別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜西 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区平沼１丁目１２８番１
｢平沼１－２１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の事務所兼共
同住宅等が多い商業
地域		 北西11m市道、北東側道 水道、ガス、下水 横浜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅徒歩圏に所在し、中高層の事務所兼共同住宅が多いほか、店舗兼共同住宅等もみられる商業地域である。
格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    691,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線、京急線、地下鉄ブルーライン、東急東横線、ＪＲ京浜東北・根岸線、東海道本線沿線で、西
区、中区、南区、神奈川区に至る圏域の商業地域である。主な需要者は、個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目的と
する地場の不動産業者等である。横浜駅徒歩圏に所在し、容積率が高いことからマンション用地としての需要も認めら
れ、需要は堅調である。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所、共同住宅等の賃貸物件が多い商業地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うこと
から、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の
価格水準により価格形成がなされる地域でもある。よって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する
比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    840,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[154.9]		 [105.0]
100		 651,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の通商政策や物価上昇等の影響はあるが
金融緩和の継続や雇用・所得環境の改善によ
り景気は緩やかに回復している。不動産需要
は好調を維持。

横浜駅徒歩圏に所在する希少性や事務所兼共
同住宅、店舗兼共同住宅などの収益物件の需
要が増加していることから地価は上昇と判断
した。

個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０２
-17		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
街づくり協議地区
(100,330)
b １０８０４
０６
-27		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西6m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０４
０６
-34		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０８０４
０２
-20		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.4m市道、
南東6.3m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e １０８０４
１０Ｄ
-525		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.3m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,619  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
694,255 		 100
[ 100.6]
690,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
725,000 
b (　           ) 
579,091  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
595,958 		 100
[ 100.8]
591,228 
621,000 
c (　           ) 
637,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
648,538 		 100
[  89.2]
727,061 
763,000 
d (　           ) 
769,395  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
814,258 		 100
[  90.2]
902,725 
948,000 
e (　           ) 
872,877  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,478 		 100
[ 157.7]
624,907 
656,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    691,000 円／㎡]  



横浜西 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,587,040 
9,171,684 
30,415,356 
25,765,600 
4,649,756 		 （　0.9599）
4,463,301 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    131,273,559 円　　　　（　    421,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 199.00 ＲＣ6 1,194.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、中層の事務所兼共同住宅（１階フロア貸し、２階以上は２ＬＤＫ、５７㎡、１５戸）を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
199.00 
90.5 
180.00 
4,361 
784,980 		 6.0  4,709,880 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
199.00 
85.9 
171.00 
3,009 
514,539 		 1.0  514,539 
1.0  514,539 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,194.00 
86.7 
1,035.00 

3,357,675 		 7,282,575 
2,572,695 
⑨年額支払賃料      3,357,675 円　×　12ヶ月　＝　      40,292,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,292,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,014,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,277,495 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,282,575 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,572,695 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,240,361 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,587,040 円　　　　（　       126,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,361 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,568,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,611,684 円  　　　       40,292,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,638,000 円  　　　　    428,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,171,684 円　（　　　　　　        29,396 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 428,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　   1,194.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,765,600 円  
（　　　　　        82,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,587,040 円      
②総費用 9,171,684 円      
③純収益　①－② 30,415,356 円      
④建物等に帰属する純収益 25,765,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,649,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,463,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,273,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     421,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区平沼一丁目１２８番１
 0200000181679-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜西 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区平沼１丁目１２８番１
｢平沼１－２１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の事務所兼共
同住宅等が多い商業
地域		 北西11m市道、北東側道 水道、ガス、下水 横浜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層マンションが多いが、
一般住宅や寺院が混在し、駐
車場等の空地も見られる。		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンションが多く開発余地が少ない地域であるが、周辺の一部事業所等の跡地がマンション等に建て替
わる可能性があるほかは、特段の要因は無く、当面が現環境を維持するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同同一需給圏は、西区、中区、南区及び神奈川区において近隣地域と同等の収益性を有する商業地域であり、特に代替
競争の関係が強いのは横浜駅周辺の地域である。需要者は、事業法人または不動産投資を行う法人及び個人などが想定
される。利便性良好な立地から賃貸住宅需要が旺盛であるため収益物件用地需要の高まりの影響を受けて地価の上昇傾
向は持続している。取引目的等により取引価格に幅があり、市場において中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら事業を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等事業収益に関する検討を行い、賃貸
目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相
応に高いと認められるものの、地域での利用は自用も見られ、比準価格の規範性も相応に高いものと判断される。本件
では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    840,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[152.7]		 [105.0]
100		 660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市中心部の商業地は、安定的な収益性の
維持、再開発事業に伴う繁華性向上の影響な
どを背景に、上昇基調を維持している。


横浜駅徒歩圏と利便性高い立地により賃貸住
宅需要が旺盛なため、堅調な収益物件用地需
要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大してい
る。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.9
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +27.1
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０１
-34		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m国道、
南西6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０８０４
０６
-27		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西6m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０８０４
１０
-16		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m市道、
南6m、角地
商業
高度7種最高31m
宅造規制区域
(100,400)
d １０８０４
１０
-34		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.9m市
道、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,329  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
600,805 		 100
[  89.0]
675,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
709,000 
b (　           ) 
579,091  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
591,460 		 100
[  91.8]
644,292 
677,000 
c (　           ) 
515,284  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
520,287 		 100
[  82.8]
628,366 
660,000 
d (　           ) 
606,953  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
621,520 		 100
[  99.0]
627,798 
659,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.9 交通・接近　  +9.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.9 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    677,000 円／㎡]  



横浜西 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,814,990 
8,956,907 
30,858,083 
25,524,800 
5,333,283 		 （　0.9599）
5,119,418 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    150,571,118 円　　　　（　    483,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 199.00 ＲＣ6 1,194.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸を想定。２階以上の共同住宅はファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡ ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
199.00 
90.5 
180.00 
4,368 
786,240 		 6.0  4,717,440 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
199.00 
85.9 
171.00 
3,030 
518,130 		 1.0  518,130 
1.0  518,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,194.00 
86.7 
1,035.00 

3,376,890 		 7,308,090 
2,590,650 
⑨年額支払賃料      3,376,890 円　×　12ヶ月　＝　      40,522,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,522,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,026,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,496,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,308,090 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,590,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,249,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,814,990 円　　　　（　       127,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,544,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,620,907 円  　　　       40,522,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      340,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,604,000 円  　　　　    424,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,956,907 円　（　　　　　　        28,708 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 424,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,194.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,524,800 円  
（　　　　　        81,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,814,990 円      
②総費用 8,956,907 円      
③純収益　①－② 30,858,083 円      
④建物等に帰属する純収益 25,524,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,333,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,119,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,571,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     483,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区平沼一丁目１２８番１
 0200000181679-0000
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備考