一丁目８番５	0200000089013-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考